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樓宇滲水是誰的責任?
根據香港法例第344章《建築物管理條例》第34H條 (維持物業的職責) : 凡擁有建築物任何部分的人,或對建築物⋯⋯任何部分具有獨有管有權的人,或對該部分具有獨有的使用、佔用或享用權的人(視屬何情況而定),雖則該建築物的公契並無對該人施加維持該部分修葺妥善及狀況良好的責任,該人亦須維持該部分修葺妥善及狀況良好。
一般情況下物業單位出現滲水問題是由「引致滲水成因所屬源頭的業主」負責。
物業單位常見滲水成因包括五大種類: 供水管、排水管、防水層、外牆部分、冷凝水。
「供水管」包括冷熱食用水、沖廁用水、消防用水的供水管。供水管是指具水壓以供應用水的金屬或聚氯乙烯塑膠的輸送喉管。供水管可包括淡水或咸水的外露喉管 (明喉) 或 隱藏喉管 (暗喉)。
「排水管」包括浴室、廁所、廚房、露台、平台、天台、簷篷、 水缸的排水管。排水管是指排走棄用水的聚氯乙烯塑膠或金屬的排放喉管。排水管可包括外露 (明喉) 或 隱藏 (暗喉) 的糞水管、污水管、雨水管。
「防水層」包括浴室、廁所、廚房、露台、平台、天台、簷篷、水缸、地庫、梯槽的防水層。防水層是指鋪設於飾面層及結構層之間以防止水份滲入結構層的防水物料。防水層可包括防水添加劑、滲透式防水劑、液體狀防水膜、卷材防水膜。
「外牆部份」包括外牆結構、窗戶、窗簷、冷氣機簷台、伸出物、渠管夾口、通風口 、排氣口。外牆部份是指圍封樓宇最外層的外殼牆身結構及設於外牆的相關設施。外牆結構可包括各種不同設計及飾面的混凝土外牆、玻璃幕牆、磚牆。
「冷凝水」包括水蒸氣凝結、冷氣機、雪櫃、凍倉、製冷系統而引致的冷凝水。冷凝水是指空氣中的氣態水在低溫的表面遇冷凝結而形成的液態水。冷凝水的成因一般涉及異常低溫設施欠缺鋪設足夠隔溫物料或隔溫物料失效而引致。
樓宇滲水源頭包括兩大種類: 公用部份、私用部份。
如引致滲水成因所屬源頭是某「私用部份」,則該私用部份的業主負責。根據一般大廈公契原則,屬於個別業主獨有享用 (Exclusive Use) 的部份一般被界定屬於「私用部份」。
如引致滲水成因所屬源頭是「公用部份」,則業主立案法團及物業管理公司負責。根據一般大廈公契原則,屬於大廈業主共同享用 (Common Use) 的部份一般被界定屬於「公用部份」。
如想清晰及準確界定「私用部份」及「公用部份」,一般情況下可查核政府土地註冊處的註冊業權圖則及屋苑/大廈公契。由於物業管理公司負責執行公契的一般管理,故亦可向物業管理公司查詢。
樓宇滲水首要及最重要工作是必須先查找出樓宇滲水成因及源頭。
政府滲水辦 (食物環境衛生署及屋宇署聯合辦事處) 及香港公正行是專門查找樓宇滲水成因及源頭的兩大正式機構。業主聯絡政府滲水辦可致電政府熱線1823。業主聯絡香港公正行可致電: 26690228。
香港公正行總工程師及高級工程師均為超過25年資歷的資深香港政府註冊 (持牌) 工程師。香港政府註冊工程師是根據香港法例第409章《工程師註冊條例》註冊的香港法定專業資格。總工程師亦為香港政府屋宇署註冊一般建築承建商、註冊專門承建商、註冊小型工程承建商的獲授權簽署人及法庭專家證人,專家資歷及經驗豐富。
香港公正行: 樓宇滲水檢驗領導權威
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如何徹底解決樓宇滲水問題?
樓宇滲水首要及最重要工作是必須先查找出樓宇滲水成因及源頭。
政府滲水辦 (食物環境衛生署及屋宇署聯合辦事⋯⋯處) 及香港公正行是專門查找樓宇滲水成因及源頭的兩大正式機構。業主聯絡政府滲水辦可致電政府熱線1823。業主聯絡香港公正行可致電: 26690228。
香港公正行的專家報告具專業及法律效力。業主可以考慮運用香港公正行的專家報告有效徹底解決樓宇滲水問題的10大好處:
1. 確定樓宇滲水成因及源頭,徹底根治樓宇滲水問題。
2. 確定樓宇滲水成因及源頭,徹底解決雙方不必要的爭議。
3. 滲水調查有助雙方釐清樓宇滲水的維修責任。
4. 滲水調查有助雙方釐清樓宇滲水的賠償責任。
5. 滲水調查有助政府滲水聯合辦事處加快找出滲水源頭。
6. 損害評估釐清所需及合理的維修方法及賠償金額。
7. 損害評估有助保險公司評估合理的保險賠償金額。
8. 專家報告有助雙方透過協商、談判、調解、仲裁解決爭議。
9. 專家報告有效協助法庭審批樓宇滲水的強制維修命令申請。
10. 專家報告有效協助法庭審批樓宇滲水的賠償命令申請。
業主首選香港公正行提供樓宇滲水檢測服務的10大原因:
1. 全港最大滲水公正行,全港最受歡迎滲水公正行,Facebook超過17,000人讚好,全港累計專業講座超過120場,歷年無數香港傳媒追訪及廣泛報導。信譽悠久,信心保證。
2. 香港公認樓宇滲水檢驗第一領導者。議員推介,保險信賴,律師推薦,法庭認可。
3. 本行總工程師及高級工程師均為超過25年資歷的資深香港政府註冊 (持牌) 工程師。香港政府註冊工程師是根據香港法例第409章《工程師註冊條例》註冊的香港法定專業資格。
4. 本行總工程師為香港政府屋宇署註冊一般建築承建商、註冊專門承建商及註冊小型工程承建商的獲授權簽署人及法庭專家證人。
5. 本行技術總監為超過25年豐富驗樓技術資歷的香港著名資深驗樓技術專家。
6. 採用先進及完善樓宇滲水檢測科技儀器 (包括符合屋宇署指定儀器規格的微波掃描儀器及紅外線掃描儀器)。
7. 樓宇滲水檢測標準參考香港政府部門、專業學會及國際標準。
8. 香港公正行的專家報告具專業及法律效力,具備良好法庭案例及法庭評價。
9. 專門處理樓宇滲水、裝修爭議、新樓驗收、結構損壞、賠償評估。
10. 專業顧問全日提供免費客戶咨詢服務,查詢熱線: 26690228。
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