仅 3 个多月，今年 10 家老牌百货已「阵亡」，百货零售面临哪些困难？该如何解决？

百货的问题不是今天就存在了，这20年，百货几乎每天都在上演生死大战。

百货的第一次生死大战是购物中心。

二十一世纪初，我的第一份工作就是百货。

作为深圳的老牌国企百货，当时已经经历过98年危机，开始从头来过。

而那个时候百货就已经开始非常关注购物中心对它的威胁。

2004年，深圳第一家真正意义上的购物中心-万象城开店。

作为百货总部企划人，我的第一次研究分析对象就是购物中心。

记得当时每周都要求对标万象城，然后周一回来形成纪要分享。

直到十年后，购物中心如雨后春笋遍地开花。

百货不如购物中心的核心所在是哪里呢：

百货的店大部分都是租赁别人的，这决定了它要把每一块面积都用到极致。

因此百货都是中岛，很少有店铺形式，即使有，也是给到大店和餐饮。

顾客购物的感受非常差。

但是购物中心，大部分是地产商自己的，没有租金，讲究长期回报，irr。

因此，所有的商铺都是店中店，走廊超过4米，中庭甚至于有的超过1000平方。

这就让购物中心又好玩，又好逛。

其实，过去十年，百货唯一的好处就在于有些没有底租，只收抽成。

但是随着人民生活水平的提高，大家去购物不是就是为了购物，大部分是为了玩，闲逛顺便去购物。

这是百货没落的关键所在。

而这几年，大家更清楚的是电商冲击。

电商冲击的不仅仅是百货，还有购物中心。

而购物中心什么业态被冲击的最严重的呢。

最严重的就是零售业态。

或者更具体说，就是服装、零售、百货、精品业态。

因此购物中心，这十年，都是调整了业态构成。

将百货零售业态的比重从原来的70%压缩到了50%以下，把体验美食业态抬高到50%以上。

只有这样，才能应对电商的冲击。

可是百货做不到。

因为百货的所有业态90%以上都是零售服饰业态。

为什么它不能调整呢？

前面说了，百货大部分的场地都是用租金租来的，不是自己的。

租来的场地，是有成本的。

以广州为例。

村里现在的返租商业，给到开发商最低的也要建筑面积30元每平方。

建筑面积可不是使用面积，如果换算成实用面积，那可是60元每平方。

即使百货找的是村里第一手租赁资源，那至少也要60元每平方。

加上运营管理成本，把这些面积租给第三方，如果不租到100元每平方，亏损的可能性很大。

所有业态中，哪些业态的毛利最高呢？

当然就是百货零售，服饰等业态，他们的毛利有的高达几倍以上。

但是租给儿童乐园，餐饮或者电影院，冰场这种体验业态。

他们不但付不起很高租金，而且还需要很大的面积。

按照经验来说，60元每平方，对于他们已经是最高价格了。

这也就决定了百货很难调整自身的业态比例，其实也无法调整。

最终的结果其实你看到的是百货开始分裂。

比如文中所提到的名创优品，你可以把它看作成一种百货的瘦身。

将原来的1万多多百货面积缩减为200多平方的精品零售店。

压缩了租金面积，自然可选择的范围也就越大了。

现在，百货自救的趋势有3种：

1种就是不断变小，变成了超市或者名创优品；

1种就是不断变大，自己衍生成了购物中心，通过和开发商合作运营；

1种就是已经成为ip或打造ip，类似鸟屋书店，诚品书店这些，其实他们就是传统意义上的百货而已。

只不过用书来作为自己的ip定义，显得更有格调。

当然，还有活的非常好，甚至于全国销售第一的百货门店。

比如北京skp，它就是非常传统意义上的百货。

但是不好意思，人家长期占据全国销售排行榜第一，这说明百货没有凋零，只不过原来大家都好的好时代已经没有了，两极分化才是常态。

因为过去十年，中国的新中产阶级，越来越向美国人的消费行为模式靠拢，而逐渐远离了日本的模式。

这背后跟土地财政引导下的城市规划方式，跟电商的出现和发展，都有很大的关系。

这个问题其实蛮大的，有很多讨论纵深，所以这里稍微扯远一点。

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「百货店」这个词本身，算是从日文里拿来的。

虽然日本人其实很早就不用这个词了，他们借用英国的 department store 这个词，将百货店改称了デパート（depa—to）。

总之，上面所有的词，指代的就是百货店这种紧凑的零售空间。

为什么紧凑？核心原因就在于，对百货店来说，地段、人流是最重要的生命线，一个百货店建起来，内部空间是寸土寸金。

一方面，百货店里要塞下足够多的商品，这样顾客才能在商品大丰富的时代，实现「一站式购物」，这就是「百货」的意义所在；同时，百货店建在非常昂贵的地段，必须要有足够的人流，来支撑起它的经营成本。

