穷人如何顺利退购房定金？

说起购房，对大部分人都是人生中的一件大事，马虎不得。对于我来说，去年购房经历之曲折离奇真是令人叹为观止，前前后后经历了三次退定金的过程真是令人身心俱疲，不过最终还是买到了令我满意的房子，这中间种种勾心斗角，车马劳顿对初出社会的我来说真是一个不小的挑战，幸好我始终没有放弃，最终战胜了所有的困难，今天将所有的资料和过程记录下分享给大家，让大家碰到类似的事情时，有一个参考过程。在退定金的过程中，我也在知乎上得到了不少答案的帮助，现在我也把握的经验教训分享给大家，希望大家都可以退定成功！。

因为买房是大事所以很多人格外谨慎，时刻告诉自己不要被销售人员忽悠。但是买房牵涉的知识太多了，稍有不注意，就会掉进坑里，加上很多上班族其实没时间小心谨慎的做选择，所以现实中，交了定金后，发现所买的房子有不符合预期的地方，想退房缺发现困难重重，售楼处会以各种理由拒绝退房。其实想想也是，一套房子交易金额动辄几百万，销售一单相关人员可以获得巨大的利益，肯定不会轻易退给我们。这时候和开发商漫长的退定金战斗就开始了，有些人坚持了下来退定成功，有些人认输接受了不太满意的房子，有些人目前还在与开发商旷日持久的”战斗”中。退定成功的朋友们，恭喜你们，相信在收到退定协议那一刻你们心情放松了很多，对于还在“战斗”中的朋友们，这篇文章可能会对你们产生大的帮助，为什么我会有信心这么说了，因为我遭遇了三次退定风波，你没听错，真的是三次！所以我可以说是老退定金人了，哈哈，玩笑归玩笑，过程其实相当艰辛，特别是第一次退定金，简直不想再次经历。

我先简短的讲述下这三次分别是怎么回事，在这三次退定金过程中遇到的问题和解决方法，在下文中将有更详细的说明。

2019年三月，女朋友突然提出想去看看房子，虽然我才研究生毕业才不到两年，手头尚十分拮据，仍然兴冲冲的和女朋友一起去看房，周六上午我们在女朋友工作地周围看了看二手房，下午听说附近有一个新的楼盘出售，也准备一起去凑凑热闹，去一看，人上人海，我们在手机上约了一个销售带看，感觉那个楼盘挺不错的，又是当地一家十分出名的开发商。看了样板房，感觉更加心动了，当时的价格也比较实惠，总之各种条件对于手头不宽裕又想安家于此的我老说是个不错的选择。不过当我们问各楼层价格时，却被售楼部销售告知只有顶楼和一楼，价格也差不多。带我们看房的平台销售（注意不是售楼部销售）问我们意见，并且告知我们一楼有一个接近6米的架空层，其实一楼就相当于三楼的高度（最后就在这里出了问题）,加上我本人对楼层过高的恐惧症，我们初步选定一楼。由于当时售楼部人实在在太多，售楼人员都没有跟我们讲解，只能让平台的销售人员给我们传递各种消息。当时天色已晚，我和女朋友对这个楼盘都比较满意，就七拼八凑了5万元的定金。由于工作时间短没什么积蓄，还向亲朋好友借了不少，才凑够了首付。交完首付后两周，我在业主群里聊天是发现，有人说我所购买的哪一栋并没有架空层（那时才意识到并不是每一栋都有架空，只是当时看的样板间那一栋的确有），我便与带看第三方销售联系，对方支支吾吾说应该有吧，最后我只得联系售楼部，售楼部告诉我，我购买的哪一栋并没有架空层。由于我所在的是南方某个沿海城市，春天和夏天气候十分潮湿，没有架空的一楼问题太多，我坚决要求退房，而这事麻烦就麻烦在这是但我们看房的第三方平台销售传递了错误消息，售楼部坚决不承认自己发布了误导信息。退房不成，带看的销售建议我们换，可是经过了一个多月，房价涨了不少，我们心里也十分不愿意，最终也没换成。我还是坚决要求退首付和定金，售楼部只答应退首付，定金以我们毁约为由不愿意退给我们。这便开始我艰难的第一次退定金之路。

