降價30%甩賣樓花，這種魄力估計只有李超人有。

長實集團位於香港油塘的地產項目--親海駅II，每平方英尺價格降至約1.5萬港元（約合人民幣14.8萬元/平方米），是原先價格的7折。

單看價格優惠，就已經刷新了大家的認知，因為寸土寸金的香港地，幾乎很少見如此的降價力度，何況還是李超人旗下的樓盤。如果大家還沒什麼概念，再説一個數據，大家就清楚了，折後價格相當於回到7年前，即2016年。

你能想象嗎？

咱們國內的房價雖説也面臨壓力，但如果房價回到2016年，那估計也是很多人心態都要崩掉，不管是買房的還是賣房的。

更難想象的是，與國內降價依然門庭冷清相比，李嘉誠樓盤降價，卻門庭若市。市場消息透露，該項目最終收票（指買家遞交“購樓意向書”，表示有認購新盤的意願，同時支付訂金）超過3.8萬票，成為香港歷來收票最多新盤“票王”，按12日首輪銷售626户計算，超額認購約60倍。

什麼叫一邊海水一邊火焰？

對比起國內房企依然雷聲震盪，只能再一次感歎超人真是會做生意。

01 有魄力

降價促銷，是商家應對銷情低迷或者預期低迷時的常用手段，所以李超人這個時候降價促銷，其實也並沒有什麼奇怪。給大家一些數據，大家就能明白了。

比如，香港常住人口的下降。

2019年之前，香港每年的常住人口基本都處於增長階段，雖然每年的增長幅度並不一樣，有的年份多，有的年份少，但起碼都有增長。然而，2020年、2021年、2022年，香港常住人口出現連續下降，2019年是750.79萬，2020年是748.1萬，2021年是741.31萬，2022年則是733.32萬。

每年減少幾萬人，對於國人來説，九牛一毛，畢竟我們習慣了14億泱泱大國的認知，但對於彈丸之地的香港，已經很多了，因為人口是地產最堅實也是最長期的支撐力。

至於為何香港會出現常住人口下降，原因就不贅述了，懂的都懂。

香港整體樓市確實有趨弱的壓力。仲量聯行香港主席曾煥平的觀點，是香港樓市正經歷自2008年以來最長的調整期，並且尚未見底。第一太平戴維斯分析師也表達了類似的觀點，香港住宅市場2023年正面臨崎嶇的復甦之路，而市場面臨的一個重大挑戰是供過於求，未來四年，香港可能有超過100000個一手單位可供出售，但每年對一手物業的需求，預計僅為18000個單位。

當然了，如果再算上這個地產項目周邊都是老工業區，距離市區遠，配套條件並不好，本身吸引力有限，加上目前利率比較高，香港經濟又面臨很多挑戰，降價促銷絕對挑不出什麼毛病。

親海駅II項目位置 來源：百度地圖

實際上，商品不好賣就得降價，這麼顯淺的道理，是個老闆都懂，但卻不是每一個老闆都能做得到。就拿國內地產商來説，有沒有魄力清倉大甩賣，是一個問號。先別説政府因素，就算他們自己，敢嗎？

我看未必，因為這等於給市場一個不好的信號，房價下跌真的止不住了。都知道，房子通常買升不買跌，這麼簡單粗暴地吃螃蟹，小心嚥着。

再説，現在是降價也未必有人接盤，因為老百姓兜裏也不像前幾年這麼鼓，三年的時光，已經足以磨平了很多人。購買能力不足，才是政策不斷放寬，利率不斷走低的情況下，房地產銷售依然低迷的最主要原因。

現在的地產調控，依然是以滿足剛需客為主，而對於投資客，雖然也放寬，但力度並沒有剛需客大。這點我認為沒啥問題，畢竟政策傾向於為民辦實事，沒什麼不妥。

其實，即使繼續放寬投資客門檻，效果估計也一般，因為這幫人雖然購買力，但你得給足他們房價上升的預期。否則，誰願意把大把錢扔到裏面？

從大的產業週期上看，地產確實已經過了需求最旺盛的時刻，很多家庭都已經買了房，應該説居住需求已經沒有之前那麼迫切。加上資產泡沫如果繼續狂飆，後果確實很難收拾，國家不允許走到這一步。

對於地產商而言，即便他們知道這個趨勢，但船大難掉頭，以前欠下的債務，並不會因為需求萎縮，銷售不景氣而消失。更慘的是，他們的債務發行時可能並沒有料得到今天的情景，自然也不會按照今天的情景去做相應的利率、還款週期等等的設計。

