我家住公租房，原承租人去世了，请问，房屋腾退时，是必须过户吗？

【导读】

公房也称公有住房、国有住宅。公房是指由国家以及国有企业、事业单位投资兴建、销售的住宅。在住宅未出售之前，住宅的产权归国家所有，已出售的住房称房改房。

公房是计划经济时代的产物，随着社会的进步，很多公房都以出售的形式归个人所有，但也有一些没有明确产权人的公房在承租人过世后，仍然引发了许多家庭的继承纠纷。

【案情简介】

林先生的房屋位于江苏省无锡市南长区，房屋性质为房管局直管公房。林先生的父亲是房屋的承租人，林先生一家一直与父母居住在此案涉房屋内。

2002年10月19日，林先生的父亲因交通事故去世。2010年，林先生的母亲也因病去世。而后，林先生以其父亲的名义与当地住建局签订房地产租赁契约，继续承租案涉房屋，租赁期限至2025年12月31日。

林先生至今一直居住在案涉房屋内，并已持续且足额缴纳了案涉房屋的租金。2021年底，案涉房屋被当地纳入征收范围内，林先生的兄弟姐妹认为案涉房屋的承租人为其父亲，并非林先生，林先生无权获得拆迁安置补偿利益。林先生的兄弟姐妹要求共同分配案涉房屋的拆迁补偿款。

林先生认为自己才是案涉房屋的承租人，理应获得房屋的拆迁补偿款。随后，林先生找到了北京在明律师事务所，委托我们维护其合法权益。

【在明律师解读】

显然，已经去世的人不具有权利能力与行为能力，是不能作为承租人进行登记的，房产部门登记了已经去世者的名字本身就不符合规定。

另外，公房产权在没有出售之前，属于国家，不能作为私人财产被继承。所以，原去世公房承租人的子女无权继承。但是，公房承租人对于所承租的公房享有居住权和有限的处分权，如房屋遇拆迁，承租人应该得到相应的补偿。

公房承租人的资格要根据公房实际居住情况和缴纳房租的状况来认定。如果原承租人死亡或者外迁后，与其共同居住的家庭成员继续居住该房屋并缴纳房租，这时，与原承租人共同居住的家庭成员就与政府公房管理部门之间形成了事实上的公房租赁关系。

本案中，有三点是可以确认的。

其一，林先生作为与原承租人在案涉房屋内的共同居住人，在林先生父亲及母亲均去世后，有权依法按照原租赁合同继续租赁案涉房屋。

其二，林先生虽然是以其父亲的名义与住建局签订的房屋租赁合同，但是林先生父亲及母亲早已去世，因此，他们不再具有承租主体的资格。

其三，林先生已取代原承租人的地位，与住建局签订房屋租赁合同，并持续且足额缴纳了案涉房屋的租金，显然已依法继续履行了合同约定的权利和义务。

其四，林先生及其妻子一直在案涉房屋内居住至今，且名下并无其他住房，因此，林先生已经成为了案涉房屋的实际承租人。在案涉房屋拆迁时，林先生应该得到相应的补偿，其他任何人无权要求分配。

【在明律师点拨】

在不少公房拆迁纠纷中，由于原承租人的过世或外迁，对承租人资格的认定成为裁决的关键。因其他家庭成员没有及时变更租赁登记，使得公房承租人身份不明确，这通常是纠纷的根源。

因此，当承租人过世或外迁后，现有公房实际承租人应当向政府公房管理部门及时申请确认或变更身份，以减少日后的纷争。

各地国有土地上房屋征收与补偿实施细则对公有房屋补偿规定不同，需先查看被征收房屋所在地的国有土地上房屋征收与补偿实施细则。比如根据《上海市国有土地上房屋征收与补偿实施细则》第四十四条的规定，征收居住房屋的，公有房屋承租人所得的货币补偿款、产权调换房屋归公有房屋承租人及其共同居住人共有。共同居住人是指在作出房屋征收决定时，在案涉房屋处具有常住户口，并实际居住生活一年以上（特殊情况除外），且本市无其他住房或者虽有其他住房但居住困难的人，而《武汉市国有土地上房屋征收与补偿实施办法》没有共同居住人概念，仅规定了房屋征收部门与公有房屋承租人应当依照规定，就补偿方式、补偿金额和支付期限、用于产权调换房屋的地点和面积、搬迁费、临时安置补偿费或者周转用房、停产停业损失、搬迁期限、过渡方式和过渡期限等事项，订立补偿协议。本文主要针对武汉市公有房屋。