第二次退定是在第一次还没处理完的时候，大概五一的时候，当时第一次退定协议已经签署，但开发商退款流程却走了两个多月，也问不出可以何时到账。在这期间我们又去看了旁边楼盘的二手房，看到了一个还不错带装修和车库的。这次是在链家上找的销售人员，当时我给了一个我的理想价位，销售人员让我转5000元的诚意金，说如果谈成可以当定金，谈不成就退给我。我当时年轻，听信了销售的话，转了5000元给他。一周后发现所在楼盘300米处要建设一个大型的变电站，虽然我本人是理工科出身，知道变电站对居住影响不大，但在大众眼中势必是一个不利因素，可能造成这套房不是很好卖出去。最严重的的是发现销售所说的车位迟迟拿不出车位产权证，最后果然发现是人防车位。经历了凡此种种，我已经不相信这位销售，要求退还我的诚意金，但销售人员的情绪变得很激动，甚至骂骂咧咧，这次由于我有诚意金收据在手稍稍心安，去店面谈退钱时还是剑拔弩张，他的同事甚至做出一副要打架的姿态，好汉不吃眼前亏，我只好退出再做谋划。

第三次是2019年9月份，我有一个同事刚买了房子，推荐我也去他哪里看一下，约了一个销售去逛了一下，感觉一般般，第二周日晚上，销售神秘的说现在新出了一栋，比之前的价位低了不少，让我无论如何要去看一下。看到晚上九点多，感觉的确比之前便宜了点，再者看了好几个月的房子，也实在是很累，就有一次稀里糊涂的签了交了定金。由于是晚上看的房子，我始终有点担心没看清楚。于是第二周周末，我独自来到楼盘附近，我买的哪一栋还在装修中，我想办法混入了里面，直接来到我一套，仔仔细细的观察了一遍，发现了好几个问题。光线遮挡严重，户型设计也很不合理，有一侧还紧紧挨着加油站不到30米。回家后思考良久，还是决定退房。

首先我要承认的是，这三次退定事件有很大一部分原因是我自己的原因，特别是第三次，由于自己没看清楚，不理智喜欢冲动导致做出了很多错误的决定。由于平时工作比较忙（程序员），也没有太多的时间做详细的考察，而另一方面对在预算有限的情况下买到完全满意的房子本来就是十分困难的事。讲了这么多买房经历，其实只想告诉大家，买房是人生大事，有如下的一些事情需要注意：

1. 先做预先准备工作，有自己的标准，不要哪里都去看，这样很累，也很难坚持下去。设置好自己的标准，区域，户型，学区。

2. 找一个靠谱平台，靠谱销售。第二次退定金虽然销售不靠谱，但是平台最后帮我解决了问题。

3. 对于关心的点记录找售楼部销售逐一确认，谨慎的可以录音拍照。

现在到了最重要的环节，那么我是如何三次退定金成功的了，首先这三次情况不一样，难度也不一样，总体来说，第一次是最困难的，第三次其次，但由于有了第一次的经验，没有那么慌张焦虑。第二次难度最小，最后是靠平台投诉拿回的定金，这一点链家（贝壳）还是值得称道的，在我反应其工作人员态度恶劣，并提供录音和文字证据时，他们很快就给了答复，退还了5000元的诚意金。

