當前信號再明顯不過了，降者為王。

而且，降備案價疊加“85折”的buff，已經遍地開花。

這説明，新房的價格體系已經重新洗牌。

如果説，以前開發商降價，都還比較謹慎，想盡一切辦法遮遮掩掩，繞開規則賣房，現在則是到了能降盡降的階段。

因為很多項目開盤即“85折”，連開盤一段時間，等等再作促銷都已經等不到了。

過去，新房項目儘管開盤也會釋放出折扣，但基本上都會考慮市場後續持銷和前期業主的心態，手法和力度都儘量低調且温柔。

往往會等開盤期市場試水過後，才進行更大力度的折扣，不會一開盤就在“85折”的邊緣瘋狂試探。

但是這樣的做法，可以避免前期業主覺得被“背刺”引發團建行為。

所以到了項目銷售後期，才會出現送首付，送大禮包，或者一些工抵房，與業主簽署折扣保密協議等促銷情況。

不過，市場變化莫測，現在開發商已經等不及了。

不僅等不及，而且已經是毫無保留地擼起了袖子。

這個月，深圳新房市場進入到了扎堆推盤的階段，推盤節奏也加快了許多，並且似乎已經沒有了往日的底線。

3月1日—26日，共獲批了13張住宅預售證，共推出6578套房源。

整體來看，這13個預售項目，全部都推出了力度不小的折扣，有的下調了備案價格，有的開盤即85折，有的放下了曾經驕傲的身段。

比如曾經的現象級網紅盤沙井萬豐海岸城也要放下身段。

這兩天加推129套住宅，面積143-189平，備案單價約4.9-5.7萬/平，給出的折扣——143平2個“99折”再減去22萬，189平兩個“99折” 再減30萬，折後單價約4.6萬/平起。

所以，環境好的時候，新房隨便賣，環境變得內卷以後，吃到過大市紅利的網紅盤，更多隻是運氣加成。

從整體備案情況來看，這13個項目，有6個備案價是有明顯變化的。

雖然各個新房項目，加推的樓棟，由於存在具體位置、朝向，面積、地塊容積率等差別，具體的備案價格存在一定的差距。

但若是同一項目，價格變化差距過於大的時候，則大概率説明項目是實實在在下調了備案價格。

比如位於龍華中心的鴻榮源尚雲項目，去年首批房源666套住宅入市備案均價約68025元/平，最新一批房源612套住宅入市，備案均價約62156元/平。

兩批房源均價相差約5869元/平，而首批房源所在的地塊，容積率更高，花園更小。

比如位於光明的綠城桂語蘭庭項目，去年首批房源942套住宅入市，備案均價約50073元/平，最新一批房源320套住宅入市，備案均價約47789元/平。

前後兩批房源的備案均價相差約2284元/平。

雖然花園小區基礎配套設施基本集中在東區，最新一批房源單獨在項目的另一地塊上，但最新一批房源的價格確實便宜了不少。

再比如位於龍崗的佳華沙湖廣場，首批房源693套住宅入市，備案均價約39224元/平，最新一批房源240套房源入市，備案均價約35083元/平。

前後兩批房源的備案均價相差約4141元/平。

雖然最新一批房源位於5棟，處於小區的深處邊緣，但從項目實際位置來看，5棟和4棟的位置相隔不遠。

所以，拋開這些房源的一些位置，朝向等因素，很多新房的備案價實實在在是下調了。

這樣的變化，説明一個很明確的信號，那就是深圳樓市的備案價已經鬆動。

3月的這一批新房，除了備案價出現了調整，還有一個更重要的信號——開盤就已經迫不及待以“備案價的85折”入市了。

要知道，而且開發商不僅降了備案價，還在調價“不低於85折”的邊緣瘋狂試探。

比如位於坪山碧嶺佳華沙湖廣場，備案單價區間約3.28-3.8萬/平，總價區間約249—370萬/平，開盤折扣約85折，折後總價約211—314萬/平。

而除了“85折”，針對不同户型還額外有不同金額的返現活動。

比如位於南山赤灣的金眾雲山海，334套住宅，備案均價約88979元/平，單價7.65-10.2萬/平，總價區間約852—1774萬/套。

但項目在最低降價幅度，給出了最高綜合折扣約“85.8折”的優惠，折後總價區間約724—1507萬/套。

再比如，位於光明中心綠城桂語蘭庭二期320套住宅，備案均價約47789元/平，單價區間約4.3-5.1萬/平，總價區間約396—607萬/套，同樣給出了開盤約“85折”的折扣，折後均價約4.06萬/平，折後總價區間約326—516萬/套。

眾所周知，金眾雲山海這可是南山赤灣的項目，即便地段再不佳，也屬於市中心的核心板塊項目。

而綠城桂語蘭庭項目去年開盤，不僅沒有折扣，還對外宣稱不存在轉介和降價銷售的行為。

去年一期開盤均價50073元/平，整體上對比，開盤均價便宜了約1萬/平。

從種種跡象來看，説明一個問題，現階段已經沒有什麼是真的“保價”的了。

新盤的調價buff會一而再，再而三地疊加。

但即便開發商越來越急，趨勢越明顯，備案價“85折”依舊是新房價格的底線，同樣也是調控層面的核心底線。

總的來説，新房的單價和總價越來越低，上車門檻越來越低。

老業主雖然早買早享受，但還是無法避免在短短的幾個月便虧損幾十甚至上百萬。

作者 | 騎豬英雄