如何评价东莞国贸城？

最大意义了其实是解决了地铁上盖商业物业/地标性建筑的有无问题

因为正好从小听父亲提过知道些这些东西，三十万平方的商业面积就是国贸城最大的问题，在十五年前，国内曾流行过一段时间的大Mall，以广州正佳广场，东莞华南摩尔，北京世纪金源购物中心为代表，他们都是超过30万平方，企图以一个超大型shopping mall，吸引整个地区的人流集中消费，最终的结果是交了慘痛的学费，大量的商业面积空置，造成商场人气不足，进而使商场丧失市场竟争力。正佳广场的面积几乎是对面天河城的三倍，零售额却与天河城相差无几，其在开业后的几年不断调整业态，近年来才有起色，而华南摩尔在开业后的几年几乎处于80%空置状态，北京世纪金源虽然好些，但坪效几乎是全北京最低。

近几年，由于美式购物中心在国内流行，加之日本超大型商业中心六本木的成功，让不少开发商又蠢蠢欲动，像苏州中心，深圳鸿荣源中心这样的超大型Mall卷土重来，

民盈国贸城是由东莞本土企业集资建成，毫不留情的说，它犯了商业地产大部分原则上的错误，首先，通达度，大部分人是没有方向感，认路困难的，购物中心就是要提高人员流动的便捷性，进而实现收益，通达度的实现需要对停车场，扶梯，垂直电梯，行走动线进行系统化的规划设计。而这也是国贸城最为致命的，像深圳万象城，它有二十余万平方的面积，它通过牺牲商业面积，在商场地上设置停车位来保证每层人流的相对均衡，像香港朗豪坊，作为垂直购物中心，有14层，通过设置两段跨层扶梯来让顾客直达高的楼层，而国贸城呢，全部车位放置于地下三四层，不仅给垂直电梯造成重大人流压力，大量的车流云集还造成不好的停车体验，而地下二层地上五层共七层商业，在垂直电梯受到地下客流的巨大压力下，扶梯设置不合理且没有跨层扶梯设置，造成从地铁上来的客流继续向垂直电梯走去，形成较差的购物体验。在这种情况下，行走动线还在拖后腿，从地下二层到六层顶，露天竟然全是楼梯，没有一部扶梯，在一个已经普及电梯的社会，从地铁出来竟然要走六层楼梯才可以到达顶层欣赏风光，没你们这么玩的……

不合理的商铺组合：不同业态空间分布不合理，且整体业态构成有待商榷，这个问题很大原因在于商场庞大的的面积，30万平方的商业面积需要一次性完成开业，让招商团队的首要任务变成招满铺位，很难对商场功能针对性规划，且招商时间有限，商场内部装修时间的压缩，对租户面提出很高要求，这会使得许多可能进入东莞的优质品牌无法满足商场要求，以东莞现今的消费水平，中高端品牌，类似CK、MK之类的还是有不少在本地消费需求，一两千左右的消费也没必要外流广州香港。

很遗憾的是，违背商业开发基本规律，必然会导致商铺组合的参差不齐，大量山寨品牌充斥着商场，优质主力店缺失，比如：像汇一城已经拥有HM、UNIQLO，国贸城难以引进的情况下，给了美特斯邦威几千平方。

民盈国贸城的商场设计：在这个问题上，投资方与设计方均没有大型商业的运作经验与设计经验，却急功冒进（感觉国贸的商业设计给的价格很低），投资方自己如果没有思路，人家拍拍屁股，拿走了费用，把烂摊子丢下，输的一定是投资方自己。说说设计单位，欺负东莞市民审美，30万平方的商业，却拿10多万平方的商业设计去套用，商业设计呈现许多抄袭，整个商场动线设计混乱，国贸城的商业团队与设计者都没有搞清楚几个根本问题，1：它的人流主要进出口究竟是哪里？商场的主要人流通道究竟是哪条？2：它要如何将促使顾客在商场消费更多，提高租金收入？

