乐居财经 张丹、徐酒眠 发自上海
闽系商人素来以“激进”闻名，而中骏（01966.HK）创始人黄朝阳却一向坚持“有所为，有所不为”。
资本浪潮下“佛系”商人也有所动。前后不过8天，中骏分拆物业从“说”已经落到了纸上。
和最近赴港上市的物企一样，递交招股书的时间也选择在了晚上。1月28日晚，中骏商管智慧服务控股有限公司（简称“中骏商管”）在港交所递交上市招股书。
此次赴港上市，中骏给物业板块起的新名字是中骏商管智慧服务，单从名字来看，黄朝阳把竞争赛道放在了较少人走的商业管理，避开了大同小异的住宅物业管理，同时辅以当前大热的“智慧”。
他想讲一个充满“商业”味道的资本故事。从目前上市物企来看，商业运营及管理类偏少近50家在港上市物企中，重点布局或切入商业物业及运营不超过6家，其中包括华润万象生活、宝龙商业、星盛商业等。
1月20日公开分拆计划，1月28日递交招股书。从暂无计划到递表，隐秘布局了半年，趁着热潮还未消散，中骏“闷声”搭上了这趟顺风车，黄朝阳顺势也把大儿子黄伦，正式推上中骏商管一把手的位置。
黄朝阳培养儿子可谓用心良苦。去年6月的股东大会，他没有出现在现场，而是由大儿子黄伦代表管理层发声。这是一次管理层与股东对话的好机会，也是黄伦展现自己，俘获股东之心的好机会。
如果说上一次是黄伦的“练兵”，这一次中骏商管的分拆上市，就是黄伦的“实战”。
招股书中，黄伦是中骏商管的董事长，他的左右手是牛伟和孙强，一个首席执行官，一个副总裁。他们的分工也很明晰，牛伟重抓商业物业，孙强主抓住宅物业。
相比于黄伦10多年的经验，辅佐他的左右手入司时间不过三四年，“年轻”的中骏商管将凭什么上岸？
五大激励平台持股16.76%
分拆计划公布不过8天，中骏物业的招股书已经出来了。
动作之所以如此迅速，与它简单的股权阵容有一定关系。中骏商管的持股人可以分为两大部分，一部分是员工持股激励平台，一部分是黄朝阳间接持股公司——乐景。乐景持有中骏商管83.24%，五大激励平台合计持股16.76%。
中骏商管的资本盛宴基本为自家人所享。一方面，中骏集团透过乐景间接控制中骏商管83.24%的股权，而黄朝阳又通过新升、东涛及建世三家全资控股公司，拥有中骏集团50.04%的股权，进而成为中骏商管的控股股东。
另一方面，五大员工激励平台合计持有中骏商管16.76%股权，人员涉及黄伦、牛伟、孙强、黄攸权、郑全楼、库卫红、汤筱娟等不低于10人。
其实在去年下半年，中骏商管便开始着手搭建上市股权架构。
去年8月，中骏商管从中骏集团开始收购商业物业管理及运营服务运营实体。
先后从中骏集团控股的间接全资附属公司收购了厦门中骏商业管理有限公司的100%股权、泉州世界城物业管理有限公司的58%股权，上海中骏虹升商业管理服务有限公司的38.85%股权。
北京世界是中骏旗下主要从事的公司，原本由中骏间接全资附属公司盛新投资有限公司全资持有。作为重组的一部分，今年1月19日，盛新投资将北京世界的全部股权转让给上海中骏商业管理有限公司。
同样是在去年8月，中骏商管的物业管理品牌主体公司厦门世邦泰和代持人退位，法定代表人变更为孙强，即中骏集团总部行政人力资源总经理。今年1月13日，厦门世邦泰和大股东、实控人发生变更，原持股100%的大股东与实控人中骏集团（香港）有限公司退出，变更为裕威的间接全资附属公司中盛管理有限公司。
至此，中骏商管整合了中骏旗下商业物业管理及运营服务和住宅物业管理服务业务。
90万方商管规模贡献2.4亿收入
这次赴港上市，黄朝阳拿出的“杀伤武器”是商管，这从更改的名字便能看出一二。
物管是中骏较早涉足的领域，商管比它晚了近7年，虽晚却是黄朝阳的“心头爱”，他对商业寄予厚望，在规模外拓方面也早有目标规划：2025年中骏集团将布局100座世界城购物中心，实现租金收入超过45亿元。计划至2025年，全国布局20万间长租公寓，管理租金规模超100亿元，资本资产管理规模超600亿元。
2008年，中骏集团进军一线城市，在北京CBD打造中骏首个商业综合体项目—中骏世界城，成为北京商业新地标，开启了中骏商业地产营运管理之路。之后陆续进入了上海、厦门、泉州等10多个城市。
截至2020年9月30日，中骏商管拥有90个在管商业及住宅项目，在管总建筑面积约为1450万平方米，已订约总建筑面积约为3040万平方米。其中，在管商业物业包括八项在管总建筑面积90万平方米的物业，住宅物业在管总建筑面积为1360万平方米。
2018年、2019年，中骏商管营收分别为3.97亿元、5.75亿元，同期净利润分别为3480万元、7730万元，营收与净利率增长分别为44.9%、122.0%。2020年前九个月，实现收益5.30亿元、实现净利润1.23亿元，较上一年同期分别增长33.7%及115.6%。
相比于住宅物业，中骏商管的商业在管面积并不高，但在盈利能力上却是十分可观。
2018年及2019年及截至2020年9月30日止九个月，商业物业管理及运营服务收益分别为1.52亿元、2.41亿元及2.41亿元，分别占同期总收益的38.4%、42.0%及45.4%。
同期，其基本商业物业管理服务的平均物业管理费分别为29.0元、29.4元及29.5元；毛利率分别为47.6%、51.3%、58.8%。
和大多数上市物企一样，中骏商管也存在对母依赖症严重的问题。不管是商管还是物管业务，其在管规模与营收来源基本来自中骏集团及其关联方。截止2020年9月30日，来自中骏集团开发项目及共同开发项目贡献了中骏商管在管面积的96%，收入贡献也高达98%。
“二代”掌舵物业
闽系企业，多以家族形式发展，权力核心也多由宗亲血脉掌控。整个中骏集团，黄朝阳与儿子黄伦、黄涛稳居管理层核心，中骏系高管也大多与黄氏家族沾亲带故。
而房企分拆物业上市，许多也是二代掌舵，中骏商管也不列外。33岁黄伦身兼执行董事与董事长。
中骏集团创始人、现任董事局主席黄朝阳出生于1966年2月，原籍福建南安，为印尼归侨子弟。于80年代初响应中国改革开放的号召，回家乡投资，创办实业。
不同于父亲黄朝阳历经的艰难创业史，从销售汽车配件到开办汽车材料工业公司，再到最后涉足房地产，黄伦的“接班”之路颇为顺畅。2010年，黄伦从英国华威大学毕业后，加入中骏集团，为商业地产管理公司总经理，负责集团商业地产管理工作。也是在这一年，中骏集团完成在港交所上市。
七年后，黄伦晋升为中骏集团助理总裁，负责分管金融投资工作；同时获委执行董事，进入上市公司管理部门。2013年 11月，黄伦成为上海中骏商管总经理，负责战略规划与日程运营。
加入中骏已超10年 ，黄伦从一个初出校门带着光环的少东家，一步步成长为集团高层管理者，但人生要走的路还有很长。
随着中骏商管的递表，已过而立之年的黄伦作为掌舵者，肩上的担子又重了，怎么讲好资本故事，也许是他要思考的。
文章来源:物业K线