24/12/2021

屋企天花及牆身出現水漬、鏽跡、起泡、甩灰、剝落等，有可能是樓上單位滲水引致，若然是別的單位滲水導致屋企牆壁受損，受影響戶主可否追討賠償或維修費用呢?

日久失修是滲漏主因

當遇到滲水問題時，最重要是找到滲漏的源頭位置，並確定滲漏成因，才釐訂責任誰屬。

一般常見的滲漏原因，多是因為收入牆身內的水管老化爆裂導致滲水。然而就算自己單位的水管裂開而導致滲水，水漬亦有機會於任何地方，包括天花板滲出。另外，一些樓齡較大的屋苑單位，亦有可能在業主進行家居翻新更換銅（水）喉時，因水喉匠手工欠佳導致於駁口位滲漏，又或是因未有做好防水工程，致使去水渠位漏水等，故業主進行裝修工程後，必須測試是否有漏水。

而物業外牆因日久失修出現裂痕，防水層剝落等，於下大雨，特別颱風襲港時，雨水便有機會經裂口位滲入牆身，再流到室內任何位置，都可以是牆身水漬的成因。

 另外，亦可查看假天花有否滲水，如抬起天花見到滲漬，準買家可以鋤價。而由於整個單位，浴室每天不斷冷熱乾濕交春替，是全個單位中最快老化的地方，必須細心檢查。

初步色水測試　找出漏水源頭

業主可以先測試是否自己單位的水管出現滲漏，最簡單的方法，是先檢查單位是否有出現窗邊漏水、單位牆身外水管有否破損、來去水是否正常等，如一切正常。業主可再測試自己家的喉管是否漏水，可以先記下水表的度數（用手機拍下），然後確保關好全屋水喉及沒有滴水情況，待一段時間（30分鐘或以上）完全不可開啟水喉，然後再記下水表度數，如度數有明顯變化，便是單位水喉有漏水問題。

如何檢查窗戶呢？可先試試是否順利開關，窗戶能否完全關貼。另外，亦可留意窗邊有沒有水漬。

業主可聘請專家如:合資格水喉匠檢查，找出漏水源頭位置並加以維修，理論上維修完成後，應不會再出現問題。如自己單位沒有問題，便可能是樓上或鄰居的單位漏水，業主可向管理處備案，並要求管理處協助，直接向樓上單位或鄰居商議，安排時間進行色水測試，將食用色水倒入該單位的去水位，如其後數小時至數天時間內，再於自己單位看到顏色的水漬，便可證明確是該單位有漏水。如單位是由室內問題引起，業主需自行負責維修。如證實並非由單位的問題，而是屬外牆失修所引起，便可向管理公司或業主立案法團求助，再由管理公司安排搭棚及外牆修補工程（需視乎公契條文而定）。

向「滲水辦」求助

若證明滲水源頭由樓上單位造成，業主便可找管理處及相關單位業主，一起商討處理及有關責任賠償等問題。但如相關單位業主不合作，又或堅持並非其問題，受影響的業主，可以致電特區政府熱線1823或上網提出投訴，交由食環署及屋宇署合作成立的滲水投訴調查聯合辦事處(滲水辦)跟進處理。在收到投訴後，滲水辦的職員會在6個工作天內聯絡投訴人，其後會派員到懷疑漏水單位進行測試，以找出漏水源頭位置，再將結果通知投訴人。

第三方專業人士證明   助追討責任賠償

被懷疑的單位可能拒絕讓慘水辦職員進屋測試，滲水辦可向法庭申請手令強制進入單位，於測試後如確定是該單位漏水，出事單位的業主便要在指定限期內解決漏水問題，否則或會被檢控，一經定罪可被罰款。但就算真的有滲水，如問題並不嚴重，並沒有對樓下單位構成重大影響，滲水辦或會停止調查。投訴人可同時聘請第三方專業人士，如公證行以更先進專業的高清紅外線掃描及微波掃描儀器，找出問題源頭，並憑測試結果，採取進一步行動，如向法院入稟追討損失。

可追討維修期內暫住費租金利息等

如證實是因懷疑單位漏水導致問題，受影響單位業主便可申請索償，而需賠償的項目，除了包括單位維修費用、聘請專家、律師的費用，還有裝修期間暫時租住其他單位或酒店的開支，以及因漏水而損毀的物件的賠償費用等。如受影響的是已租出的單位，更可追討回維修工程期間所損失的租金及利息等費用。所以如不想影響鄰里和睦、被控告索償，甚至要付出額外賠償金，當知道自己的單位有滲漏情況時，還是及早處理為宜。