对于退定金，大概有一下的工作流程或者说手段：

1. 和售楼部沟通

2. 诉诸法律

3. 相关部门投诉

4. 找退定金服务组织

这是我当时能想到的所有途径，每一个我也都尝试过。总之，能想到的方法我都试过。

1.和售楼部沟通

要退定金首先肯定是和售楼部沟通，和你打交道的一般就是基层销售人员，当你提出退定金时他们百分之一百不会同意，其实说实话他们也没权利同意。他们会说服你不退，但当你态度坚决时，事情就会僵在哪里。这时候没有必要做太多的纠缠，方法就是找销售主管，或者找到可以决定能否退的人，这一点很关键，因为基层销售人员是无权决定退定金的，跟他们讨论纠缠纯粹是浪费口舌。能做到主管的通常口才了得或者业务能力强，他们拿出各种说法说服你必须买不能退，不管他说什么，你只要坚持你的态度即坚持退就可以了，其实到这里通常也难以有什么结果，因为这是没法辩论出结果的。其实这一步只是让对方看到你坚决的态度，同时应该力求接触到更高级别的领导。有很多人希望以大吵大闹的方式力图说服对方，其实一般而言效果有限，在不到万不得已时，最好不要和对方置气，大闹售楼部也不可取，至少在刚开始不合适。再强调一遍，找售楼部沟通的目的只有两个，其一是表明自己坚决退定金的态度，不要让对方感觉还可以说服你。其二是把事情的原委说清楚，为你必须退定金找一个不可辩驳的理由，最好的结果是能找到开发商或者销售高级别的领导，这样办事会方便很多。要注意的地方是不要跟基层销售人员过多纠缠，浪费时间。至于说话技巧，就是越是高级别的领导，越不可胡搅蛮缠，而是晓之以情动之以理。

1. 诉诸法律途径

我想这个途径大家一定可以想到。我也一样，第一次退定金时，我将开发商违规的地方归纳总结，然后在手机上下载了一个律师咨询软件，花了100元咨询了下相关法律问题，和法律程序，包括如果走法律流程，我有多大可能胜算，眼耗费我多少时间和精力等等，我有哪些有利条件，我应该怎么收集证据等等。知道已经超出咨询服务费，也没问出所以然来。后来我还专门找了一个律师事务所，花了1000元，咨询了两个小时。站在专业的角度律师详细的给我分析了利弊，最后的给的结论是走法律途径很难要回定金。原因如下：

首先开发商都是很聪明的，你签的认购书和协议都是经过专业人士反复推敲的，你很难找到漏洞。其次，整个诉讼过程将十分耗时耗力，得不偿失。这期间我自己也研究了下认购协议的内容，里面提到出现不归咎于双方的理由导致购房合同无法签订的，可以取消合同。我问律师是否可以利用这条，律师的意见是理论上有可能性，但实际使用中很难使用。总的来说律师的意见就是：走法律途径走不通。这也是大部分退定金时法律人士的专业意见。所以我的意见是可以花点钱问问律师的专业意见，不过参考性不大，走法律途径也不是解决此类问题最好的途径。其实道理很简单，开发商有钱，有时间，有专业人士跟你耗，他们不怕。我们消费者一般既没钱又没时间，走法律途径肯定是得不偿失的。另外，这律师咨询费一千多是我整个流程中花的最多的一笔钱，哈哈，做律师真赚！

2. 去相关部门反馈

这是主要的解决问题途径，但是相关部门那么多，那个部门能解决问题了。我的意见，把所有可能涉及到的部门都去投诉下，你也不知道最终那个部门那个人会帮你把问题解决了。

说说我的情况，第一次退定金时，我的投诉信投诉电话给了如下部门，住建局，工商局，消费者协会，房产中介协会，信访局，市长信箱，省长信箱，网站。我写了一封言辞恳切的投诉信一遍遍发给这些部门，到办公地点找相关领导反映问题。信访局和消协基本上是官方回应让双方协商，协商不成走法律途径。这里还有一个小插曲，由于第一次退定的开发商是本地的一个大国企，总部就在本市，所以我去了他们公司总部，说是工商局让我来反映情况，如愿的见到了公司总部的领导，对方是一个优雅知性的中年女性，领导了解情况后，告诉我下属公司已经股权分离出去了，但自己会通知对方领导关注此事。我想这一小小举动应该对我最后的退定成功有一定的积极意义，所以说你不知道最终谁会帮你解决问题，但要尽可能的接触高级领导。这个小小技巧是我在大学学到的，大三的时候，我们一直使用的考研自习室被学校划拨给了别人上专业课，由于学校自习室紧张，同学们一时没有了自习的地方，找学校教室管理人员多次协商无果。最后同学准备放弃，我提议直接去找分管教学任务的副校长，我们选出代表直接找到了副校长，听完我们的问题后，副校长觉得合理，直接安排了一栋楼给我们自习，最后还合影留恋。解决这件事给我的启发就是越是大领导往往越是和蔼可亲，越是能找到大领导，只要是合理的要求，事情解决的可能性和速度会大大增加。当所有的投诉信都提交后，相关部门一般会让我们等候回音，我当时十分焦急，不停的打电话，追问进度。

