(香港文匯報記者 曾業俊)3年來的新冠疫情及去年的持續加息,使建築工程延誤及新盤放緩推售,令本港未來3年至4年一手私樓潛在供應推升至10.5萬伙的歷史新高水平。另一邊廂,差估署公布的去年私宅售價指數全年大跌15.59%,跌幅為廿四年最大。分析指出,新盤潛在供應創新高主因去年的需求被壓抑,相信發展商在未來仍會有序推盤,實際供應量未必大增,而「通關效應」帶動經濟復甦,今年美國加息步伐有望放緩,樓價料將穩中向上。

◆未來3至4年一手私人住宅潛在供應量按季急增1萬伙或10.5%。(資料圖片)

房屋局昨公布,預計未來3至4年一手私人住宅潛在供應量達10.5萬伙,按季急增1萬伙或10.5%,創自2004年9月有紀錄以來新高。其中,已批出而未動工的熟地可提供約2.3萬伙,按季增加6,000伙或35%,創近5季新高;而興建中未售出的樓花有約6.6萬伙,按季多3,000伙。單是這兩部分已合共帶來9,000伙新單位。

另外,受去年樓市調整及新盤銷情放慢影響,已售出的樓花上季跌至9,000伙,屬超過6年的季度新低,令現樓貨尾按季增加1,000伙,至1.6萬伙,創2007年初以來新高。

貨尾1.6萬伙十六年最多

至於去年第四季一手私宅落成量錄約4,600伙,按季多100伙或2.2%;全年則有2.12萬伙,雖然未及政府預測的22,850伙,但仍然按年多47.2%,並創2004年以來新高紀錄。同期錄得施工量5,400伙,按季大增4,000伙或約2.9倍;全年則為1.1萬伙,按年跌48.4%,屬於2011年以來新低。

疫後市場購買力加快釋放

泓亮諮詢及評估董事總經理張翹楚指,一手私宅潛在供應大增,主要由於過往3年疫情令發展商放慢銷售,加上新批土地和私人收地增加。不過,香港有足夠庫存是好事,即使未來3至4年有10.5萬伙私宅供應,平均來計其實每年只有約3萬伙,「並非好大數字」。參考過往成交數據,去年即使整體一二手銷售量大幅下滑,仍錄逾5萬伙成交,而2021年更錄逾7萬伙成交。故此,他相信每年3萬多伙潛在供應並不會令市場供應過剩,反而可以追回疫情時供應不足。

另一方面,他認為發展商會按自己步伐推盤,不會一下子大量推出單位而令市場供過於求。然而,加息周期始終未完,樓價要大升相當困難,加上供應充裕、市場健康,有助長遠穩定樓價。去年疫情令市民置業意慾大減,發展商去化緩慢;雖然今年利好因素不多,但負面因素逐漸減退,相信樓市交投可隨經濟復甦而改善,全年樓價可升5%內。

新盤競爭加劇 二手受壓

普縉助理總監(專業產業諮詢及估值)李雋傑表示,一手私宅潛在供應的主要增加來源是可動工單位及未售樓花單位,前者包括政府批地及私人重建項目,某程度反映房屋供應的確持續增加,政府提高房屋供應目標正有序達成。至於現樓貨尾量進一步上升,則因去年經濟不景及投資氣氛拖累;今年面對的競爭可能更加劇烈,因既有新批樓花加入戰團,又有接近現樓項目的樓花可供選擇。

李雋傑指,新盤競爭漸趨激烈已成事實,惟每個項目定位及目標對象均不盡相同,另外發展商採取的銷售策略亦會影響銷情。如果樓盤以貼市價開售,對二手市場的影響會較大。

專家分析:施工跟不上 短期供應難大增

房屋局數據顯示,未來3至4年一手私人住宅潛在供應量10.5萬伙創歷史新高,或許讓置業人士憧憬將可「大執平貨」。惟專家認為,實際供應量未必會大增,尤其是2025年後的中長期供應,要視「北部都會區」進展。

美聯物業首席分析師劉嘉輝指出,去年第四季新盤銷售量僅約850伙,創自2013年一手銷售條例後的季度新低。反觀「熟地」伙數卻於去年第四季大增,帶動未來3年至4年一手供應回升。然而,項目由熟地至落成需時,難以一時三刻竣工。至於未來數年落成量卻可從施工量略知一二,而去年私樓施工量創11年新低,過去5年共錄8.1萬伙施工,平均每年約1.62萬伙,預計此批單位隨後數年陸續落成,故相信短期落成量未會大幅增加。

萊坊董事、大中華區研究及諮詢部主管王兆麒指出,去年第四季樓市表現不如預期,發展商放慢推新盤步伐,加上可發展土地單位大幅增加,整體供應數字明顯增加。

中長線土地供應仍緊缺

他估計今年住宅施工量回升至1.5萬至1.7萬伙左右,按年升40%;落成量保持平穩,全共約1.8萬至2萬伙。政府仍依賴私人發展項目以增加供應,短期供應尚且足夠,但2025年起中長線土地供應視乎政府對「北部都會區」的發展進度,因要處理棕地、農地及祖堂地等收地問題。

王兆麒又指,雖然香港已逐步與內地復常通關,但在現時市場仍受加息及購買力不足等因素影響,今年住宅成交量料仍保持低位,預計4.8萬至5.3萬宗。

團結香港基金土地及房屋研究員梁躍昊亦認為,去年動工量僅1.1萬伙,相信隨香港疫情放緩而社會逐漸復常,今年將有所改善,加上去年第四季「熟地」可提供2.3萬伙,對未來數年落成量保持審慎樂觀。

責任編輯: 文劼