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肆、個人房屋、土地交易所得課稅規定【房屋、土地交易所得（或損失）計算】
一、個人買入房屋、土地後再行出售時，交易所得（或損失）及課稅所得之計算：
（一）房屋、土地交易所得（或損失）
＝交易時成交價額－原始取得成本－因取得、改良及移轉而支付之費用課稅所得
＝房屋、土地交易所得－依土地稅法規定計算之土地漲價總數額
（二）舉例說明，錢夫人105年6月買入A房地，購入成本1,300萬元，於106年以2,000萬元出售A房地時，繳納土地增值稅10萬元（土地漲價總數額為100萬元），因取得、改良及移轉而支付之費用150萬元，交易所得及課稅所得計算如下：
房屋、土地交易所得
＝成交價額2,000萬元－原始取得成本1,300萬元－因取得、改良及移轉而支付之費用150萬元
＝550萬元
課稅所得＝房屋、土地交易所得550萬元－土地漲價總數額100萬元＝450萬元
註：土地增值稅10萬元不得列為費用
二、個人出售因繼承或受贈取得之房屋、土地，交易所得（或損失）及課稅所得之計算：
（一）房屋、土地交易所得（或損失）
＝交易時成交價額－繼承或受贈時房屋評定現值及公告土地現值按政府發布之消費者物價指數調整後之價值（註）－因取得、改良及移轉而支付之費用
（二）課稅所得
＝房屋、土地交易所得 - 依土地稅法規定計算之土地漲價總數額
註：所稱消費者物價指數為交易日所屬年月已公告之最近臺灣地區消費者物價總指數（請參閱第三項）
三、繼承或受贈時房屋評定現值及公告土地現值，按政府發布之｢消費者物價指數｣計算調整後之價值之方法：
（一）按政府發布之｢消費者物價指數｣（註）計算調整後之價值，係指按交易日所屬年月已公告之最近臺灣地區消費者物價總指數調整。
（二）舉例說明，繼承或受贈時之房屋評定現值及公告土地現值為200萬元，當時政府發布之消費者物價指數為100，出售時政府發布之物價指數為108，則調整後之價值＝200萬元 × 108／100＝216 萬元。
註：最近一期消費者物價指數調整比例，請參閱中華民國統計資訊網站(http://www.stat.gov.tw)/物價指數/統計表/各年月為基期之消費者物價總指數-稅務專用【可減除之成本費用】
四、個人交易新制課稅範圍之房屋、土地，其原始取得成本之認定：
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取得情形
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成本
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買賣
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成交價額
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個人以自有土地自行興建房屋（自地自建）
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土地：取得成本
房屋：實際建造成本
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買入土地後，因政府施行區段徵收該土地並領回抵價地
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原取得被徵收土地之取得成本（徵收時如有領取補償金，該補償金部分所含之成本，應自成本中扣除）
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買入土地後，因土地重劃經重行分配而取得土地
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原取得重劃前土地之取得成本（重劃時如有領取補償金，該補償金部分所含之成本，應自成本中扣除）
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因信託行為不成立、無效、解除或撤銷而塗銷信託登記，信託財產房屋、土地之所有權回復登記於委託人名下
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委託人原取得房屋、土地之成本
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夫妻關係消滅，配偶之一方行使剩餘財產差額分配請求權取得之房屋、土地
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配偶之他方原取得房屋、土地之成本
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因繼承或受贈取得之房屋、土地
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繼承或受贈時之房屋評定現值及公告土地現值按政府發布之消費者物價指數（註）調整後之價值
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分割共有物（房屋、土地）所取得與原權利範圍相當之房屋、土地
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原取得共有物（房屋、土地）之成本
