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四、常見不動產經紀業者之隱匿重要資訊類型

 

(一)利用「三角簽」、「回頭殺」的手法

房屋仲介業者於房屋買賣時，可能已經和買主談好價錢卻又回頭與
賣方殺價，以賺取更高的利潤，即所謂「回頭殺」。又所謂「三角簽」乃
指房仲業者將房屋先售予投資客，發現有第三人出售更高之價格，房仲業
者復又將仲介房屋予新買家，而將房屋跳過第一任買主，而直接登記於第
二任買主名下，因此房仲可獲取二次仲介費用，而第一任買主又可省掉稅
金等過戶費用。

仲介業者以不實資訊告知買方或賣方而獲取利益，不無屬以詐術令他人
陷於錯誤，使自己獲取原本不應獲取之利益，已構成刑法詐欺罪(如板橋
地方法院97年度訴字第3930號判決) ，而在民事責任上，則應負起民法第184條
第1項前段侵權行為損害賠償責任與違反善良管理人注意義務之民法第544條
賠償責任。 

(二)製造「假合約」的手法

 仲介業者與賣方簽訂真、假兩份合約，以底價較高之假合約欺騙買方，因
此賺取差價或促銷。亦有可能仲介業者先不收取仲介費，而將仲介費用虛報
至買賣價格內。

   如前所述，仲介業者如提示假合約欺騙買方，亦顯然係施詐術之行為，仍
需負起刑事詐欺罪及民事損害賠償責任。 

(三)「自扮買方」、「找人頭」轉售賺差價的手法

 仲介業者利用鑑價時，刻意壓低屋價，遊說賣方出售，再找人頭買下而
轉售賺取差價之手法。

    仲介業者刻意壓低屋價，是否屬施詐術之行為而構成詐欺罪，仍有所疑義，
然仲介業者若自扮買方、找人頭，則應屬違反其善良管理人之注意義務，則
應負損害賠償責任。 

(四)製造「假買主」、「職業看屋手」的手法

    仲介業者以隱瞞重要資訊而製造有其他假買主出價之假象，誘使買方以超出
行情之價格購買。

    仲介業者謊稱有其他買主出價，是否屬施詐術之行為而構成詐欺罪，仍有所
疑義，而在民事賠償責任上，則屬違反其善良管理人之注意義務，應負損害
賠償責任。 

(五)未揭露或不實陳述屋況產權瑕疵等重大交易資訊

    如房屋多處漏水、管道排臭氣、二次施工、陽台外推、可否供住宅居住等重
大交易資訊並未告知或未於不動產說明書上記載說明。

    未揭露或不實陳述屋況產權瑕疵等重大交易資訊，自屬一施詐術之行為，構成
刑法詐欺罪(如台灣高等法院95年度上易字第630號判決)，而在民事責任上，亦
應負起民法第184條第1項前段侵權行為損害賠償責任與違反善良管理人注意義
務，應負損害賠償責任。

(六)利用斡旋價格之機會，虛報交易價格的手法

    如出賣人底價係1000萬元即可出售，而在買方出價1000萬元時，仲介業者，並
無利潤可賺，因此仲介業者向出賣人回報買家出價900萬元，俾使出賣人降低
底價，仲介業者復再協調成1050萬元成交，賺取差價50萬元之仲介費用。

    上開方式是否構成詐欺罪之施詐術要件，不無疑問，且也不易證明仲介業者於
利用斡旋價格之機會，虛報交易價格，惟仍無礙屬違反善良管理人之注意義務，
應負損害賠償責任。 

五、結論

    不動產經紀業管理條例第26條第2項明定「經紀業」因經紀人員執行仲介或代銷業務
之故意或過失致交易當事人受損害者，該經紀業應與經紀人員負連帶賠償責任。而既
然經紀業包括仲介業與代銷業者，惟目前實務在代銷業之訴訟僅著重於代銷業者與建
商間，代銷業者並未向消費者收受報酬，代銷業者如何於適用不動產經紀業管理條例
第26條第2項之連帶責任，尚有待學說及實務研究。

  

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