3. 专业退定金组织

我在网上搜索退定金的相关问题时，经常会碰到自称退定金的专业组织，我第一次退定金时咨询过其中一个，当时他们的说法是不退定成功不收费，退订成功后按定价的价格收费，例如我的定金时5万元，他们会收2万元。我感觉太贵了，没有继续和他们沟通。第三次退定金时，我想我的定金只有两万元，他们不会收费那么贵吧，我又咨询了几个退定金组织，说了下我的情况，他们要求收费1万元。我仍然觉得有点贵，而且有了两次退定成功，我并没有那么着急，所以并没有继续找他们。但是其中有一个退定组织的大哥，帮了我大忙，当时我说了我的情况之后，他表示我的定金总额只有2万元，而且我所在的城市不在他们的服务范围之内，所以收费太高也不何时，太低他们又没有什么油水，所以建议我自己去退。关键是他看到我的情况后，给了我一个重要的建议，由于我当时购房是在我工作地隔壁市买的，其实当时我并不具备当地的购房资格，中介答应我帮我弄一个社保证明，这其实是普遍现象。很多人买房都是这样干的。那位大哥告诉我可以利用这点找相关部门开具证明，其实就是相当地住建局投诉开发商未执行限购政策，据那位大哥说，只要是住房和建设局开具了受理证明，且确认了实施，开发商会很难受，会影响到开发商拿地。得到这个消息，我请了假在国庆前的最后一天去当地住建局弄到了这个受理证明如下图所示。这里感谢下中山市政府住建局工作的同志，我在电话里沟通后，他详细的告诉了我需要哪些材料，而且由于我要去行政服务中心打印材料耽误了一些时间，这位同志一直等到晚上六点多才帮我把受理书开出来，并告诉我等候消息，并给了我肯定的消息说开发商一定会退的，这让我信心受到很大的鼓舞。回来后我拍了一张受理通知书给退定的哪位大哥，大哥告诉我这事妥了，我才心安下来，想着终于可以好好过一个国庆节了。我将受理通知书复印了一份，并拍了一张照片发给了销售经理。国庆过后的第一天又收到了开发商的解约通知书，告知我由于我迟迟不交首付，以及接触了购房合同，可以将房屋卖给其他人，并没收我的定金，写的还很正式，要是没底的可能就交了首付接受了，但我当时以及得到了多方的消息，定金肯定可以退回来，我就这事再次联系了住建局，住建局的工作人员告诉我，不要慌，这种解约书没有任何法律效应。所以说在和开发商斗智斗勇的时候一定要了解法律知识呀，不然开发商一吓你，心里没底就很容易妥协。这段时间一定要扛过去，在月底三十号那天终于接到了销售经理的电话，告诉我可以退，让我去签退订金委托书。兄弟们坚持就是胜利呀！

