【消委會】住宅按揭計劃總利息可差逾9成　「呼吸Plan」息貴過銀行按揭達3倍

本港樓價冠絕全球，上車買樓是不少港人夢想。消委會比較18間銀行共78個按揭計劃，發現不同計劃總利息支出可相差超過9成。消委會提醒，消費者需留意普遍按揭計劃都會收取逾期還款手續費或罰息，應審慎評估自己的還款能力、現時及未來的開支、現金流穩定性等，免失預算。

P按及H按利率可差9成

消委會比較18間銀行共78個按揭計劃，發現各計劃總利息支出可相差近1倍。以今年8月16日的相關利率計算，14個P按的實際利率介乎2.5厘至2.95厘；H按的實際利率介乎1.36厘至1.71厘。以一個售價800萬元的單位，按揭年期為25年為例，假設全期按揭利率不變，同日最高及最低P按利率的總利息支出分別為332萬元及276萬元，可相差20%。而最高及最低H按利率的總利息支出分別為183萬元及144萬元，可相差27%；若比較同日最低P按及H按利率，則可差近1倍（92%）。

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留意樓花按揭計劃的風險

在樓花按揭計劃方面，為盡早套現流動資金，發展商會為選擇即供期付款的買家提供較多折扣優惠，惟消委會指，買家需留意由於按揭保險計劃並不適用於樓價600萬元以上及選擇即供期付款的樓花，貸款額會因按揭成數較低而大減，買家變相須預備更多資金以應付首期。

以一個售價約1,077萬元的單位為例，銀行只可提供60%按揭成數，選擇即供期付款的首期（約432萬元）較選擇建築期付款（約195萬元）需多付約1.2倍（約237萬元）。

另一方面，建築期付款計劃的買家可享的折扣一般較少，而買家亦只可待樓宇落成後才能申請按揭，若在購買樓花後至樓宇落成期間樓價下跌，銀行或會估價不足，買家有機會因此須準備額外資金以支付首期。

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「呼吸Plan」貴銀行按揭達3倍

至於發展商按揭，俗稱「呼吸Plan」，按揭成數一般可高達80%至90%，借款人貸款時或毋須進行壓力測試，並獲提供特別的供款安排，例如首數年只供利息，或首數年利息特低。這些計劃的入場門檻雖然較低，但隨後的按揭利率會大增，亦普遍較一般銀行的按揭利率為高。

有發展商按揭可讓買家以較低的兩成首期購買一個逾1,300萬元的單位，但由於貸款額較大，加上按揭利率較銀行按揭利率高0.75%（首3年）及1.5倍（其後22年），導致最終的總利息開支，較銀行按揭高3倍，即超過600萬元。

消委會建議，打算置業的消費者在選擇按揭時，應及早了解購置物業及申請按揭的程序、所需時間、文件等，加深對市場上按揭產品及相關審批準則的認識；審慎評估自己的購買能力，包括未來的現金流、經濟負擔和工作的穩定性等，申請按揭時避免「借到盡」，以便留有資金作「應急錢」。另外，亦要多比較數間銀行的按揭計劃，例如按揭利率、利率上限以及各種優惠等，申請前清楚了解計劃條款，及考慮以不同的供款方法還款，例如會否每月或每兩星期供款，並應留意從銀行獲批的貸款金額未必與申請金額一致。

責任編輯：李瑩

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