房市已經打壞啦！李文造：漲過頭會跌回來、降價也不一定會成交

「打房政策一定有影響，房市已經變壞啦！」素有房市鐵嘴之稱的長虹建設董事長李文造，昨（23）晚對房市提出上述說法，但仍認為房價下降可能性不大，除非建商「凍未條（撐不住）」，且以過去漲過頭的，較有機會調價回來。

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隨著《平均地權條例》修法三讀通過，雖因子法尚未公布而還沒上路實施，但李文造坦言，「政策已經反映了，房市已經變壞啦！打房政策是一定有影響的」。長虹建設總經理李耀中補充，以自家推案來說，過去新莊案幾個月內就能去化大半戶數，但去年底推出的幸福站新案，2~3周僅剩成交零星戶數，差異很大。

房市已變壞　降價可能性仍不大

不過要說房價因此下跌，李文造直言，「可能性不大」，因為建商都還撐著，除非有「凍未條」的大幅下修，何況現在就算降價了也不一定能成交，「要降多少才夠？降一點點無感、降多又不可能」。

▼除非建商凍未條，否則李文造認為降價可能性不大。（示意圖／東森新聞張琬聆攝）

李文造從這波房市榮景談起，自前年2021年下半年市場開始大好，直到去年年底變壞，僅1年半時間，平均來看房價漲了5成，當然北部這波漲少一點、中南部甚至漲更多，但對建築業來講，卻是幾家歡樂幾家愁，因此未來會不會降價？能降多少？取決4種狀況。

建案4種漲價 幾家歡樂幾家愁

首先是「賣低價、蓋在低價」的建案，就是前年開始還沒大漲前即銷售，且建案已經在蓋，當時營造成本也還沒暴漲之時，建商利潤算是打平了。其次是「賣低價、蓋在高價」的建案，前年低價時開始預售，但還沒開工，要蓋時營造成本已高，李文造直言：「這樣建商反而虧錢了！」

▼建案大漲是否真獲利？取決於開賣及動工時機。（示意圖／東森新聞張琬聆攝）

第3種狀況是「賣在高價、蓋在低價」的建案，當初工地早已經動工，或是預售時看市場大好而暫時封盤不賣的，才算是「最歡樂」的建商；至於第4種「賣在高價、蓋在高價」的建案，由於這1年多來整體營造成本也幾乎漲了50%，所以房價平均漲5成，算是建商合理利潤，難有下降空間。

過去漲幅7~8成 有機會下修

李文造認為，基於每個建案成本及獲利狀況不同，過去1年半沒有漲價的建案，就維持現狀；若是隨著建材成本而調漲2~3成價格的建案，也難有下降空間；有機會下降回來的，就是過去漲過頭、漲幅高達7~8成的區域或建案。

（封面圖／東森新聞張琬聆攝）