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註：所稱消費者物價指數為交易日所屬年月已公告之最近臺灣地區消費者物價總指數
五、個人交易新制課稅範圍之房屋、土地，如未提示該房地原始取得成本證明文件時之認定方法
：國稅局將依查得資料核定原始取得成本，如無法查得成本資料，得依原始取得時房屋評定現值及公告土地現值按政府發布之消費者物價指數調整後，核定其成本。
（註：所稱消費者物價指數為交易日所屬年月已公告之最近臺灣地區消費者物價總指數。）
六、個人交易新制課稅範圍之房屋、土地，除原始取得成本外，亦可以列入房屋、土地之成本支出之項目：
（一）個人交易房屋、土地，除前述認定房屋、土地之原始取得成本，得自成交價額中減除外，如有下列支出並提示證明文件者，亦得包含於成本中減除：
1..購入房屋、土地達可供使用狀態前支付之必要費用，如契稅、印花稅、代書費、規費、公證費、仲介費等，及於房屋、土地所有權移轉登記完成前，向金融機構借款之利息。
2..取得房屋後，於使用期間支付能增加房屋價值或效能且非2年內所能耗竭之增置、改良或修繕費。
（二）另個人交易房屋、土地，於持有期間為改良土地已支付之下列費用，符合土地稅法第31條及同法施行細則第51條規定者（可參據土地增值稅繳款書上之「土地改良費用」），亦得自成交價額中減除：
1..改良土地費用。
2..工程受益費。
3..土地重劃負擔總費用。
4..因土地使用變更而無償捐贈作為公共設施用地其捐贈土地之公告現值總額。
七、個人交易新制課稅範圍之房屋、土地，得減除之取得、改良及移轉費用之項目與不得自成交價額中減除之支出之項目：
（一）得減除之取得改良及移轉費用之項目：交易房屋、土地所支付之必要費用，如仲介費、廣告費、清潔費、搬運費…等，以及因遲延交付，依契約約定支付予承買人之違約金，亦屬交易房屋、土地所支付之費用。（可以理解為列舉扣除額）但不包括依土地稅法規定所應繳納之土地增值稅。
（二）不得列為費用減除：個人取得房屋、土地所有權後，所繳納之房屋稅、地價稅、管理費、清潔費、金融機構借款利息等，係屬於使用期間之相對代價。
八、個人交易新制課稅範圍之房屋、土地，如有部分取得、改良及移轉費用未能提示證明文件時之處理方式？
個人交易房屋、土地，應提示所支付取得、改良及移轉費用之證明文件供國稅局核認減除，未提示上開費用證明文件或所提示費用證明金額未達成交價額5%者，國稅局得按成交價額5%計算得減除之費用總額。（可以理解為標準扣除額）
肆之壹、【房屋、土地交易損失減除】
一、個人交易房屋、土地如有損失之認列：
（一）新制下，個人交易房屋、土地，以交易時成交價額減除原始取得成本及因取得、改良及移轉而支付之費用後，其餘額為負數者，即為房屋、土地交易損失。（註）
（二）個人在上開交易日以後3年內交易其他房屋、土地，計算結果如有交易所得，得先減除上開房屋、土地交易損失金額，再以其餘額減除當次交易依土地稅法規定計算之土地漲價總數額，計算該次課稅所得額，按規定稅率計算繳納應納稅額。
註：該損失金額不得再減除當次交易依土地稅法規定計算之土地漲價總數額。
二、例如：周太太105年1月1日買進A房地，成本1,300萬元，106年1月1日出售，售價1,400萬元，支付之取得、改良及移轉費用共150萬元，土地漲價總數額100萬元，A房地之交易所得（或損失）金額為何？
答：
A房地交易所得（損失）
＝成交價額1,400萬元－成本1,300萬元－取得、改良及移轉費用150萬元
＝（損失50萬元）
三、承上題，
情況一：周太太107年2月1日出售B房地，有交易所得250萬元，B地之土地漲價總數額100萬元應如何計算B房地之課稅所得？
情況二：周太太之配偶周老爺同年7月1日出售C房地有交易所得250萬元，C地之土地漲價總數額100萬元，應如何計算C房地之課稅所得？得否減除A房地之交易損失？
情況三：周太太109年5月1日出售D房地，有交易所得250萬元，D地之土地漲價總數額100萬元，應如何計算D房地之課稅所得？得否減除A房地之交易損失？
答：
（一）情況一：B房地交易日期係在A房地交易日以後之3年內，故於計算B房地課稅所得時，得減除A房地交易損失，再以其餘額計算課稅所得額。
B房地課稅所得＝100萬元
（二）情況二：新制下，個人房屋、土地交易之課稅所得及應納稅額係個別計算，故周太太之A房地交易損失不得自周老爺之C房地交易所得中減除。
C房地課稅所得＝150萬元
（三）情況三：D房地交易日期已超過A房地交易日以後之3年期間，故於計算D房地課稅所得時，不得減除A房地交易損失。
D房地課稅所得＝150萬元
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項目
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情況一
（B房地）
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情況二
（C房地）
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情況三
（D房地）
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當年度房屋、土地交易所得(1)
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250
