以租養租　月儲3萬元　如何3年買多層樓？

博客 08:30 2023/12/22

▲ 近一兩年樓價調整，雖然令不少業主感到不安，但也有人正部署買樓，這次個案的主人翁就是其中之一，他本來已是業主，但採取「以租養租」的策略，能否在短期內賺更多儲蓄，實現「買多層」的目標？

近一兩年樓價調整，雖然令不少業主感到不安，但也有人正部署買樓，這次個案的主人翁就是其中之一，他本來已是業主，但採取「以租養租」的策略，能否在短期內賺更多儲蓄，實現「買多層」的目標？

讀者︰

我們夫婦有一層市值$450萬的小單位，現放租1.3萬元，尚欠260萬銀行供款。

手頭現金有120萬元，另加每月儲3萬元，當中1萬元作月供股票之用（供領展，騰訊，煤氣，吉利和港鐵）。

有一個三歲小孩，計劃再生一個，請了一個工人，現租一個三房單位居住。

我們想三年半額外買一間3房現價約800萬的單位作自住，舊有單位保留收租。

請問有甚麼好建議能把儲蓄（3萬 x 42個月）126萬加現有120萬元來增值？800萬單位打算4成首期，需要320萬。

應買股票還是再買多一個細單位放租呢？

個案重點︰

重點目標︰

龔成︰

保留收租樓，再買一個$800萬，不是不能做，但都要配合你的財務情況，以及當時的大環境。

你們每月儲蓄$3萬（1年$36萬，3年半$126萬），加上現時現金，總本金為$246萬。而$800萬你們打算準備4成首期，即是$320萬首期，仍欠資金（$320萬-$246萬=$74萬）。

3年半樓市都可以有上落，無人知當時的樓價，加上你現時本身都有收租樓，這刻不用太急買一個單位。因此，你可以將3年半視為一個目標，但不要太過勉強進行，要睇到時的情況（自己財政、樓市），如果未適合，可以推遲到5年。

當然，你這刻可以先以「3年半買樓」為目標，以這個目標去儲首期，到時再配合情況決定做法。

如果計首期的資金，3年半你仍欠$74萬，解決方法有3個︰

方法一︰將買樓計劃推遲到5年，你們可以儲多本金$45萬，加上你們有原本都有投資，就算有少少回報，都能完成目標。
方法二︰在這一刻到買樓前的一年，將部分資金利用股票投資增值，只需要做到基本的回報，都可以完成目標。
方法三︰這刻買入細價樓，到時如果細價樓升值，再加上你們的其他資金，轉為目標物業。不過，這方案由於太近去進行一買一賣，未必能產生明顯財富滾存的效果，加上一買一賣物業的成本高，因此不建議。

上述較好的方法是「方法二」，如果到時不成功未到買樓，就「方法三」。

方法二，利用投資平穩增值，但3年半不是一個長年期，因此投資不能用盡所有資金，以及不能投資太高風險的類別。你可以將每月儲蓄的$30000，其中$15000以分注或月供的模式進行，見你現時已經有將其中的$10000做月供，你或者可以考慮加多$5000進行。

至於你現時月供的股票，基本上都有質素的，但騰訊（0700）及吉利（0175）略為波動，你要控制月供金額，至於新加的$5000，就可考慮其他優質的平穩增長股或ETF。另外，可同時考慮美股ETF如VOO，以平衡組合。

至於現金的$120萬，你可以動用$50萬投資收息股，分注買入，餘下的先持有現金，到股市明顯回落時，才把握機會，好好運用這些資金。

到你買樓前的一年，就開始套現賣出股票，準備資金，如果到3年半後資金仍未足夠，你就可能要推遲計劃到5年，3年半後會集中儲現金，不作投資。

同時，你3年半買樓時，都會分析當時樓價的平貴度，如果當時處貴水平就不要勉強，始終你們現時已經有收租樓，即是有基本的物業在手，再買第二層樓的逼切性不算高，如果當時樓市貴就不要急，等回落先進行，如果到時樓市在合理水平，就可以進行買樓計劃。

【本文獲龔成授權轉載】

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