这一点在日本体现得非常明显，日本在 20 世纪初，引进了百货店这种业态之后，零售业的发展和轨道交通的发展几乎是同步的，所有的大百货店，几乎都是建在大型车站的附近。

所以日本甚至出现了所谓的「电铁系百货」，也就是私营铁路公司，开始在自己的规划的线路、车站附近买地，建百货商店。

阪神、阪急、东急、京王、西武，都是比较大的私铁百货，后来日本国铁拆分私有化之后，JR 也开始进入这个行业，JR 东日本搞的 LUMINE，在新海诚的电影里经常出镜。

可以说，百货店这种业态起源于法国、英国，在日本得到了极大发展。

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但美国是没有百货店的，美国人的日常生活中几乎不存在 department store 这个词。

美国最主流的零售业态，除了超市（supermarket）、以及 grocery store 这些以食物日用品为核心的商店之外，最重要的一个业态是 mall，也就是商场、购物中心。

购物中心和百货店最大的区别就在于，购物中心不会买最贵的地，他们的选址会选在相对偏僻一点的地方，满足的是驾车前往的消费者。

美式的购物中心往往有很大的停车场，内部空间也非常富裕，所以基本都是建一个很大的中庭，两边是各种「门店」，而不像百货店的销售组织单位是「柜台」。

而且因为购物中心的面积大，它也能容纳商品零售之外，更丰富的业态，比如餐饮娱乐。美国大部分商场里都会有一个美食广场（food court），包括在商场里配套建电影院，甚至溜冰场，也都是从美国兴起的。

超市和购物广场结合在一起，就形成了今天大家很熟悉的所谓「仓储式超市」，即 Costco 和山姆。

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所以，百货店满足的，基本是乘公共交通前往的顾客；购物中心，则更多是满足自驾车的顾客。

再回头看中国，你会发现中国在 2010 年以前，零售业态还基本是以百货为主导的。

原因也不难理解，中国的人口密度高，特别是在 80-00 年代，第一波城市化完成后，核心城区的人流量起来了，创造了一个适宜百货这种业态生长的环境。

直到今天，每个大城市也几乎都有一个标杆性的百货商场，无论是 SKP、恒隆还是二线的 IFS、万象城之类，它们在空间组织形态上可能有一些微小变化，但核心的经营模式还是百货的模式，它们会把最显眼的大牌奢牌都放在一层最黄金的位置，就和新宿的伊势丹一样。

但从 08 年往后，中国实际转向了另一种城市发展模式，在土地财政的驱动下，城市的建设越来越趋向「摊大饼」。人，特别是新一代中产，都开始往稍远的地方住，开车通勤。

在一线城市这一点可能不那么明显，因为它以前的城市规模就不小，新区摊在郊区，和核心城区的居民关系不大。

但在二线城市，这一点就非常明显。政府的指挥棒下，各种开发区建起来，新中产阶级纷纷去那边买房子，新城区的房价相比原来的核心旧城甚至可能倒挂（比如长沙的河西之于河东）。

而这部分住在新区的新中产，去一趟市中心的百货店可能很麻烦，可以玩的东西也有限，他们便开始转向那些建在稍远一点的购物中心，开车过去，在那里可能度过周末的一整天，吃个饭，逛逛周边的公园，最后看部电影。

这是百货店这种业态在国内迅速失势的一个重要原因。

以及电商的出现也给了百货店一个巨大打击，百货店「商品密度高，所以能实现一站式购物」的优势在电商面前完全被碾压了。

国内百货店行业的马太效应加重，就是这个原因。那些卖奢侈品的顶级百货依然活得很好。但以前做中产生意的百货店，越来越不行，必须转型做餐饮娱乐。

新的零售商业体，往往从一开始就会选在一个远一点的地方，往大了修，停车方便的优先级大于地段。

这导致很多二三线城市的最核心街区，甚至出现了一定程度的「空心」，有些楼已经没有人流了，但找不到后续的开发商接手，来实现新陈代谢。

随着后面人口结构继续变下去，这也是一个很难解决的问题。

所以这些城市的核心商业区，开始更依赖另一种生意，旅游。

从南京路、三里屯，到长沙的五一广场 IFS、成都太古里、重庆的朝天门来福士，这些核心商业地产现在基本都有很浓厚的游客气氛，而不是市民气氛。

现在到一个二线城市，通过核心区的繁华程度，基本只能判断出它的旅游业发达程度，而并不能客观反映本地居民的生活状态。