本欄早前提及，筆者將在本周四主持由《明報》舉辦的一場境外樓市講座，主要分析內地和日本樓市，同場會贈送由筆者撰寫序言的新書《買起日本樓——不動產致勝の策略》。
說起這本新書，該書作者洋沖在書中的序章，以頗為有趣的寫法來分析應否買日本樓，就是先提出人們覺得不應買日本樓的十大原因，然後再加以反駁，並將這章名為「十大不買日本樓的理由」。
這裏，筆者不想評價該章節的內容是對或錯，因想留待本周四講者來作分析，不過已獲得該書出版社同意，在這裏先刊登該章節，讓讀者能在參與講座前先行「打底」，能在現場更快吸收講者的分析，以及可先預備好問題，在講座現場提問。
其實，有關章節也確實寫得有趣和有啟發性，其分析架構也可應用於理解其他樓市。其內容如下：
「任何一種投資，當然有它的好處與壞處，那些只懂一面倒唱好的只是銷售手法，如選擇投資日本樓，請衡量了這項投資的各種利害得失後作出決定，在這裡先給大家詳列十大不買日本樓的理由，讓大家思考一下！
1.人口老化
人口老化是大多數已發展國家常見問題，日本人口老化問題重會否影響其出租率？雖然日本有人口老化的問題存在，但日本首都東京人口數字有增冇減，根據統計指出，東京人口大約1,200萬人口，到2015年，日本東京將會成為全球人口最多的主要城市。東京有超過5成人口是租屋住的，即是差不多成個香港人口都是租客。主要以單身上班族為主，故小套房特別搶手。加上日本各地人口大多希望到東京工作，人口有增冇減。人口老化問題對於投資日本東京物業或日本其他人口增長的城市影響不大。
2.地震
地震問題是大家對買日本樓最擔心的問題。日本位於地震帶區域，每年都會有大大小小的地震出現，所以日本樓的有耐震功能。在1981年，日本新耐震法通過後，1981年後落成的物業要有6級耐震，到2000年後落成的物業有7級耐震。你亦可買地震保險去防止地震帶來的損失，保費不會太貴，保額可達物業價格4至5成。
3.日圓下跌
日圓下跌可說是雙刃刀，一方面因為日圓大跌，令大家買日本樓的價錢下跌，但另一方面，假如日圓再大幅下跌，會影響租金回報或賺價輸匯的情況。可以透過物業按揭去對沖日圓下跌，因為借日圓還日圓，可對沖匯率風險問題。
4.隔山買牛
香港人買日本樓就好似隔山買牛一樣，在香港買樓都未必完全了各區的情況，更何況到日本買樓，風險會否好大？其實在任何地方買樓最重要的因素就是地點。買日本樓選擇日本的主要城市的中心區，近鐵路的物業，出租容易，抗跌能力強。
5.管理問題
日本的物業管理上會否很困難？其實日本的租務管理制度非常完善，有很多管理公司代業主收租及管理，扣出支出後，會定期存入業主的香港銀行戶口，收費大約是每月租金的5%，相信可以除去管理上的問題。
6.稅務問題
買日本樓投資收租是要交稅的，任何人在日本取得收入都要交稅。但每個人都會有一個免稅額，如果不是太多物業收租，扣除個人免稅額後，大多不用交稅，或是要交很少金額的稅。
7.日本樓只跌不升
過去廿幾年日本樓只跌不升，現在買日本樓會否繼續再下跌？由於安倍經濟學下，日本樓市在2013年有明顯的升幅，現在東京都心區出現搶盤的情況很常見，優質的樓盤出現平均4組客搶一個盤的情況，樓市似有見底回升之勢。
8.不懂日文
有人問買日本樓不懂日文，溝通上會否有問題？有很多日本的地產經紀公司的同事都會說國語，部分更會說廣東話，溝通上絕對不是問題。現在，香港有很多買賣日本樓的公司，溝通、買賣、管理等都很方便。
9.租霸問題
如果買日本樓遇上租霸問題，是否很難收回欠租及趕租客走？日本人是個很守信用的民族，很少出現欠租的情況，此外，日本人租樓住需要找擔保人作擔保，如租客欠租，可追收擔保人欠租。還有，租客欠租紀錄會有所紀錄，防止欠租租客再租其他物業。
10.日本經濟不振
日本經濟自經濟泡沫後，經歷廿多年的經濟不振，日本人都唔買樓，風險會否好大？日本自安倍射出的經濟4支箭後，最近有望可走出長期的經濟通縮，正向2%通脹率進發。加上東京奧運，日本開賭等因素刺激經濟，經濟向好下，樓市自然會上升。」
《明報》財經沙龍將在5月8日（本周四）載譽重來，於灣仔舉辦「北望神州 放眼全球」境外地產投資研討會，屆時將請來安泓投資總監楊書健主講﹕「地產私募基金對日本物業投資的看法」，世紀21中華物業董事楊官華主講：「日本物業投資的實戰攻略」，以及由威格斯董事總經理何繼光主講：「中國房地產的宏觀分析與部署」，不容錯過。
有興趣讀者可致電王小姐（電話：25953188）或登入以下網址查詢報名：http://mpfinance.com/finsalon.htm
出席將可獲贈《買起日本樓——不動產致勝の策略》乙本。