其實，如果回過頭去看各國房地產發展史，只要採用商品化模式，基本都會經歷這個階段。正所謂，十次經濟危機九次房地產。

只是，我們還沒經歷而已。

02 知進退 

事後諸葛亮，總是最簡單的。

就像現在大侃特侃各位地產大亨，戰略眼光錯了，做生意應該如何如何，那智慧，趕得上北京的的哥。

不過，要説做生意的智慧，李先生確實值得學習。

其實，李嘉誠也十分有爭議。1978年他就已經回到祖國，也作為重要嘉賓參加了後來的國慶大閲兵，並且作為牽頭人之一，參與過廣東地區涉外酒店的建設，可以説是出錢出力。

但令人費解的是，整個1980年代，李嘉誠在內地的投資並不多，很多項目都是類似慈善性質的，志在為國家做貢獻，不在賺錢。事實也確實如此，很多項目李嘉誠都是收回成本就退出，或者最後和其他出資者以捐贈性質給了國家。

這似乎打破了大家對於資本家的認知，因為幾十年的教育，居然有資本家不以賺錢為目的，活久見了。

不過，時間踏入1990年代，李嘉誠突然活躍起來，開始了大規模投資內地的序幕。地產、港口、能源、交通、百貨，樣樣都有涉及。

很明顯，李嘉誠是確認了國家在走以經濟建設為中心，走改革開放道理之後才做的戰略部署。最高峯的時候，據説李嘉誠的業務中，內地的佔比高達5成。

而在2013年之後，李嘉誠又開始賣出國內的資產，前前後後出清了很多業務，回籠數千億的資金。而更令人看不懂的是，當年正值國內地產起飛之時，既然是商人，沒有理由有錢不賺的，我沒有具體的統計數據，但是從2013年後面5年國內地產行業的起飛，地價、房價暴升的事實來看，李嘉誠少賺了多少錢，不言而喻了。

這或許就是李超人和大楊、老許、阿斌們最大的區別，或者説李嘉誠太老了，經歷的東西太多了。

從1950年開始做生意，做過加工製造業、做過地產、做過基建、做過投資，做過全球化佈局，可以説見證了整個香港戰後乃至全球經濟發展史，也經歷過戰後重大的經濟週期變化，“67事件”、73股災、改革開放、82談判、92南巡、97金融危機、03沙士、08金融海嘯......

每一次危機，都足以將他掩埋無數次，但他每一次，不但沒有被掩埋，反而越發壯大。

相比之下，大楊、老許的年齡就小得多，正式做生意，也都是1990年代以後的事，經歷的跌宕起伏自然也少了去，走到今天也不足為期。

在2016年的一次訪談中，主持人李嘉誠做生意最緊要是什麼。他並沒有太多思考，就説出要重視現金流。

做了大半個世紀的生意，經歷過地產的週期起跌，尤其是在以自由經濟自居的香江市場，李嘉誠比任何人，都更明白地產的金融屬性、投資屬性，明白地產行業的週期性，也親身經歷過那些大起大落，從而更加明白確保現金流的重要性。

今天，他旗下的樓盤大減價，相信並非他直接決策，但整個集團已經深深植入他做生意的理念，無論誰在決策位置上，李澤鉅也好，霍建寧也罷，又或者只是某一個銷售部門的經理，他們的決策都不會偏離大方向，不會不重視現金流。相比那些年，被造富效應矇蔽雙眼的地產商、投資者以及普通居民，他確實有過人之處。

可以預期，這一次降價，對於項目迅速回籠資金，是十分有效的，趕在樓價下行之時果斷出手，寧願少賺一些，換來避免將來更大的損失，這是經驗，也是魄力。

相比那些年，被造富效應矇蔽雙眼的地產商、投資者以及普通居民，他確實有過人之處，這就是經驗。

再回看現在國內地產巨頭出事，不外乎債務問題集中暴露，最後流動性枯竭，簡稱沒錢還了。恒大、融創、陽光城、泰禾、碧桂園，無不如此。作為極其依賴金融槓桿的行業，地產公司可以説殊途同歸。

當年有多瘋狂，結局就有多暗淡。沒有誰逃得出這個定律，除非你能夠急流勇退。

03 結語

談了這麼多，並不是簡單地給大家看富豪們的跌宕起伏，其實他們的命運和每一個人都有關。

在現在這個複雜的環境下，投機性的想法，你最好把它們扼殺在自己的腦海裏，否則苦果只能自己承受。尤其是想通過炒房快速致富的想法，可以休矣。

而對於手頭上還有不少房產的人，除非是好城市好地段，出租和變現都不愁，否則就應該想辦法儘快出手，特別是加槓桿的人，因為資產價格是可以下跌的，但你的貸款是不能不還的，而且還一分不能少。

日本之所以失去30年，其中一個重要原因，是居民高槓杆投資，後來資產價格下跌，自己被迫進入了漫長的還債階段而造成的。

最後想説的，只有一句話：

不賺第一個銅板，因為容易成為先烈；

也不賺最後一個銅板，因為容易成為亡靈。