《胡．說樓市》收到一名谷友求助，表示受疫症拖累，知道自己收入不穩定，銀行未必願意批出按揭，但財務公司表示可以「幫手」，聲稱可以透過會計師協助自製入息證明，好讓谷友成功上會，但做法原來既犯法又高風險！
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實際個案
向財務公司借貸渡難關
本身自設公司的張先生(假名)，在疫情前購入了一層樓花物業，預計今年五月收樓，並需尋找銀行承造按揭。因疫症拖累，公司接近全年零收入，自己多個月沒支薪。苦惱之際，經朋友轉介下認識一間財務公司，原本只打算透過向財務公司借貸渡難關，怎料職員說可安排會計師，替事主製造三個月、每個月五萬元的入息紀錄，變相他手持相關證明後，便可向銀行申請六成按揭。
財務公司協助製造入息證明
「因為中介人想千方百計賺幾萬元的手續費，說可以尋找會計師替我做三個月入息紀錄。我相信財務公司沒有太多甩漏，但也是擔心，因為若銀行看見文件不對辦。因為本身是公司的僱主，疫情下我沒有工作，而外出尋找工作也是正常的。」張先生說。
利用自己公司製造入息
覺得找會計師製造入息，感受上有點問題，反正自己也有開設公司，他有想過能否利用自己公司給自己製造入息? 「我想問一問，我製造入息，我不尋找會計師，而我自己出糧給自己，感覺上較安全，因為我本身是公司股東，我也有權利可以出糧吧。這樣會否好一點? 」
財務公司建議方案
其實，張先生個案，某程度也反映沒有固定收入人士，在申請按揭時面對的尷尬處境，透過財務公司解決問題是否一了百了? 為了了解實況，我們嘗試以申請者身份，致電其中一間財務公司了解，表示自己入息不穩定，希望借取90%按揭。
財務公司承認做法灰色地帶
對於記者來電，起初職員對答顯得保守，向我們表示做法「灰色地帶」，除非是熟人介紹，否則不會提供相關服務。「你也明白，如此灰色地帶的事情，我又不知道你是什麼人介紹，我們會比較小心一點。希望真的不要介意，我們知道是我們以前的客戶，我們可以協助安排這方面手續。」
製造入息證明需收取手續費
追問之下，財務公司職員表示可協助處理「背後工作」；但這一類「背後工作」的代價就是要收取費用，並強調經他們上會的成功機率達90%以上。「我們公司協助處理，例如文件不是很充足，我們能夠協助上會，是有費用產生的。我們要計一計上會及背後手續，你需要的槓桿有多高才可符合供款佔入息比率及壓力測試。我們也需要計數，所有公司也是如此，做得如此手續，外邊任何一間公司也要收手續費，否則如果你能夠向銀行承造按揭，就不用我們公司吧。」職員表示。
有方法協助承借按揭保險
記者表示自己沒有稅單，是否都可以做到90%按揭，起初職員說比較困難，但最後又表示有方法可以解決，叫我可以放心。「因為你如此年輕，又屬首次置業，若由我們協助處理背後的工作，申請林鄭plan是沒有問題的。沒有稅單，沒有問題。如果假設沒有稅單，有可能不能承造90%按揭，因為稅單不能協助你製造，一定是政府信件，所以你要做90%按揭，一定要有稅單，但我們也有其他方法可協助我們的客戶。」
自製入息申請按揭五大注意點
問題1: 我向銀行申請按揭是否一定要遞交稅單?
答: 很多時都需要! 我們向銀行申請按揭，除了身份證明文件、臨時買賣合約外，都要提供入息證明，當中「稅單」所發揮的作用很重要。因為不單可以反映買家收入狀況，也因為這份是由稅務局發出的文件，參考價值很高，所以很多時銀行也需要索取這份文件。如果想知道更多申請按揭需要遞交文件詳情，可按這裡前往。
特別是有承造90%按揭的準買家，由於高成數按揭部份，會轉交香港按揭證券公司審批，申請人必須是「固定收入人士」、「有稅單」、及「屬於自住」方會受理。所以這一份文件也是不可或缺的。
按揭保險所須文件 (90%以上)
- 固定收入人士
- 需出示稅單
- 屬於自住用途
問題2: 如果我本身沒有稅單，是否代表向銀行申請按揭一定不受理?
答: 如果本身沒有稅單，並不代表銀行不受理呢? 我們嘗試以顧客身份問過幾間銀行，大部份都表示需要呈交；但原來當中有少部份中小型銀行就表示，若沒有稅單，而只用入息證明也可以，但條款卻可能會略有不同。「不可以選擇有封頂的計劃，只可以選擇沒有封頂的拆息按揭計劃，一般來說拆息按揭為H+1.3厘，沒有封頂息率，沒有封頂，因為你知道H是浮動的。」銀行職員表示。
問題3: 銀行接納什麼形式的「入息證明」?
答: 一張被銀行認可的「入息證明」，除了要遞交公司糧單外，還必須要一併提供入帳記錄，如果用支票出糧，則可能還需要把印有支票票面作佐證；反觀如果只能提供糧單，但僱主是用現金支薪，而沒有入數紀錄，這一張糧單有機會不被接納。至於要遞交多長的「入息證明」呢? 則視乎收入是否固定，而需遞交最近三至六個月的入息證明。詳情也可參閱這篇文章。
所以向我們求助的谷友，本身自己有開公司，因為受疫情影響，公司全年零收，所以過去一年沒有支薪。他有想過，能否用自己公司「製造」一張糧單給自己，但按銀行職員所述，如果當中沒有入數紀錄，都有機會不被銀行接納，而不能申請按揭。
問題4: 財務公司表示能付費製造入息，背後需收取手續費，所謂何事?
答: 純粹一張糧單，銀行未必會受理，透過財務公司製造入息，是否真的會入數買家呢? 據業內人士表示，財務公司是真的會「過數」給買家的，帳目上是會反映出來。但其背後操作原理，就是申請人向財務公司借一筆私人借貸；而該筆私人貸款會存放在財務公司內，然後財務公司會按月以支薪形式發放給事主當入息。因此，個案中財務公司向事主表示，只要他付費的話，就能夠安排會計師協助製造連續三個月，每月支薪五萬元的入息證明，所謂的手續費包含了行政成本外，還有申請人借私貸的利息。
問題5: 財務公司「自製入息」去申請按揭是否合法?
答: 不合法!!! 明明自己並非該公司員工，但卻可以由該公司獲取入息證明，當中是否涉及虛假文件呢? 除了財務公司有機會砌詞向事主進行勒索，這裡也牽涉偽造文件，會干犯了第200章《刑事罪行條例》71條的「偽造文書」罪行，任何人製造虛假文書，意圖由其本人或他人藉使用該文書，而誘使另一人接受該文書為真文書，並因接受該文書為真文書而作出或不作某些作為，以致對該另一人或其他人不利，一經定罪可被判處十四年監禁。說到這裡，申請人實在不應鋌而走險。所以，如果本身屬於非固定收入人士、或在申請按揭時未能出示入息證明，最穩陣的做法反而是預先找尋擔保人，有正常收入，日後供了一段時間後再作轉按。
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