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250
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250
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可減除之交易損失(2)
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(50)
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—
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—
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土地漲價總數額(3)
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100
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100
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100
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課稅所得(4)=(1)-(2)-(3)
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100
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150
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150
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四、個人房屋、土地交易所得（或損失），係以交易時成交價額減除原始取得成本及因取得、改良及移轉而支付之費用後之餘額認定，如個人未提示上開費用，經國稅局按成交價額5%認定其費用後，計算結果為房地交易損失，亦得自交易日以後3年內之房屋、土地交易所得中減除。
肆之貳【自住房屋、土地租稅優惠（自住房地租稅優惠）】
一、自住房地租稅優惠之意義：
（一）新制下，個人交易自住之房屋、土地，符合下列各項條件，課稅所得400萬元以內者免納所得稅，超過400萬元者，就超過部分按最低稅率10%課徵所得稅：
1..個人或其配偶、未成年子女辦竣戶籍登記、持有並居住於該房屋連續滿6年。
2..交易前6年內，無出租、供營業或執行業務使用。
3..個人與其配偶及未成年子女於交易前6年內未曾適用自住房地租稅優惠規定。
註：設若交易之自住之房屋、土地，僅有「成年子女」設籍於該房屋，尚不符合前開條件，故無｢自住房地租稅優惠｣之適用。
（二）舉例說明，王太太105年7月1日購入A自住房地，成本1,300 萬元，於115年6月30日出售，售價2,000萬元，取得、改良及移轉之費用100萬元，土地漲價總數額100萬元，如符合自住房地租稅優惠適用條件，其應納稅額計算如下：
課稅所得＝成交價額2,000萬元－成本1,300萬元－費用100萬元－土地漲價總數額100萬元
＝500萬元
應納稅額＝（課稅所得額500萬元－免稅額400萬元）× 10%稅率＝10萬元
二、個人交易房屋、土地如果是因繼承、受遺贈或配偶贈與而取得之，於認定自住房地租稅優惠有關「辦竣戶籍登記、持有並居住於該房屋連續滿6年」之適用條件時，該持有時間滿6年之認定標準：
個人交易之自住房地如因繼承、受遺贈或配偶贈與而取得，於認定自住房地租稅優惠有關持有期間滿6年之條件時，該持有期間除個人持有期間外，尚得併計被繼承人、遺贈人及配偶之持有期間，惟持有人於該期間內亦須符合自住房地條件：
（一）因繼承所取得之房地持有期間＝個人持有期間＋被繼承人持有期間
（二）因遺贈所取得之房地持有期間＝個人持有期間＋遺贈人持有期間
（三）因配偶贈與所取得之房地持有期間＝個人持有期間＋配偶持有期間
註：個人持有期間及所併計被繼承人、遺贈人或配偶之持有期間，該個人、被繼承人、遺贈人或持有人之配偶、未成年子女須已於該房屋辦竣戶籍登記並居住，且無出租、供營業或執行業務使用情形。
三、例如：老王105年7月1日取得A房地並設籍該房屋及自住，老王於110年7月1日過世，由其子小王繼承並繼續設籍及自住，小王於111年7月1日出售A房地時，得否適用自住房地租稅優惠？
答：小王出售A房地前6年期間〔包括小王持有期間1年（110年7月1日至111年7月1日）及老王持有期間5年（105年7月1日至110年7月1日）〕，均符合辦竣戶籍登記及居住條件，如該期間內無出租、供營業或執行業務使用，且其本人、配偶、未成年子女未曾適用自住房地租稅優惠，則小王出售A房地即得適用自住房地租稅優惠。
四、個人拆除自住之舊屋，自地自建或與營利事業合建分屋，並於自建完成之新屋或自營利事業取得之新屋設籍及居住，如新屋未持有及居住滿6年即予出售，得適用自住房地租稅優惠之相關規定：
（一）個人出售新屋前6年之持有期間內，包括新屋之持有期間及舊屋拆除前之持有期間，於新屋及舊屋連續設有戶籍及居住且無出租、供營業或執行業務使用，如個人與其配偶及未成年子女於交易前6年內亦未曾適用自住房地租稅優惠，其出售新屋（含坐落基地）得適用自住房地租稅優惠。
