買樓定租樓？計條數畀你睇

其實我真係好怕講樓講股，講啱又唔會多謝我／分畀我，講錯就一定會問候我（公平咩！），所以呢個係純理論課（而理論都係離地嘅），睇吓大家覺得有幾多啱用啦。戴多個頭盔，「租樓」定「買樓」，100個人有100種以上嘅睇法。華田都係share吓自己點諗，唔鍾意嘅自己寫過另一篇，感謝感謝。

以下是一段穿鑿附會的對話：

朋友A：「肥田，我諗住買樓喇，港島300呎600萬，諗住求婚呀。4成首期我都準備好㗎喇，但係我又唔係好捨得放晒啲股票一炮過堆晒落去，200幾萬喎！所以我又諗緊不如租就算數，14,000蚊一個月，仲唔使煩咩管理費差餉嗰啲，有咩建議畀我先？」

我：「你又話生仔，300呎無咩活動空間生仔嗰喎。」

朋友A：「住住先啦，諗住二人世界幾年先，個仔可以兩三歲先搬啫，所以諗住住5年㗎咋。其實樓市你點睇啫？」

我：「其實買樓咪又即係租樓，分別係同人哋租、定自己租返畀自己之嘛。所以你應該咁諗：『唔好問買樓好定租樓好，而係問買樓收租抵唔抵先。個租戶係你自己定第二個又有咩所謂？』」

【延伸閱讀】【理財置業】五種未能轉按的原因

買樓自住的每月成本

回正題，不論大家承造多少按揭，買樓自住的每月成本可分為3大部分：

• 利息支出，即從銀行獲得貸款的代價（若大家有富爸爸富媽媽可全額清付，那便沒有利息支出了）
• 資金的機會成本，即你的私人資金（就是首期吧）如果不用來買樓，用來投資其他產品時的回報。
• 樓宇相關支出，包括管理費、差餉及地租等等

需留意「支出」應是像租金一樣一去不復返的東西。所以每月「利息」的部分才是「支出」（expense），每月「還款」的部分並不是「支出」、而是「減少欠債」（liability reduction）。大家可以幻想「還款」的部分其實是家中的母親，幫你儲住先，你結婚嗰陣就畀返你㗎喇～

▲ 假設銀行利率2.15%、機會成本3%，買樓總支出為$11,450。

從上表可以看到一個老生常談，利息及機會成本低於租金回報時，買樓會較為有利。而當租金回報高於利息、但低於機會成本時，就應盡提高按揭比率。

▲ 幻想圖，不可能拿到10成按揭啦

當然，當中還有很多遺漏了的地方，我們可以一步一步把算式豐富起來。

買樓的一次性費用

買樓的一次性費用很多，例如1%經紀、3%印花（600萬元樓）、裝修、家具等等。單計算經紀及印花，以5年期計算，每月成本將修訂為：

當計算這些支出，買樓便會變得不太划算。在無法改變這些一次性費用的情況下，唯有拉長居住年期才能攤薄這些支出了。

▲ 假如朋友A沒有生小朋友所以住咗20年……

利息帶來的免稅額

以我老友A為例，每100元的利息支出可以扣減17元的稅款（補充：暫時最多扣20年），所以借得多，退稅也會多。實際稅務寛減受個人的tax bracket所影響，同時每年財爺都有不同退稅的措施，實際能否減足17%真的因人而異了。

【延伸閱讀】買樓置業　供款年期愈長愈好？

樓市會升嗎？

其實計咁多，大家最關心的其實是「樓市會升嗎？」。咁華田都係嗰句：「鬼知咩～」

不過從上表，也可以看到一些implication。繼續我跟朋友的對話：

我：「唔好計咩DCF、又假設呢5年個業主都唔加你租喇，買樓蝕2,000蚊一個月嗰喎。」

朋友A：「不過我都係覺得樓市會升喎~」

我：「咁好簡單啫，2,000元 x 12 x 5 即係120,000元，即係樓價嘅2%，即係Annual increment係0.4%，你賭每年升唔升到0.4%咯。」

朋友A：「咁我買多幾棟啦！」

我：「嗱，樓市點我真係無意見，你負資產唔好搵我吖吓。」

最後講多句，雖然我都知香港人有樓萬事足，就算供得起，都不妨計埋機會成本、稅寛、管理費、印花稅、差餉、地租、經紀佣金、裝修、傢俬呢啲買樓嘅費用。睇得明上文嘅不妨再計吓其實你賭緊樓市每年升幾多，咁就至醒啦。

借用另一個作家史兄段字：本文僅用作分享自己對按揭嘅睇法，並非用作投資或不投資推介。本人不會透過此文章得到任何人士／公司任何形式嘅金錢或非金錢回報。投資涉及風險，個人作出投資決定前，請作出適當風險評估，並請教專家咨詢專業意見。本文已盡力確保計算準確，但並不作出任何保證。本人不會負責由於此文章所引起嘅任何投資損失。

本人於香港經已置業，但不覺得有甚麼了不起，亦不覺得有樓先可以娶老婆。本人亦可能隨時變賣物業。樓喺悲哀嘅香港唔係用品而係商品，所以喺香港買唔買樓，係一個投資決定嚟嘅。

 

【文章來源：華田銀行；已獲授權轉載。原題：Finance 105 — 租樓還是買樓？】

【關於作者】
兒時夢想做i-banker，結果做了bank worker，還要是retail那種。過去在各大小銀行不同部門流徙，叫人借錢、催人還錢、審批貸款、出股票app、出借錢app、出信用卡、廣告策劃、銷售管理、分行佈點、生物認證、電子排隊、機器學習、敏捷開發，到現在還未安定下來。不懂財經、不懂經濟，只想談一下「銀行」這回事。