以上大致讲述了下我三次退定金的经历，相信有需求的朋友一定可以在这中间找到一些方法和灵感，我在这里还要着重强调两点：

第一点就是心态，虽然我叙述这三次退定经历感觉是风轻云淡，按部就班，但其中经历的挫折和困难真是难以言表。经常碰到山穷水尽，又柳暗花明。经常经历希望，失望，绝望，又重新燃起希望再出发，由于我是一个程序员，工作比较忙，而这些政府单位大多周末又不上班。所以我不得不一次次请假，一天要跑很多地方，幸好碰到的政府工作人员还比较讲理，有为人民服务的态度，对这一点表示由衷的感谢。所谓心态就是建立必然可以退定成功的信心，其实我第一次退定金的时候并没有这种信息，我在网上看到的大部分情况是退定十分困难，有些退了一两年还在纠缠这事，但我的实际情况是我必须将房子退掉，而且拿回定金，我没有其他的路可以走，可以妥协，所以我只能每种方法挨个试一下。所以当你在退定金过程中精疲力竭，感觉坚持不下去的时候，请记住你一定可以退定成功。我是一个贫困山区长大的孩子，研究生毕业工作也才两年，这5万元的定金对我而言是一笔大款，我必须拿回来，就是这个信念让我坚持下来，一遍一遍尝试各种方法，最后成功，也算是我走入社会独立解决的第一件大事吧。

第二个要注意的地方就是要讲究战术，话术和策略方法。其实退定的过程其实就是一个典型的谈判过程。从表面上看谈判的双方并不对等，开发商往往经验丰富，而且财大气粗。但只要我们用心去找总会收集到开发商做的不合理的地方，这些材料和证据就是我们和开发商斗争的武器。如何找到开发商违规和不合理的地方就是另外一个话题了，每个人遇到的情况不完全一样，但是只要你认真找肯定可以找到。找到合适的武器后，我们还要找到合适的可以帮助我们的人，这里主要指的是政府和媒体。政府的部门很多，即使是同一个部门，没有以合适的方式反映到合适的人，往往也不能解决我们的问题。例如第三次退定金时其实我之前就打电话给了住建局，不过当时并没有以开发商违反限购政策为理由，所以没得到什么有用的信息。我们要做的就是找到有用的证据，找到可以利用证据解决事情的人，这中间的沟通也有一定的技巧，例如我们虽然很着急，但是一定要报事情以简单明了的方式叙述清楚，政府工作人员每天接待很多人，如果自己都说不清楚前因后果的话，很可能对方也不明所以，糊弄一下就过去了，沟通效率低不说，也打不到我们办事的目的。所以问问题一定要问道关键处，尽量让对方回答是或者不是，可以不可以等，这需要一定的沟通技巧。为了形象的展示给大家，我收集了当时一些聊天记录，需要了解如何沟通的朋友可以参考下。

最近比较忙，很多朋友想咨询我，没有看到十分抱歉，可以通过vx联系我，如下

定金是有办法退的。

你这个时候顶多只是签订了认购协议，从认购协议上来看，似乎不在约定期限内支付首期款及签订买卖合同，就要被没收定金。

其实交付的定金，实质上是立约定金，只是作为日后签署商品房买卖合同的担保，如果日后因不可归责于双方当事人的事由，导致商品房买卖合同未能订立的，出卖人应当将定金返还买受人。

《商品房买卖合同》及其附件，一般为开发商拟定的格式合同，法律规定合同双方应在平等、自愿、协商一致的原则基础上，达成协议，所以并不是说开发商提供的协议就要无条件签署。

你的描述“在销售的花言巧语下给了1万定金，事后才发现楼盘差也就算了~各种我完全无法理解的条款：先付首付再签合同，合同不能修改。没有发票，就一个pos单和一个超市都能买到的收据联……这完全不能忍。我能够想象万一按揭办不下来后果有多严重，合同完全都是霸王条款，违约金高达“

以上这些以及你顾虑的其他点，都是可以在签署买卖合同过程中进行协商的，并非你所说的不能修改。大部分情况下，对方是不会同意修改的，如此一来，便符合因不可归责于双方当事人的事由，导致商品房买卖合同未能订立的，出卖人应当将定金返还买受人。

至于如何有效协商，而非恶意磋商，以达到不可归责于双方的原因，至少不归责于购房者的原因，导致的买卖合同未能签订，这个就要根据具体情况具体分析，及作出临场应变。做好证据收集，为后续的处理打好基础。前期掌握了有力的证据，一般情况下都能通过非诉讼的方式快速解决。

在我的知乎想法中分享了我们团队处理的部分退定案件，至今已分享361例，基本上涵盖了买房过程中可能会遇到的各种各种的问题、各种可退的情况，可参考。可点击我的头像，进入我的个人主页，然后点击“想法”查看。