（二）舉例說明，蔣小姐於107年3月1日取得A房地並設戶籍及居住，並於108年3月1日拆除A屋後於原土地自地自建，110年3月1日取得興建完成B屋之使用執照，蔣小姐並於B屋設籍及居住，其後於115年3月1日出售B屋時，適用自住房地租稅優惠之認定如下：
1..蔣小姐出售新屋B之前6年房屋持有期間為：
新屋B持有期間=5年（110.3.1 ~ 115.3.1）
舊屋A持有期間=1年（107.3.1 ~ 108.3.1）
2..蔣小姐於上開6年持有房屋期間，符合辦竣戶籍登記並居住，且無出租、供營業或執行業務使用，如蔣小姐與其配偶及未成年子女於出售B屋前6年內未曾適用過自住房地租稅優惠，即得適用自住房地租稅優惠。
五、舉例說明，尤先生、尤太太夫妻倆人分居數年，尤先生112年1月1日出售C房地業經核定符合自住房地租稅優惠，尤太太在115年6月1日出售D房地時，可否再申請適用該優惠？
答：尤先生雖在尤太太出售D房地之前6年內，即於112年1月1日出售C房地時已適用自住房地租稅優惠，如果尤先生、尤太太倆人已分居且符合｢納稅義務人與配偶分居得各自辦理綜合所得稅結算申報及計算稅額之認定標準｣第2條規定，係各自辦理年度綜合所得稅結算申報及計算稅額，則在認定尤太太出售D房地之前6年內有無適用自住房地租稅優惠時，毋須考慮尤先生是否曾適用該優惠情形，即尤先生、尤太太倆人得個別認定。
肆之參【適用稅率、應納稅額】
一、人交易新制課稅範圍之房屋、土地，其適用之稅率如下：
（一）依新制計算之課稅所得，按個人是否為境內居住者及房地持有情形認定所適用之稅率：
1..個人—境內居住者：
(1)房地持有期間在1年以內者，其適用稅率為45％。
(2)房地持有期間在1年以上2年以下者，其適用稅率為35％。
(3)房地持有期間在10年以內超過2年者，其適用稅率為20％。
(4)房地持有期間超過10年者，其適用稅率為15％。
(5)符合自住房地租稅優惠者，課稅所得400萬元以下，免稅；超過400萬元部分，10%。
(6)以自有土地與營利事業合作興建房屋或自地自建，自土地取得之日起算2年內完成並銷售房地者，其適用稅率為20％。
(7)因財政部公告之調職、非自願離職或其他非自願性因素，交易持有期間在2年以下者，其適用稅率為20％。
註：調職、非自願離職或其他非自願性因素，交易持有期間在二年以下之房屋、土地情形如下：
A.個人或其配偶於工作地點購買房屋、土地辦竣戶籍登記並居住，且無出租、供營業或執行業務使用，嗣因調職或有符合就業保險法第十一條第三項規定之非自願離職情事，或符合職業災害勞工保護法第二十四條規定終止勞動契約，須離開原工作地而出售該房屋、土地者。
B.個人依民法第七百九十六條第二項規定出售於取得土地前遭他人越界建築房屋部分之土地與房屋所有權人者。
C.個人因無力清償債務（包括欠稅），其持有之房屋、土地依法遭強制執行而移轉所有權者。
D.個人因本人、配偶、本人或配偶之父母、未成年子女或無謀生能力之成年子女罹患重大疾病或重大意外事故遭受傷害，須出售房屋、土地負擔醫藥費者。
E.個人依據家庭暴力防治法規定取得通常保護令，為躲避相對人而出售自住房屋、土地者。（財政部1050317台財稅字第10504516660號公告）
2..個人—非境內居住者：
(1)房地持有期間在1年以內者，其適用稅率為45％。
(2)房地持有期間超過1年時，其適用稅率為35％。
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個人
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房地持有情形
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適用稅率
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境內居住者
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持有期間
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1年以內
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45％
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2年以內超過1年
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35％
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10年以內超過2年
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20％
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超過10年房地
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15％
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符合自住房地租稅優惠
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1..課稅所得400萬元以下：免稅
