買樓是人生大事，但過程往往卻令人折騰。有人為免麻煩，索性選購一手新盤，認為發展商包執修，可省卻不少煩惱。《胡．說樓市》早前接觸了一名業主，購入了九龍城豪宅區的新盤晟林後，在我們的協助下曾進行驗收，惜發展商執修進度緩慢，影響了入伙。如業主遇上相同情況，又應該怎樣處理？
類近發展商執修問題，我們以前曾就屯門「城．點」作出報道，如有興趣的觀眾，也可按這裡跳往。
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投訴個案
這個由內房福晟國際推售的項目，位於喇沙利道的「晟林」，業主所購入的260呎的單位，在今年四月時，我們已製作了一條驗樓短片，並放在《YAHOO財經》自家製中播放，當日驗樓得分不算高，只得53分，向發展商查詢也沒有任出任何回應，情況極之罕見。當時驗樓師入屋驗樓發現問題之誇，由一屋黃紙都可以反映。浴室空鼓、牆身花痕、壞家電樣樣齊，結果拖了足足四個月，才把浴室空鼓問題處理好。至於更換玻璃窗的問題卻沒有完全處理。
指控1: 對業主查詢愛理不理
「能否給一個期限? 讓我知道發展商何時會更換玻璃，或者他們打算怎樣處理，至少讓我知道怎樣處理，因為這也影響我們的入伙時間。」業主輕輕說出他的無奈。
他表示，當日交了執修清單後，發展商表示一個月內可處理好。於是他便尋找裝修公司訂造衣櫃，希望可以在一至兩個月內入伙，惜事與願違。執修問題一直未處理好，雖然衣櫃造好了，卻要支付租倉把傢俬暫存。
「交樓部職員經常說，自己只是中間人角色，他們也要向發展商查詢，而發展商回覆表示會處理，交樓部職員就是如此回覆。我也找他們談了多次，如果你們只屬中間人，何不我跟發展商直接對話，讓把我的要求清晰向他們表達，但他們也完全沒有理會我。」業主無奈地說。
指控2: 選擇性更換玻璃
於不選擇先把傢俬先搬入，他表示是擔心一旦發展商更換玻璃會影響工程，因為由始至終也未能確定，更換玻璃是在室內、還是室外搭棚進行。「就玻璃窗的處理問題，我也有曾向發展商查詢，我可否先把傢俬搬入呢? 但他們也建議完成執修後，簽署確認滿意後才把傢俬搬入，所以這兩個月，我仍然未可入住。現在仍要暫住家人住所。」
最終在更換玻璃的問題上，發展商除了更換了一塊有較嚴重花痕的玻璃外，其餘卻沒有處理。結果，四個月前後玻璃窗的分別，只在於發展商把驗樓師貼上的黃紙撕走，及用天拿水把驗樓師圈出崩花地方、連同膠紙污漬一併抹走，問題一直沒有解決。
跟發展商周旋四個月，來到八月中，業主終於收到一份來自發展商的電郵，大意是指承建商及則師檢測後，認為玻璃符合安全標準，並沒有構成潛在免險，建議業主若有疑慮可自行聘請政府認可之公證行進行評估，他們才作出跟進。業主既感憤怒，也覺得發展商很不負責任。
各方回應
發展商
拍攝當日，我們《胡．說樓市》團隊也見到交樓部的職員在現場，也立刻代表業主上前質詢。該名職員全程不發一言，甚至試圖把門關上，拒絕作出回應。
香港樓宇檢驗學會會長劉兆健
香港樓宇檢驗學會會長劉兆健表示，「其實我們有一個距離指引，大約用0.5米距離，如果沒有明顯花痕、或氣泡或瑕疵，我們也算可接受；但如果用這一個距離，我們已看到缺陷，我們會視為瑕疵去處理。」
他指出，客飯廳右邊一塊玻璃，表示單憑肉眼也看到有一些類似貓爪的花痕，用手觸碰還有凹凸感，用約半米距離也清晰可見，建議需要更換。至於客飯廳直落到地置中的玻璃，也明顯見到崩，所以也建議更換。他表示如果純粹出現花痕，則視乎花痕多少、一塊玻璃中出現花痕密度，按玻璃面積大細所出現花痕數量、以及是否明顯作衡量標準。如果在水平線角度能看得到，一樣也需要更換。
驗樓師鍾智剛
驗樓師鍾智剛透過WhatsApp向我們表示，玻璃出現花痕可能只影響美觀問題，但若果屬於崩花、焊漬、雜質、氣泡則有較高爆玻璃風險，所以更換是必須的。
如發展商執修進度不似預期，業主應該怎辦？
做法1: 在成交後六個月內交執修清單
根據《一手住宅物業銷售條例》，內裡有條款列明，交樓後執修上的保障。凡住宅物業或買賣合約所列出的裝置、裝修物料及設備有欠妥之處，而該欠妥之處並非由買家行為或疏忽造成，買家可在買賣成交日期後六個月內向賣方發出書面通知。當發展商接獲通知後，須於合理地切實可行的範圍內，盡快自費補救。
條例所指，就是業主在收樓後，如發現有需要執漏的地方，要在限期前以書面形式向賣方提出執漏要求。在處理執漏過程中，亦應該以書面形式記錄雙方要求及回覆，以便日後跟進。個案中的業主，在驗樓後已遞交執修清單，期間又有不斷主動跟發展商聯絡，只是發展商沒有回覆怎樣處理。
做法2: 尋求公證行協助
整件事的轉捩點發生在八月份，當時發展商透過電郵回覆業主，表示檢查過玻璃窗沒有安全問題。這件事看來有點「羅生門」。一方面驗樓師認為要換玻璃窗，但發展商團隊卻認為不需要。究竟發展商的電郵，又是否已符合了法例所指，「合理地切實可行的範圍內」作出補救行為呢？
香港樓宇檢驗學會會長劉兆健表示，如果業主接受不到情況，可以找第三方公證行做一份獨立報告，因為公證行會以中立角度去處事，屆時業主可再按報告上的評估，跟發展商進行磋商，看看能否按報告收窄雙方的分歧。由發展商回覆業主的電郵，實情尾段也補充了一句，表示業主可自行尋找公證行，之後再交給他們跟進。言下之意，也鼓勵業主尋找公證行介入。
做法3: 進行民事訴訟
其實除了透過公證行處理，業主還有其他出路，事關根據《一手條例》，假如業主認為，發展商未有履行有關合約條文，還可考慮就其應有權利向賣方提出民事訴訟，買家宜就個案的實際情況徵詢專業和法律意見，也可考慮向消費者委員會查詢。
有律師向我們表示，業主仍然可先找公證行以第三者身份作出評估，之後再告訴發展商提交公證行報告，看看雙方能否達成共識。若果最終談不攏，下一步才考慮出律師信予發展商追討。如果追討銀碼大於75,000元，會呈上區域法院，而少於75,000元就前往小額錢債追討。至於追討金額會否超過75,000? 背後就視乎怎樣衡量「損失」兩個字。因為由拖延執修所衍生的金錢損失，都可以追討，但最重要保留單據。