本文篇幅较长，阅读者可根据自身情况选择性阅读，如：

1.公有房屋承租人死亡，继承人处于遗产处置阶段，可阅读第一部分

2.没有办理公有房屋承租人变更手续，且涉案房屋已纳入征收范围内，可直接阅读第二部分。

3.没有办理公有房屋承租人变更手续且争议一方与征收部门或代办公司签署了征收补偿协议并获得了征收补偿利益，则可直接阅读第三部分。

4.想了解公有房屋对应征收补偿利益为何不仅仅需要产权人确认，可阅读第四部分。

第一部分

公有房屋承租人如死亡，建议继承人及时办理承租人变更手续。

1.公有房屋承租人如死亡，建议在处理遗产时同步办理承租人变更手续，避免房屋被征收时无法达成一致意见，产生争议。

2.过户条件：（1）民用住宅承租人因死亡、成为无民事行为能力或限制行为能力人、户口已迁出本市，可申请办理过户。（2）新的承租人原则上必须是原承租人的近亲属，拥有武汉市户籍且具有完全民事行为能力成年人。（3）新的承租人可选择通过公证或诉讼等司法途径确定，也可选择通过近亲属达成书面协议的方式确定。（4）协议确定中，与原承租人共同居住且他处无住房的近亲属优先，先后顺序依次为原承租人的配偶、子女、父母，其次为兄弟姐妹、祖父母、外祖父母、孙子女、外孙子女。

3.佐证资料：（1）公有房屋承租证；（2）公房承租协议；（3）租金、水电费、物业支付凭证；（4）社区或村委会证明；（5）邻里证人证言；（6）户籍信息等。

第二部分

武汉市国有土地上房屋征收与补偿实践中，对于公有房屋承租人认定，如因年代久远没有租赁合同或公有房屋承租证，是以公房承租证或者房屋权利人出具的证明为准。

如案涉公有房屋已被纳入国有土地上房屋征收范围，且因年代久远没有租赁合同或公有房屋承租证，可查看项目公示的房屋征收补偿方案，方案上大概率会有“公有房屋承租人是指与单位房屋的产权人或管理人建立租赁关系，并执行政府规定标准租金的承租人。对承租单位住房的承租人，需要提供租赁协议及交租费用凭证。因历史原因无法提供的，以单位提供的名单、面积和说明为准”。故公有房屋承租人的继承人因第一时间与房屋产权方沟通，并提供继承人资料，并请房屋产权人出具证明。如房屋产权方不同意或出具的证据与事实不符，建议第一时间提起诉讼，确认其对涉案房屋的居住使用权（可参考武汉市江汉区人民法院(2019)鄂0103民初4129号民事判决书），或确认承租权（武汉市江岸区人民法院（2021）鄂0102民初8822号民事判决及武汉市中级人民法院作出的（2021）鄂01民终16881号民事判决书）。

第三部分

如公有房屋的争议一方已签署房屋征收补偿协议并领取了征收补偿利益，其他方对此有异议，可通过以下途径寻求救济：

（一）行政诉讼

以自身系实际权利人为由，提起行政诉讼，撤销征收补偿协议或确认征收补偿协议无效（可参考武汉市江汉区人民法院（2018）鄂0103行初222号行政判决书）。

1.有利因素：

（1）诉讼费收费低，诉讼成本低于民事诉讼。

（2）行政诉讼证据规则是行政机关证明房屋征收补偿协议签订的合法合理性，可获得与被征收房屋征收补偿有关的资料。

2.不利后果：

行政诉讼不能彻底解决征收补偿利益的分配问题。征收补偿协议被撤销或确认征收补偿协议无效后，需确定全部权利人后重新签订征收补偿协议。后续可能仍需通过民事诉讼解决征收补偿利益的分配问题。

