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【居屋2023揀樓】安達臣安楹苑、安樺苑及安麗苑周邊設施+未來發展+交通+校網

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2023-11-14

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2023居屋推出6個全新屋苑合共9154個單位，比上一期的8926個再多出228個，創推售單位數目紀錄。

四個位於巿區的屋苑，分別為宋皇臺站啟悅苑及三個位於觀塘安達臣發展區的安楹苑、安樺苑及安麗苑，分別提供2,046、1,140、990及1,380個單位。兩個位於新界的分別為屯門兆翠苑及元朗朗天苑，分別提供518及3,080個單位。過去數期居屋，可能想吸引人揀選新界屋苑，或因售價所限，房委會都會為較偏遠的屋苑設置三房單位。今期居屋並沒任何屋苑設置三房單位，但就每個屋苑都有提供開放式至兩房單位。因此，今期居屋的熱銷情況主要是地區、價格之爭。

前兩篇，筆者介紹了宋皇臺站旁的啟悅苑和未來屯門南延線第16區站附近的兆翠苑。剩下的四個屋苑則距離港鐵站較遠，銷售情況不容樂觀。今期先一次過介紹同樣安達臣發展區的三個屋苑，分別為安楹苑、安樺苑及安麗苑。

圖1. 安達臣發展區周邊設施及未來發展

區議會分界

安達臣石礦場發展區屬於一個全新發展的區域，無論交通及其他配套，都要從各種「計劃」中預估。其中一個有趣的地方是，房委會從上一期的安秀苑，至今期的安楹苑、安樺苑及安麗苑，一直將位處地區稱為觀塘(北)。可是直至最新的2023年區議會分界，整個安達臣發展區都仍然屬於「西貢及坑口」選區。實際上，安達區發展區貼近觀塘區，與安達邨只有一街之隔(安秀道)，反而前往寶琳或坑口需要十多分鐘的車程。

區議會的主要功能是就地方的交通、民生和社福設施等作出協調。譬如設立一條巴士路線，由安達臣發展區前往觀塘APM巴士站，安達臣發展區居民當然歡迎，更加會支持加密班次。由於APM巴士站本身已相當繁忙，增加其他路線班次，就必須犠牲原有路線的班次，受影響的居民又會反對了。假如安達臣發展區納入了觀塘區議會，正反意見在同一屋簷下，區議會就要平衡本區居民意向。但如正反相方支持者隸屬不同區議會，雙方要轉達意見及協調就要多花時間，亦實在的說，觀塘區議會的議員，責任就是保障區內居民福利，不一定要理會西貢區居民的訴求，因此，筆者認為，安達臣發展區將來納入觀塘區管轄就會較為合理。

其實在搜尋安達臣發展區的資訊時，筆者也分別在西貢區議會及觀塘區議會︳房委會就安達臣道發展的簡介，即是兩個區議會都有就該發展提出資詢和意見，讀者亦可就以下連結詳細研究。

圖2. 安達臣石礦場發展區 – 區議會分界

西貢區議會 2018年11月6日會議文件 SKDC(M)文件第249/18號

觀塘區議會文件第 9/2019 號 (第二十次會議 28.2.2019)

校網

小一入學校網大致亦跟區議會分界，現時安達臣發展區屬於95將軍澳校網，對面的安達邨屬48觀塘校網而另一邊的安泰邨屬46九龍灣校網。安達臣發展區的幼兒，將來上小學時的「原區」學校都在將軍澳區，需十多分鐘車程。當然，就區議會的文件中發現，安達臣發展區內已規劃興建兩間小學及一間中學，以及地盤編號RS-1(安秀苑)，R2-2(房協)， R2-5(安楹苑)及R2-8(安麗苑)各設置一所幼兒園，學位數目應足以應付區內幼兒教育需要。

圖3. 校網

安楹苑、安樺苑及安麗苑交通 – 東九龍線

安達臣發展區規劃多年，在早期曾經有研究計劃興建東九龍「重鐵」線。但由於技術及造價問題，曾出現在計劃中的「安達臣站」已被取消。重新上線的「東九龍線」已變成車卡數目較少、主要以高架無軌捷運系統組成的輕型運輸系統。

最原始的方案中，「東九龍線」將接駁至將軍澳寶琳站。在今年施政報告前的方案，走線將由彩虹出發，途經彩雲、順天、秀茂坪，並以寶達為終站。該「掘頭路」設計弊病甚多，由於屬輕型運輸系統，每卡車載客量有限。在繁忙時間，寶達總站上車已擠滿乘客，然後沿路往彩虹站途經的秀茂坪、順天、彩雲站的乘客相信難以上車。

