居屋2022按揭指南 綠表白表居屋按揭申請 信貸評級與按揭利率

成功抽中居者有其屋計劃單位2022的業主，相信已經選購了心儀單位和簽定了樓宇買賣合約及交付首期。除東涌裕雅苑為現樓發售外，其他屋苑仍在建築期，並預計於2023至2025年落成。究竟需要何時安排置業按揭呢？

進入居屋按揭程序前 你要知甚麼是「入伙紙」、「預計關鍵日期」及「滿意紙」

在提交申請，進行居屋按揭程序之前，業主首先要認識甚麼是「入伙紙」、「預計關鍵日期」、及「滿意紙」，因為相關日期是業主在準備居屋按揭及收樓的指標：

1) 「佔用許可證」（Occupation Permit）：簡稱「入伙紙」、OP，由屋宇署發出，新盤項目興建時，須按照《建築物條例》擬備建築圖則，呈交屋宇署審批。新盤落成竣工後，屋宇署會到新樓盤進行檢驗，驗證樓宇是否符合建築圖則施工，結構安全、入住標準、物業用途及每層單位數目等規定。當各項要求全部合格，樓宇便獲批「入伙紙」。

2) 「預計關鍵日期」（Estimate Material Date）：根據一手住宅物業銷售監管局資料，列明發展商要在樓書「發展項目的資料」中列出「預計關鍵日期」，若樓盤尚未落成，或已落成但尚待地政總署署長發出合格證明書或轉讓同意，售樓說明書內的「發展項目的資料」便會列出「預計關鍵日期」。但「預計關鍵日期」不等於「入伙日期」，因為預計關鍵日期可能會由於認可人士因工人罷工或封閉工地、暴動或內亂、不可抗力或天災等原因而批准發展商將原定的預計關鍵日期延後。買家不應把預計關鍵日期視為收樓日期。

3) 「合約完成證明書」（Certificate of Compliance）：簡稱「滿意紙」，由地政總署發出，發展商須在「最終預計關鍵日期」兩周內向地政總署申請滿意紙，取得滿意紙後，須於1個月內通知買家正式交樓。發展商需要取得入伙紙和滿意紙兩項文件，才能正式交樓和通知業主入伙。因為滿意紙的申請時限較短，發展商一般都會先取入伙紙，再取滿意紙。

居屋按揭申請時間表與一般一手「樓花按揭」或現樓按揭有所不同，根據參加按揭的金融機構建議，居屋2022按揭申請時間表將依據「預計關鍵日期」前365日開始或最遲需在預計關鍵日期前兩個月。根據房屋委員會公布各屋苑預計關鍵日期如下：

2022居屋按揭申請時間表

屋苑	預計關鍵日期	佔用許可證
東涌裕雅苑	不適用	2022年10月27日
沙田愉德苑	2023年6月30日	未有
北角驥華苑	2024年9月30日	未有
將軍澳昭明苑	2024年11月30日	未有
土瓜灣冠山苑	2024年12月31日	未有
觀塘安秀苑	2025年2月28日	未有
啟德啟欣苑	2025年3月31日	未有

假若啟德啟欣苑的預計關鍵日期2025年3月31日，最早可申請按揭日期為2024 年4月1日，最遲申請按揭貸款日期為2025年1月31日。

信貸評級差也可借盡綠表白表居屋按揭最高成數上限？

任何貸款申請，金融機構都會檢視申請人的信貸報告，以考慮其負債比率從而計算還款能力。但由於政府已提供居屋按揭擔保。因此，居屋業主無論申請按揭信貸評級（TU）較差或屬退休長者等，只要能證明樓宇供款額不多於家庭總收入的50%，金融機構都會考慮承造按揭最高成數上限，即白表（90%）及綠表（95%）。

利用結餘轉戶改善信貸評級 節省利息開支

有政府作為擔保人，不良信貸評級又有甚麼影響呢？金融機構檢視申請人的居屋按揭信貸評級後，信貸評級會成為「按揭利率指標」的其中一個考慮因素，信貸評級差的申請人將會被收取較高的按揭利率。建議業主盡快申請業主貸款或「結餘轉戶」貸款集中處理負債，因為債務集中整合後不但可以節省利息開支，亦不需再以「min pay」 還款，可以避免逾期還款等情況，有效解決捱貴息及優化個人TU評級。

首先了解自己的信貸狀況、定時監察、管理自己的信貸，向貸款機構證明自己擁有良好的信譽，才可以爭取到較佳的利率。除了清楚自己的評分外，居屋按揭申請人亦需確保信貸報告中的資料正確無誤，以免某些不正確的資料影響你的評分紀錄。

最新居屋按揭利率「P按」與「H按」的分別？

由2022年11月開始，居屋2022按揭可以選擇最優惠的利率「P按」及HIBOR香港銀行同業拆息「H按」。截止2022年12月23日，最新的最優惠利率是5.625%（細P）。P按目前最佳利率為P-2.5%（年利率為3.125%）。「H按」按最佳利率為一個月HIBOR+1.3%，封頂位Cap = P-2.5%。最新的（12月23日）的1個月同業拆息是4.47%，如使用「H按」年利率為5.77%。由於現時HIBOR處於高位，「H按」已經供緊封頂位。所以行使封頂利率P-2.5%（年利率為3.125%）。長遠來說，使用「H按」較「P按」支付較小的總利息成本。但在特殊時刻，在選擇使用「P 按」或「H按」需先考慮加息周期仍會持續多長時間才會結束。

2022年由於受美國貨幣政策方面，美聯儲已經連續7次加息，加息幅度高達425個基點。接下來的幾次議息會議還將繼續加息，目前預期美國聯邦利率將達到5.5%左右。

相對按揭利率*而言，若以香港預期的按揭終端利率6%為計算，「P按」年利率為8.5%，但樓宇按揭是一項長期貸款，若加息後出現供款負擔困難從而要求套現額外資金，對擔保人房署來說風險增加，故房署一般不會批准加按或轉按，只會考慮特殊情況而作出特別批准，考慮特別因素只有以下幾種：

• 籌措醫藥費；
• 家庭成員教育費；
• 殮葬費；
• 業主因離婚/分居而需向配偶付還樓價或支付贍養費；
• 業主因生意出現財政困難

按揭現金回贈

現金回贈方面，據金管局指引，如按揭現金回贈超過1%，不論回贈源自銀行或中介，客戶須向銀行申報，銀行亦會把現金回贈扣減貸款額。無論業主選擇提早「上會」以求安心或在最後期限前「上會」，建議必須計算加息造成的風險。

*按揭利率只供參考，請諮詢指定承造按揭的金融機構。

如欲了解更多貸款與借款需知，歡迎觀看由 Tiptop 鼎豐信貸呈獻的《鏡･貸與借》。

【特約專欄】

《關於作者》
黃漢強博士，榮獲第十七屆世界傑出華人獎，現任 Tiptop 鼎豐信貸有限公司行政總裁，30 年來歷任多間知名銀行和金融機構管理層職位，學貫中西包括美國檀香山大學金融管理學博士、英國李斯特城工商管理碩士、香港公開大學法律文憑、北京清華大學中國商貿法律證書、證券及投資學會資深會員、香港理工大學企業發展院總裁協會院士，公職包括香港持牌放債人公會創會委員、香港亞洲青年協會名譽會長、亞太區 2020 年金融企業家。