【買樓攻略】什麼是物業估價？網上估價估價不足

簡單說，銀行會利用物業估價作為提供按揭服務的風險管理措施，所以一個估價可以斷定客人究竟可以向銀行申請到幾多貸款額。有些嚴重的例子係因為銀行估唔足價導致准買家要撻訂收場，輸埋自己啲血汗錢。

如何獲取物業估價？

客人可以透過銀行職員、按揭經紀、測量師行等渠道獲取物業估價。最方便一定是向按揭經紀查詢因為他們可以一次過為客戶獲取不同銀行的估價。客人直接向測量師行獲取估價報告的話有機會需要支付費用。

同時，亦可以於以下銀行提供的網站填入心儀物業地址作估價：

• 匯豐銀行 - https://www.hsbc.com.hk/zh-hk/mortgages/tools/property-valuation/
• 恆生銀行 - https://www.hangseng.com/zh-hk/e-valuation/address-search/
• 中國銀行 - https://www.bochk.com/tc/mortgage/expert/expert2.html
• 東亞銀行 - https://www.hkbea.com/html/tc/bea-mortgage-residential-property-valuation.html

要留意網上估價通常適用於大型住宅屋苑。小型單棟住宅、唐樓、村屋、寫字樓、工廈等其他的物業種類就未必能夠可以於網上獲得估價。

物業估價是如何計算出來？

一般來講測量師會用以下方式計算出物業估價

• 比較法 – 利用近期成交的類似物業作基準計算出市值
• 投資估價法 – 根據物業可獲取的租金收入回報推算出估價

【注意：因為物業估價用買賣合約作為準則所以今日得到的估價應該是反映一個月前的成交狀況。】

什麼因素可以影響估價？

• 成交額 – 如果你單位所屬的屋苑有其他單位錄得成交而成交額額比過往上升你的單位估價亦應上升，反之亦然。
• 成交量 – 如果你單位所屬的住宅大廈最近兩年沒有錄得成交，估價應會落後大市因為沒有最近成交反映市值。
• 物業質素 – 單位的坐向、樓層、景觀、裝修等都會直接影響估價。
• 事故單位 – 凶宅的估價都會比同層或上下單位低。

什麼是估價不足？

估價不足意思係銀行為物業作出的估價低於物業成交價。這個現象意味著銀行批出的貸款額會較買家預期低，導致買家需要提供更多資金用作首期完成該筆買賣。

不論升市或跌市都有機會遇上這個狀況。雖然銀行一向都會用成交價取代估價，但係Roots建議最好先向銀行或按揭經紀查詢避免成交時候遇上阻滯。對於一手樓買家而言，估價不足同樣地都會發生。

【注意：本地發展商所推出的建築期付款買賣計劃正是眾多買家遇上的風險。由於買家可以等到物業入伙時先做按揭，如果遇上跌市而銀行估價作出相應調整，到時候買家需要準備額外資金做首期因為銀行估價不足比預期借得少。】

估價不足解決辦法？

• 買家準備額外資金
• 向其他銀行申請按揭
• 加按現有物業
• 向發展商申請二按（延伸閱讀）
• 向財務公司申請按揭

如何避免估價不足？

• 向按揭經紀獲取多個銀行估價
• 用買賣合約向銀行拉高估價
• 查冊避免購入有潛建或維修令物業

買賣價與估價不一樣有問題嗎？

十居其九的買賣價會與估價不一樣。無論成交價到最後高或低，只要屬合理水平（兩成內）銀行一般都會估足價。

到最後，我們都希望再次叮囑所有客人無論買賣什麼類型的物業都要先估價因為一個估價可以影響買家整盤計劃。

文章來源：【買樓攻略】什麼是物業估價？網上估價、估價不足 

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