2..超過400萬元部分：10%
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以自有土地與營利事業合作興建房屋或自地自建，自土地取得之日起算2 年內完成並銷售房地
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20％
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因財政部公告之調職、非自願離職或其他非自願性因素，交易持有期間在2 年以下
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20％
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非境內居住者
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持有1年以內
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45％
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持有超過1年
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35％
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（二）舉例說明：
情況一：孔小姐經常居住於國內，其105年1月以1,300萬元購入D房地並於當年出售，售價2,000萬元，支付取得、改良及移轉費用100萬元（如契稅、印花稅、代書費、規費、公證費及仲介費等），土地漲價總數額100萬元。
情況二：孔小姐又於108年1月1日以1,800萬元購入E房地，於120年1月1日出售（註），售價2,500萬元，支付取得、改良及移轉費用100 萬元（如契稅、印花稅、代書費、規費、公證費及仲介費等），土地漲價總數額100 萬元。（註：不考慮自住房地租稅優惠）
情況三：孔小姐另於109年1月1日以1,500萬元購入F土地並與營利事業合建分售，房屋於110年1月1日興建完成，孔小姐並於110年6月30日出售F土地，售價2,000萬元，支付取得、改良及移轉費用100萬元（如印花稅、代書費、規費、公證費及仲介費等），土地漲價總數額100萬元。
情況四：David住在國外，其於107年1月1日以1,300萬元購入G房地，於109年1月1日出售，售價2,000萬元，支付取得、改良及移轉費用100萬元（如契稅、印花稅、代書費、規費、公證費及仲介費等），土地漲價總數額100萬元。
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項目
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情況一
（D房地）
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情況二
（E房地）
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情況三
（F房地）
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情況四
（G房地）
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成交價額(1)
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2,000
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2,500
|
2,000
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2,000
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成本(2)
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1,300
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1,800
|
1,500
|
1,300
|
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費用(3)
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100
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100
|
100
|
100
|
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房屋、土地交易所得
(4)=(1)-(2)-(3)
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600
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600
|
400
|
600
|