在施政報告後，公布了一個加長版方案，在寶達站後會增加馬游塘站，並以油塘東站為終點。新方案解決了單向流動的乘客量問題，想前往九龍中部的乘客可向西走至彩虹轉車，想前往將軍澳及過海的乘客則可向東走至油塘東站轉車。

東九龍線馬游塘站

東九龍線新增的馬游塘站比較奇怪，消息指新站設於「安愉道與寶琳路交界附近」，即安達臣發展區東面接寶琳路的隧道口。就Google 街景看，該隧道只供車輛使用，如新站設在寶琳路以東，即隧道對面，安達臣發展區居民如要來往新站需經汽車流量極大的寶琳路，並不是可取的方法。

就安達臣道的規劃圖看，安愉路與寶琳路之間，是一個「削剩」的山坡，如果新站設在山坡頂，就未免浪費居民上落的人力物力和電梯的載運力。比較長遠的方案，應是乾脆把該山坡移平以興建新站，以及加設巴士、小巴總站。但如此一來，現時在發展區新建的行車隧道將成為香港最「短命」的隧道了。新站無論建是在山坡上或移平山坡興建，該位置都是最適合、服務人口最多的位置，最受惠的是現時的長實私樓地盤和上一期的居屋安秀苑。

至於另一可能性，是將新站建於馬游塘村口。該處主要由新界丁屋組成，人口甚低，遠遠未達興建鐵路站的門檻。該位置與安達臣發展區東面的隧道，或寶琳北的翠林邨亦有一段相當距離，新站的服及人口相當有限。新站建於該處的機會不大。

圖4. 安愉路接寶琳路隧道口

圖5. 安愉路隧道口Google 街景航拍圖

圖6. 東九龍線馬游塘站預計位置

東九龍線油塘東站

新增的油塘東站作為另一端終點站的方案，能夠解決「掘頭路」問題，政府亦公布已覓得合適選址，筆者相信是「事在必行」的方案。現未見任何正式的油塘東位置圖，如根據車站名、規劃圖及官員口述，油塘東站最大機會建於高超道旁、油美苑對面的山坡。以高超道休憩花園計，與油塘站A出口距離直線距離只有180米，中間穿過鯉魚門廣場及大本型商場就可到達，轉車算是方便。

圖7. 油塘東站位置?

純商業用地

安達臣道發展區內有三幅商業用地，較南的一幅最高可建樓面面積約139,246平方呎，由領展投得。較北的兩幅地以同一標發出，最高樓面面積約11萬平方呎。作為比較，又一城商場樓面面積約22萬平方呎，安達臣發展區內的三個商場總面積比又一城稍大。

香港01新聞 2022年8月31日領展7.66億奪安達臣道首幅商業地合符巿預期

香港01新聞 2022年11月23日新地2.96億奪安達臣道第二幅商業地　呎價2684元　低領展地51%

商業用地–住宅地盤附屬部份

在區議會文件中可以找到各公營房屋用地的發展計劃，部份屋苑設有零售設施，各屋苑零售設施面積在下方列表內。作為參考，一間屋邨酒樓面積大約700平方米、茶餐廳大約80平方米、便利店大約20-30平方米。

順帶一提，在房屋局網頁內也找到已公布出售居屋以外地盤的動向，R2-2、R2-3及R2-4屬於房協的資助出售房屋，而R2-7屬於房委會的其他資助出售房屋。房協早前出售的單位主要是置安心系列，即綠悠雅苑、綠怡雅苑；港人港樓的長沙環「四喜」系列；和安置重建戶的煥然系列為主。至於R2-7用地所列的「其他資助出售房屋」，與房屋局表格內的其他居屋地盤相同，相信R2-7地盤會列為下一期出售的居屋。

安達臣發展區內各公營房屋用地內的零售設施面積

用地	屋苑名稱	類別	零售設施面積(平方米)
R2-1	安秀苑	居屋	800
R2-2	待訂(房協)	資助出售房屋	無
R2-3	待訂(房協)	資助出售房屋	600
R2-4	待訂(房協)	資助出售房屋	1100
R2-5	安楹	居屋	1000
R2-6	安樺	居屋	無
R2-7	待訂(房委)	其他資助出售房屋	無
R2-8	安麗	居屋	無