李澄幸：申請安老按揭採單名聯名分別

【明報專訊】讀者來信：

本人已退休，現時的投資組合以派息基金為主，平均每月可以派息數千元，由於不夠生活，現時打算逐步沽出投資組合變回現金「慢慢搣」，有了解過安老按揭，物業由太太持有，未來如果有需要申請，是否值得先把物業轉為聯名然後再申請呢？

筆者回覆：

張先生及張太太的資產總值約1000萬元，主要由兩種資產構成，分別是派息基金及自住物業。首先，關於派息基金方面，如果希望靠200萬元的本金產生每年約27萬元的被動收入以支持退休生活，要求的年均回報約13.5%，的確是不太務實的數字，故此理解有逐步沽出投資組合變回現金「慢慢搣」的想法，不過建議先考慮檢視現時的派息基金，看是否有相對更高息的選擇，也許可以變現的壓力減輕一點點，不過也不是長遠辦法，畢竟十年八載後都會耗盡全部本金。

常見處理辦法如下：假設符合申請長者生活津貼的資格，可以考慮調整資產組合，將200萬元的派息基金套現再認購香港年金，每月大概獲取約11,000元的年金至終身，在此基礎上再申請長者生活津貼，兩人合共再獲取每月約8000元津貼。當然，距離每月支出23,000元，仍然有少少差距，可能有需要看是否有節省開支的空間。

若單名申請人早逝配偶或失居所

所以，了解安老按揭的應用是有需要的。假設以張太太的名義去申請安老按揭，以現時年齡，每月大概可以獲取約22,000元至終身，配合上述計劃，相信可大幅改善到退休的生活質素。針對是否有需要在申請前先把物業轉做聯名的問題，其實筆者過去出席不同的退休理財講座，都很常講到這一條問題，雖然女性的預期壽命較男士長，不過這只是統計數字，不能用作理財決策的絕對依據。單名物業申請安老按揭，如申請方比預期早逝又遺下配偶的話，由於安老按揭計劃的申請人已離世，另一半希望繼續在這個居所住下去，她便需要清還安老按揭的貸款，即是多年以來所收取的年金兼相關的利息支出，相信不是一筆小的數字，如未能還款，貸款機構有權收回及出售物業以償還貸款，如此一來配偶不但失去穩定收入，更會失去居所。

所以，將物業「加名」是常見的處理辦法，「加名」成本包括律師費及業權轉讓價值的印花稅。假設轉移業權的50%給予太太，即轉讓價值為500萬元。根據現時印花稅稅率，印花稅的成本為500萬元乘2.25%，即112,500元。這個金額可能只是等於半年左右的年金收入，但保障了早逝讓配偶失去居所的風險，是值得考慮的。最後，以上是根據有限資訊而給出的通用意見，做財務決策前宜進一步根據自身的狀况諮詢相關的專業人士。