（二）民事诉讼

如对涉案房屋的征收补偿方式及金额均无异议，则作为公有房屋承租人的继承人诉请分割涉案房屋对应的征收补偿利益。

1.有利因素：可直接解决征收补偿利益的分配问题。

2.不利因素：

（1）民事诉讼按诉请标的额收费，诉讼成本相对较高。

（2）如缺失证明对公有房屋享有权利的资料，调查取证存在难度。如涉案房屋所有权人已出具证明继承人一方系新的共有房屋承租人身份，此情形下其他继承人证明涉案公有房屋属于遗产的难度极大。根据民事证据规则“谁主张谁举证”，如无法证明涉案房屋属于遗产或证据无法支撑自身诉请，则有较大败诉风险。

可参考案例：武汉市中级人民法院作出的（2017）鄂01民终5826号民事判决书；武汉市武昌区人民法院作出的（2020）鄂0106民初15146号民事判决书；武汉市武昌区人民法院作出的（2019）鄂0106民初11089号民事判决书；武汉市中级人民法院作出的（2020）鄂01民终1169号民事判决书。

第四部分

公有房屋承租人属于特定历史时期的政策福利分房，应按其对特定对象的补偿性、非市场性、社会统筹性等判断其对应利益的权属，不能简单依据权利人判断其权属。

1.公有房屋承租人有历史原因，不能简单依据权利人判断其权属。

公有房屋是单位基于国家政策分配的具有福利性质的房屋，是国家政策在特定时期特定情况下给职工的福利，该福利蕴含的财产价值是一种可实现的价值，涉案房屋被分配给员工，国家甚至还没有实行房屋登记制度。此类特定历史时期的政策福利分房，是国家和单位根据职工工龄、职务、工资、家庭人口等多种因素综合考虑后给予职工的政策性优惠福利，其对特定对象的补偿性、非市场性、社会统筹性等决定了判断其权属，既不能简单依据产权人的说明，也不能仅以房产证来判断房屋产权征收权益的归属。涉案房屋是基于员工工龄、对单位贡献等而分配的，员工生前没有实际取得不动产权属证明并不能就此否定他对这种财产性权益的拥有资格，员工没有被登记为涉案房屋的不动产权利人是历史原因，原因之一是其去世后仍然可以作为权利主体取得财产权利。

2.《关于办理直管公房承租人过户、分户、更名的规定》明确规定了公房承租人变更的法定程序，涉案房屋的承租人若变更需通过近亲属达成书面协议、或通过公证或诉讼等司法途径确定。

根据武汉市住房保障和房屋管理局颁布的《关于办理直管公房承租人过户、分户、更名的规定》，在武汉市民用住宅承租人申请过户条件之一是“…（3）新的承租人，可选择通过公证或诉讼等司法途径确定，也可选择通过近亲属达成书面协议的方式确定…”，且需办理过户、分户、更名的法定工作程序。法律对公房承租人的变更有法定程序，亦进一步说明了公房承租人的特殊性，不同于一般承租人，住宅承租人申请过户的条件之一是需要通过近亲属达成书面协议的方式确定，即已考虑到公房承租权的可继承利益，并要求仅有经过法定变更手续方可变更承租人，亦是为了保证其他近亲属权益。

结语

古语言“礼之用，和为贵”，家和方能万事兴，提倡家族成员本着团结互助、友爱谦让之心妥善化解彼此争议及矛盾，亦建议提前预防或有纠纷，争议往往发生在利益最大化时，比如征收拆迁中。同时对于已有争议且无法调和事项，建议尽早通过诉讼路径处理，以免被动。