卡數及欠債有機會令壓力測試失敗 了解壓測計算更易通過按揭申請

踏入2023年，樓市驅疫重生，香港因與內地通關後樓宇交易迎來「小陽春」。有人擔心「蘇州過後無艇搭」，心急執平貨而匆忙入市，首置買家申請按揭前，供款與收入比率、認識多些壓力測試的計算方法，申請按揭便更容易通過！

「收入與供款比率」及「壓力測試計算」

「根據金管局指引，業主在申請按揭時，供款與入息比率（Debt-to-Servicing Ratio，簡稱DSR）不能超過50%」，很多準業主認為簡單地以總收入的50%當作通過壓力測試的每月供款標準；不過，銀行為確保即使利率進入上升周期，業主仍有足夠能力供款，銀行在批核按揭時，會以現行的按揭利率上加3%，然後再計算出每月的還款金額，再檢視申請人的每月還款能力是否仍然低於60%，這個試算動作一般被稱為「壓力測試」。

在申請按揭時，銀行對入息的要求和審查有個別的標準，更重要一點是準業主往往忽略了現有的負債，因為銀行計算申請人的還款能力時，亦會一併計算申請人的其他負債和每月的還款能力，來評估申請人的可償還貸款能力。因此，計算申請人的供款與收入比率時，亦會加上每月的所有債務負擔。

壓力測試計算例子(只供參考)

假若按揭貸款港幣600萬，以P-2.5實際按揭利率和按揭30年，按揭申請時的「供款與收入比率」及「壓力測試」計算就如下:

每月供款	利息	港幣$21,337
實際按揭利率	2.5%
壓力測試利率	5.5% (P-2.5 + 3%)
加壓後測試每月供款		港幣$30,661
每月外債還款額*		港幣$5,000
每月信用卡最低還款額*		港幣$5,000
延伸壓力測試後每月供款		港幣$40,661
供款與收入比率(DSR): 50%
供款與收入要求每月最低收入		港幣$81,322

*視乎申請人債務狀況而加減

「結餘轉戶」節省利息，助你更容易通過按揭壓力測試

「延伸壓力測試」主要會影響「加壓測試後每月供款」，另外需要加入其他外債如個人貸款及信用卡的最低還款額，最後若業主因為太多卡數或其他負債，便會有機會超出「DSR」的可接受上限，而導致「壓力測試」失敗。

還Min pay或逾期供款紀錄，都是一般準業主的普遍疏忽，除了需要負擔額外的逾期費用或罰款外，不經意地令負債愈滾愈大；「結餘轉戶」是貸款產品中，可以解決這問題的理財服務，產品特性是可以協助申請人集中債務，然後安排每月用一個固定的還款金額有計劃地去清還所有貸款，不用每一個月向多間金融機構，在不同的日子繳交不同的還款金額，除了有計劃地慢慢清還債務外，貸款利息更可以節省高達80%，申請物業按揭時「供款與收入比率」便可以控制在可接受的要求內。 

按揭保險成為首置業主的壓力測試護身符

如果準業主因為超出DSR的上限，而未能通過壓力測試，另一個解決方法是利用按揭保險（簡稱按保）來申請按揭，按保一般需付額外10%的按揭保險費用，利用按保申請按揭貸款，批核成數會較一般按揭為高，但是個別銀行會按個別申請下調按揭成數，例如物業按揭標準可達9成，但個別銀行會調低按揭成數到8成半。

利用「業主貸款」彌補按揭差額的資金缺口

當需要資金周轉時，市場上物業貸款的無抵押貸款名為「業主貸款」可以為準業主提供額外資金來彌補按揭成數不足的缺口，「業主貸款」並非抵押按揭，不會在土地註冊處登記，真正做到無痕跡地以物業價值套現到資金，不影響銀行低息按揭貸款，亦不怕被銀行Call Loan。

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【特約專欄】 

《關於作者》
黃漢強博士，第十七屆世界傑出華人，現任 Tiptop 鼎豐信貸有限公司行政總裁，30 年來歷任多間知名銀行和金融機構管理層職位，學貫中西包括美國檀香山大學金融管理學博士、英國李斯特城工商管理碩士、香港公開大學法律文憑、北京清華大學中國商貿法律證書、證券及投資學會資深會員、香港理工大學企業發展院總裁協會院士，公職包括香港持牌放債人公會創會委員、香港亞洲青年協會名譽會長、亞太區 2020 年金融企業家。