港深樓市比一比

香港樓價自去年第三季高位見頂後回落，背後有眾多原因，供應增加、加息陰影之外，另一負面因素是市場擔心中國增長放緩。有趣的是，憂慮中國增長放緩，香港樓價已見調整，但內地各城市，似未見類似影響，近期仍似脫韁野馬，高速增長。

香港樓價比起去年高位，大概已回落15%；一河之隔的深圳，根據官方數據，3月份深圳一手樓成交4,461套，平均樓價每平方米49,989元人民幣，換算成港元呎價，大概是5,570元，一手樓價按月上升3.94%，按年升88.17%。二手樓方面，無官方樓價數據，但市場統計亦是成交暢旺，價格上升，3月份深圳二手成交便有1.8萬宗。

深圳樓市熾熱 未懼內地經濟放緩

相對來說，雖然香港樓市近日成交淡靜，3月份土地註冊處住宅成交登記只有2,600宗。市場討論香港樓市需求減弱，一個主要理由是中國增長放緩。但影響理應更直接的深圳，似乎完全未見類似的擔憂。去年內地主流意見大都看淡樓價，打貪會影響成交量、內地一手庫存龐大，去年10月官方數據，全國空置住宅面積有4.3億平方米，各地有多個落成後無人居住的「鬼城」。但數月下來，在官方推出措施刺激樓市後，各地樓市好轉，一綫城市更是升幅驚人。

內地樓價在經濟增長放緩下急升，一個分析是中國政府試圖以資產增值應對經濟問題：自住樓有價，可能刺激城市居民多消費。

針無兩頭利，樓價上升，資產價格帶動消費意欲可能是官方算盤，但樓價增長過急，一樣惹來無殼蝸牛的怨言。有統計顯示，近月深圳的房價與收入比已升至23.5水平，即深圳樓價大概是家庭年收入的23.5倍，而香港數字大概「只」是19倍。

可能有見於一綫城市樓價升幅過高，內地早前開始收緊按揭，例如首套房的按揭比例，原本為7成，新例下，按揭成數不變，但判定「首套房」的標準較前嚴格，而二套房的按揭成數由6成下調至4成。參考香港收緊按揭的功效，估計深圳樓價升幅將放緩。

年初之時，投資市場對中國經濟增長甚為悲觀，但觀察中國官方的樓市措施，暫時來說可算應對得宜，尤其是樓價一如所願的上升後，官方仍可作出收緊按揭的政策，避免資金過度投入樓市。在此事上，似乎中國政府的經濟政策未見慌亂，經濟增長縱放緩，中國社會仍有適應的能力。近期不少看淡本地樓價的分析，背後多多少少涉及中國經濟不景的預設，觀乎內地近一年對樓市寬緊有度的措施、一綫城市樓價升勢凌厲，甚至官方要出招壓抑，大家對香港樓市，是否似乎不宜過於悲觀？