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土地漲價總數額(5)
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100
|
100
|
100
|
100
|
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課稅所得(6)=(4)-(5)
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500
|
500
|
300
|
500
|
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適用稅率(7)
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45%
（持有期間未滿1年）
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15%
（持有期間超過10年）
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20%
（自有土地與營利事業合建並於土地取得日起2年內銷售完成）
|
35%
（David為非境內居住者，持有期間超過1年）
|
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應納稅額=(6)×(7)
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225
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75
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60
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175
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二、所得稅法第14條之4第3項第1款第6目有關個人以自有土地與營利事業合作興建房屋，自土地取得之日起算2年內完成並銷售該房屋、土地，得適用20%稅率規定之範圍如下：
個人以自有土地與營利事業合建分屋、合建分售、合建分成或自地自建，符合自土地取得之日起算2年內完成並銷售該房屋、土地之條件時，均可適用20%稅率，據以計算房地交易所得應納稅額。
肆之肆、【重購退（抵）稅優惠】
一、個人105年1月1日以後買賣自住房屋、土地，申請適用重購退（抵）稅優惠之條件：
新制下，個人買賣自住房屋、土地，已於自住房地辦竣戶籍登記，且自住房地出售之前1年內無出租或供營業使用，無論是先買後賣，或是先賣後買，出售舊房地與重購新房地之時間（以完成移轉登記日為準）差距在2年以內，均可申請適用重購退稅優惠，但該重購之新房地於重購後5年內應供自住使用，不得改作其他用途或再行移轉。
二、新制下，個人出售自住房地，並於完成移轉登記日起算2年內重購其他自住房地〔先售後購〕
，適用重購退稅優惠之情形如下：
個人適用重購退稅優惠規定，應按重購價額占出售價額之比率計算應退還稅額，於重購自住房地完成移轉登記日之次日起算5年內向國稅局申請退還該稅款。計算式如下：
（一）重購價額／出售價額＝A，且A≧1
應退還稅額＝出售房地已繳納稅額
（二）重購價額／出售價額＝A，且A＜1
應退還稅額＝出售房地已繳納稅額 × A
三、新制下，個人買入自住房地，並於完成移轉登記日起算2年內出售其他自住房地〔先購後售〕，適用重購退稅優惠之情形如下：
個人適用重購抵稅優惠規定者，得按重購價額占出售價額之比率計算扣抵稅額，在不超過出售房地應繳納稅額之限額內減除。計算式如下：
（一）重購價額／出售價額＝A，且A≧1
應繳納稅額＝0
（二）重購價額／出售價額＝A，且A＜1
應繳納稅額＝出售房地應繳納稅額×（1－重購價額／出售價額）
四、嚴先生105年1月1日買入A房地並設籍居住，於108年6月1日出售A房地，出售價額2,000萬元，並已繳納所得稅20萬元，其於110年4月1日以2,500萬元買入B房地並設籍居住，嚴先生可以申請適用重購退稅優惠嗎〔先售後購〕？
答：
（一）嚴先生出售A房地之前1年內並無出租或供營業使用，且出售A房地之移轉登記日至買入B房地之移轉登記日（108年6月1日至110年4月1日）之期間在2年以內，嚴先生得申請適用重購退稅優惠：
因重購價額2,500萬元／出售價額2,000萬元＝1.25＞1
應退還稅款金額＝20萬元（即出售A房地已繳納稅額）
（二）嚴先生得於110年4月1日之次日起算5年內向國稅局申請退還該稅款，且B房地在5年內（110年4月1日至115年3月31日）應供自住使用，不得改作其他用途或再行移轉。如嚴先生適用重購退稅優惠後5年內將B房地改作其他用途，應向國稅繳回原退還稅額，即20萬元。
五、陶先生105年1月1日買入A房地並設籍居住，於108年6月1日以1,500萬元買入B房地供自住使用，戶籍由A房地遷至B房地，110年4月1日出售A房地，出售價額2,000萬元，原應繳納所得稅20萬元，陶先生可以申請適用重購扣抵稅額優惠嗎〔先購後售〕？
答：
（一）陶先生出售A房地之前1年內並無出租或供營業使用，且買入B房地之移轉登記日至出售A房地之移轉登記日（108年6月1日至110年4月1日）之期間在2年以內，陶先生得申請適用重購扣抵稅額優惠：
