东京房产投资如何？

现在日本房产成为了投资热潮，很多人都选择到日本投资房产，日本房产租金回报率高，近些年日本经济持续向良好方向发展，在这样的大背景下，东京奥运会的举办会对日本房地产市场有很大的影响，自从东京承办了奥运会后，日本房地产升值预期浓厚，奥运会之后地产走向会更加良好。从过去的经验来看，奥运会后，房价上涨的现象，东京房地产投资市场的发展将会趋于稳定提升状态，因此奥运会之后，房地产投资市场会随着上升，是值得投资的。

01、自然·人口

作为日本的首都，东京既是日本政治、经济、文化、教育中心，也是世界有名的经济中心。根据联合国的2014年统计数据，东京都市圈大约拥有3780万人口，是世界最大的城市圈及巨型经济圈，远远凌驾于纽约、伦敦国际大都市。不仅如此，东京都市圈将持续迎来人口的净流入，人口总量持续猛增，即便到了2030年，预计东京圈的这一地位仍不会动摇。

02、经济

2017年，东京GDP排名居世界第一位，甚至超过了第三名美国洛杉矶和英国伦敦的总和，可以说是名副其实的世界第一大都市。

东京都市圈是名副其实的引领世界经济的“巨型经济圈”。这里不仅集聚着2964家资本金10亿日元以上的大企业，相当于日本总数的一半;而且汇聚了超过2300家外资企业，相当于全国约76%;载入财富世界五百强的企业总公司数量也位居世界前列。这些为数众多的企业聚集带动了新的产业聚集，牵引着东京乃至整个日本的经济命脉。

03、房价

随着近几年日本经济增长稳定，日本的房价整体开始进入缓慢回升阶段，东京房价也首先发动起势，公寓价格指数(下图中红线)首先发起攻势，四年时间由100飙升到了130，给了不少投资者极大的信心。

2020年的东京奥运会将带动日本的建筑、交通和旅游等相关产业。由于基础设施投资和外国游客的增加，预计未来东京房价将以每年10%的速度增值。

2018年第二季度的最新数据显示，东京该季度的房价涨幅达到了6.78%，房产成交均价在4200万日元/套(约人民币260万)左右，按照日本普遍的小户型公寓来计算，房产均价在4-6万人民币/平米左右。

从重点知名景点考虑投资地点

文京区

文化教育中心区

主要车站：水道桥、驹込、后乐园车站等

知名景点：东京大学、早稻田大学、东京巨蛋等

房价情况：每平方米663,705日元，合人民币40470元

文京区集中了日本不少的国立大、中、高等学校，因而有文化教育区之美名。日本最高学府东京大学、早稻田大学都在文京区。文京区也拥有东京最低的犯罪和事故发生率，是最安全的区域。

千代田区

高级住宅以及政府办公机构居多

主要车站：东京、丸之内、大手町、神田、霞关车站等

知名景点：皇居、国会仪式堂、千鸟渊、日比谷公园等

房价情况：每平方米848,553日元，合人民币51742元

皇居所在的千代田区就是东京的最中心了，围绕着皇居散布开来的大手町，日比谷，四谷等都是日本工薪阶层上班族的聚居之地。同时，日本的政治中心国会议事堂、永田町等也在这里。居住在千代田区的人们大多是为了工作目的。

中央区

大牌老字号的企业总部

主要车站：银座、日本桥、月岛、筑地车站等

主要景点：银座、筑地市场等

房价情况：每平方米751,351日元，合人民币45815元

中央区更像是金融商业重镇，如银座、日本桥一带。日银跟东京证交所都位于此处，可以说是日本的经济中心地。许多日本大公司的总部设立于此。 另外，湾岸地区中的月岛、晴海也属于中央区，这里盖满高层水岸超高层塔式住宅。2020年，晴海附近会有奥运村，因此现在被塑造成新兴住宅区。估计未来会更火。

港区

高级住宅以及商业设施居多

主要车站：品川、白金高论、麻布十番、六本木车站等

知名景点：东京铁塔，六本木、庆应义塾大学等

房价情况：每平方米905,979日元，合人民币55243元

最精华、最具有身份地位的一区。港区紧邻东京湾。著名的有赤坂桥、滨松町等商务街、外国观光客与酒吧聚集的六本木，高级住宅区的麻布和白金､高级商店街的青山，观光区台场等。港区的居民是整个东京人均纳税数目最高的。港区的外国居民比较多，主要以西方人为主，工作内容大多是和大使馆和外交相关。另外，日本五大民间电视台总部地址全部都在港区。

日本那么多城市，东京是最繁华的，如果是东京可以考虑投资，但是入股是自居还需要考虑。投资房产，东京是好的选择。首先，人口集中在就业机会多的城市，已成为全球趋势。更多的人意味着更多的住房需求。从这个角度来看，未来将继续聚集民众的东京，可以说是一个不错的投资选择。

那么，去日本买房，都是怎么选择房子的呢？ 无非就是这么几个目的： 自持保值（投资型）、寻求出租收益（投资型）、购房自住（刚需型）

自持保值型的人 ，会选择东京首都圈一流地段，比如港区、文京区等。由于他们主要追求保值率和变现率，所以 东京是首选，其次是大阪和京都 。后者的变现率可能略差一些，大多是选择2居室或以上。

出租收益型的人 ，会选择东京都内 山手线等距离车站步行距离10分钟以内的1居室 。大多是全款购买，常见回报率在5%左右。其次是大阪核心区域的持牌民宿，投资回报一般在6%以上，但此类投资门槛也要比一般公寓高。

自住型的人，会根据自己的实际需要选择高级公寓或独立一户建，自住嘛，当然是自己喜欢并且住得舒服最重要啦。

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