因重購價額1,500萬元／出售價額2,000萬元＝ 0.75＜1
應繳納稅額＝20萬元×（1－0.75）= 5萬元
（二）B房地在5年內（108年6月1日至113年5月31日）應供自住使用，不得改作其他用途或再行移轉。如陶先生適用重購退稅優惠後5年內將B房地再行移轉，應向國稅局繳回原扣抵之稅額，即15萬元（20萬元 × 0.75）。
六、謝先生、謝太太倆人為夫妻，謝先生105年1月1日買入A房地並設籍居住，於108年6月1日出售A房地，謝太太於110年4月1日買入B房地並設籍居住，謝先生可以申請適用重購退稅優惠嗎？
答：可以，以本人或其配偶名義出售自住房屋、土地，而另以其配偶或本人名義重購符合條件者，均可申請適用重購退稅優惠。
七、林小姐104年1月1日買入A房地並設籍居住，於108年6月1日出售A房地，出售價額2,000萬元，應繳納所得稅20萬元，其於110年4月1日以2,500萬元買入B房地並設籍居住，林小姐可以申請適用重購退稅優惠嗎？
答：林小姐出售A房地係在104年12月31日以前取得，應適用舊制規定計算房屋部分之財產交易所得，併入年度綜合所得總額計算稅額，尚無新制重購退稅優惠之適用；惟林小姐仍得依舊制所得稅法第17條之2規定，因重購價額超過原出售價額，得申請退還出售A房地所繳納財產交易所得部分之綜合所得稅額。
肆之伍、【房地合一之申報程序】
一、個人交易適用新制之房屋、土地，應如何辦理申報？
答：新制下，個人房屋、土地交易所得係採分離申報納稅，個人應於房屋、土地完成所有權移轉登記日之次日起算30日內自行依規定格式填寫申報書，如有應納稅額，應先繳納後再檢附繳款收據併同契約書影本及其他有關文件，向國稅局辦理申報。該筆交易所得毋須再併入交易年度綜合所得總額辦理申報。
二、個人申報房屋、土地交易所得時，應該向哪一個國稅局辦理？
答：依個人之身分別是否為境內居住者判定：
（一）境內居住者（在境內有住所，並經常居住境內，或在境內無住所，而於一課稅年度內在境內居留合計滿183天）應於房屋、土地完成所有權移轉登記日之次日起算30日內，向戶籍所在地或居留證地址所在地國稅局辦理申報。（外籍人士居住於臺北市或高雄市者，應向其總局外僑股辦理申報）
（二）非境內居住者（上開境內居住者以外）應於房屋、土地完成所有權移轉登記日之次日起算30日內，向交易之房屋、土地所在地國稅局辦理申報。（外籍人士交易座落於臺北市或高雄市之房地者，應向其總局外僑股辦理申報）
三、個人之房屋、土地交易所得為0或損失時，也要辦理申報嗎？
答：個人交易房屋、土地，如課稅所得為0、為虧損情形或適用自住房地免稅優惠經計算後不用繳稅者，仍應於房屋、土地完成所有權移轉登記日之次日或房屋使用權交易日之次日起算30日內自行填具申報書，檢附契約書影本及其他有關文件，向該管國稅局辦理申報。
四、個人交易房屋、土地符合哪些情形，得免申報房屋、土地交易所得？
答：
（一）符合農業發展條例第37條及第38條之1規定得申請不課徵土地增值稅之土地。
（二）被徵收或被徵收前先行協議價購之土地及土地改良物。
（三）尚未被徵收前移轉依都市計畫法指定之公共設施保留地。
五、受益人為個人之信託契約，受託人在信託關係存續中交易新制課稅範圍之房屋、土地信託財產時，應由受益人申報房屋、土地交易所得，可以由受託人代理申報嗎？
答：可以。受託人得代理受益人，在房屋、土地完成所有權移轉登記日之次日起算30日內填具申報書，檢附契約書影本及其他有關文件，向國稅局辦理申報納稅。
肆之陸【罰則】
一、個人交易新制課稅範圍之房屋、土地，但未於規定期限申報房屋、土地交易所得（損失），會有什麼後果？
答：個人未依規定申報，處新臺幣3,000元以上30,000元以下罰鍰，如有應補稅額，除依法核定應補稅額發單補徵外，並按所漏稅額處3倍以下罰鍰，惟前開兩項罰鍰得擇一從重處罰。
二、個人已依規定向國稅局申報房屋、土地交易所得，但未於規定期限內繳納應繳納之所得稅款，會有什麼後果？
答：個人有應繳納之房屋、土地交易所得稅額，如逾交易日（房地完成所有權移轉登記日）之次日起算30日期限，始繳納稅款，每逾2 日按應納稅額加徵1%滯納金，逾期30日仍未繳納者，將移送強制執行。
三、個人已依規定向國稅局申報房屋、土地交易所得，但未誠實申報實際所得額，會有什麼後果？
答：除依法核定應補稅額發單補徵外，按所漏稅額處以2倍以下罰鍰。
肆之柒【自地自建、以自有土地與營利事業合建】
一、個人買入土地，在該土地上自行建屋，房屋在105年1月1日以後興建完成，日後出售房地時，是否要適用新制，應如何計算應納稅額？
答：
（一）如房屋、土地均在105年1月1日以後取得者，應適用新制課稅規定，房地出售時，得以土地之持有期間認定房地交易所得所適用稅率，據以計算應納稅額。
（二）如土地取得日在104年12月31日以前，且持有期間超過2年者，應適用舊制課稅規定；房屋取得日（核發使用執照日）在105年1月1日以後，應適用新制課稅規定，房屋出售時，得以土地之持有期間認定房屋交易所得所適用稅率。
（三）舉例說明，馬小姐分別於102年6月1日及105年6月1日（所有權移轉登記日）買入A地及B地，並在該2 筆土地上自行建屋，108年6月1日（核發使用執照日）興建完成，其於110年5月31日出售房屋、土地時，適用、新舊制及應納稅額計算如下：
1..出售A地及其興建完成之房屋：因土地取得日為102年6月1日，在104年12月31日以前，且持有期間超過2 年，應適用舊制課稅規定，即土地交易所得免納所得稅；房屋取得日為108年6月1日，在105年1月1日以後，應適用新制課稅規定，並以土地持有期間（102年6月1日至110年5月31日，計8年）認定房屋交易所得所適用稅率為20%，據以計算應納稅額並辦理申報納稅。
2..出售B地及其興建完成之房屋：因土地取得日為105年6月1日，房屋取得日為108年6月1日，均在105年1月1日以後，應適用新制課稅規定，並以土地持有期間（105年6月1日至110年5月31日，計5 年）認定房地交易所得所適用稅率為20%，據以計算應納稅額並辦理申報納稅。
二、個人105年1月1日以後買入土地，以該土地與營利事業合建分屋（即以部分土地交換取得房屋），日後出售房地時，是否要適用新制，應如何計算應納稅額？
答：
（一）是。房屋、土地均在105年1月1日以後取得者，應適用新制課稅規定，交換時如換出土地價值等於換入房屋價值，不須計算損益，日後房地出售時，房屋之取得成本為換出土地之成本，並得以土地之持有期間認定房地交易所得所適用稅率。
（二）舉例說明，唐夫人105年6月1日（所有權移轉登記日）買入土地，以該土地與營利事業合建分屋，於108年6月1日以土地交換取得房屋（當日完成所有權移轉登記），110年5月31日出售土地及房屋時，因土地及房屋取得日均在105年1月1日以後，應適用新制課稅規定，於110年5月31日出售房屋、土地時，得以土地持有期間（105年6月1日至110年5月31日，計5年）認定房地交易所得所適用稅率為20%，據以計算應納稅額並辦理申報納稅。
三、承上題，交換時，如換出土地價值不等於換入房屋價值，個人另收取或支付價金，應如何認定房屋之取得成本？
答：
（一）換出土地價值＞換入房屋價值，交換時另收取屬出售部分土地之價金（土地價值與房屋價值之差額）者：
房屋取得成本＝換出土地之成本－交換時另收取屬出售部分土地之成本
因交換時有出售部分土地之情形，應以所收取價金減除交換時另收取屬出售部分土地之成本及相關費用，據以計算土地交易所得，辦理申報納稅。
（二）換出土地價值＜換入房屋價值，交換時另支付購入房屋之價金（土地價值與房屋價值之差額）者：
房屋取得成本＝換出土地之成本＋交換時另支付之價金
四、個人104年12月31日以前買入土地，以該土地與營利事業合建分屋，105年1月1日以後以部分土地交換取得房屋，日後出售房地時，是否要適用新制及應如何計算應納稅額？
答：
（一）土地取得日在104年12月31日以前，且持有期間在2年以內，房屋、土地均適用新制課稅規定，並以土地持有期間認定所適用稅率。
（二）土地取得日在104年12月31日以前，且持有期間超過2年，應適用舊制課稅規定；房屋取得日在105年1月1日以後，應適用新制課稅規定，房屋出售時，得以土地之持有期間認定房屋交易所得所適用稅率。
五、俞太太於102年6月1日（所有權移轉登記日）買入土地，以該土地與營利事業合建分屋，於108年6月1日以部分土地交換取得房屋（當日完成所有權移轉登記），110年5月31日出售土地及房屋時，是否要適用新制，應如何計算應納稅額？
答：因土地取得日為102年6月1日，在104年12月31日以前，且持有期間超過2年，應適用舊制課稅規定；房屋取得日為108年6月1日，在105年1月1日以後，應適用新制課稅規定。110年5月31日出售時，房屋之取得成本以換入價值（營利事業於交換時所開立統一發票所載含稅銷售價格）認定，並以土地持有期間（102年6月1日至110年5月31日，計8年）認定房屋交易所得所適用稅率為20%，據以計算應納稅額並辦理申報納稅。
六、任太太105年1月1日以100萬元取得A土地10坪，並與營利事業合建分屋，106年1月1日房屋興建完成，任太太以6坪A土地（市價600萬元）交換取得40坪房屋，其於108年4月1日以1,200萬元出售該房地（40坪房屋及坐落基地4坪之A土地），應如何計算其交易所得或損失（不考慮相關費用）？
情況一：換出土地價值＝換入房屋價值
情況二：換出土地價值＜換入房屋價值
情況三：換出土地價值＞換入房屋價值
答：
（一）情況一：〔換出土地價值＝換入房屋價值〕
交換時，換出土地價值600萬元＝換入房屋價值600萬元
1..交換時：不須計算損益
2..出售房地時：
房地交易所得＝出售價款1,200萬元－4坪土地取得成本40 萬元－40坪房屋取得成本60萬元（以6坪土地交換取得之成本）＝1,100萬元
（二）情況二：〔換出土地價值＜換入房屋價值〕
交換時，換出土地價值600萬元＜換入房屋價值800萬元
1..交換時：不須計算損益（任太太支付價金200萬元，應計入房屋取得成本）
2..出售房地時：
房地交易所得＝出售價款1,200萬元－4坪土地取得成本40萬元－40坪房屋取得成本260 萬元（以6坪土地交換取得之成本60萬元＋支付價金200萬元）
＝900萬元
（三）情況三：〔換出土地價值＞換入房屋價值〕
交換時，換出土地價值600萬元＞換入房屋價值400萬元
1..交換時：須計算出售部分土地之損益（任太太收取價金200萬元，屬出售土地情形）
土地交易所得＝出售價款200萬元－土地成本20萬元〔出售部分土地之成本為60萬元×（200萬元/600萬元）〕
＝180萬元
2..出售房地時：
房地交易所得＝出售價款1,200萬元－4坪土地取得成本40萬元－40坪房屋取得成本40萬元（以6坪土地交換取得成本60萬元－已出售部分土地之成本20萬元）
＝1,120萬元。
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