它存在的几个明显问题有：第一：岭南地区春夏季高温，且雨季漫长的特征，使得在岭南地区建筑设计需要因地适宜，地铁下沉广场与室外中庭，露天设置便是最大的问题。

第二，鸿福路与东莞大道为宽马路，宽马路对人流的天然阻碍，以及地下人流入口（鸿福路站）的存在，从地面进入商场的客流是有限的，那么商场地面人流入口设置是否合理？商场设置内数个中庭，他们的作用分别是什么？目前看来空间利用率低下，彼此作用模糊不清。

第三：东莞以公路为主的交通方式，以及地下超大型停车场的设置，使得从地下停车场上来的人流巨大，相比较隔壁的第一国际商业，国贸7层的层高，又使得它非常需要对地下停车场通往商场的通道进行合理的的设计。对大客流的引导应当以扶梯为主，垂直电梯为辅（垂直电梯运量低），国贸人流现在的问题是，停车的人流要么通过扶梯前往地下二楼，要么垂直电梯梯到顶，是如果都去乘坐垂直电梯，顾客观光吃个饭便离开商场，扶梯的作用便大大减低，这必然影响商场收入，最后必然是恶性循环。

第四：标识导视方面，在商场动线设计不佳的情况下，吊牌缺少且指示不清晰，布局无章法。垂直电梯厅导向标识不清晰，每层的电梯厅并未对应停车场几区，让本该成为亮点的总索引LED屏沦为鸡肋，无法起到指引方向、疏导人流的作用。

第五：蔡小小 的补充，整个商场，看不出多少人性化的设计，商场应当是通过合理的扶梯设置扶梯引导顾客的流动方向，迅速地将顾客最大程度的引导到高层，而垂直电梯本就应该优先为行动不便人士服务，最后却人满为患，20年前就应当有的斜坡设置根本没有，拿铁皮应付了事。另：奥雅纳为国贸设计了两条地下通道，地下通道连接东莞农商银行大厦与原会展中心，不知道是没建还是未开放。

高质量的运营才能使商业地产的价值得以释放。主要功能区分裂，业态布局混乱，造成这个问题一是商场面积过大，第二便是投资方与运营团队对商场的定位和规划了。投资方明显对项目没有清晰的定位，同为百万平方的综合体成都环球中心，同样是民营企业投资（后来被云南城投收购，成为国企），成都环球中心虽存不少问题，但业态布局却较为合理，吃喝玩乐一应具全，有中高端的乐天百货，潮牌区，化妆品区，服装区，餐饮区均集中分布，电影院，超市，KTV，大型室内滑雪场，室内水上乐园均有设置，再加上还有酒店和写字楼，业态组合强大。对比国贸，整个商场运营水平较低，游乐/运动业态布局严重不足，并未专门设置中高端百货，反将中端品牌与低端品牌混搭，导流业态也未合理分布，在东莞没有室内水上乐园，室内海洋游乐馆，室内大型滑冰场等业态情况下，也没有利用面积优势去设置。

民盈国贸城是东莞这座城市发展过程中的特殊产物，它满足了投资者的喜好，又高又大，这使它不会成为东莞最优质的购物中心，因为，一间优质的购物中心，是你凭什么，让哪些顾客，去哪里，买哪些东西，进而获得怎样的利润回报。这决定了它必然是以人为核心的，它会关注顾客的身心感受，它会尊重顾客的行为习惯，会发掘顾客的需求进行合理的规划，进而实现收益。如成都IFS，广州天河城，它们为顾客提供了最优的行走通道，即使国贸隔壁的汇一城，在商场内部动线设计不佳的劣势下，通过引进深受顾客喜爱诸如永旺（吉之岛），HM，海底捞，喜茶等的品牌，让它获得竞争优势。

国贸的未来大概率可能会像正佳广场一样，因为，虽然它拥有地标性且面积庞大的写字楼群，核心的换乘站点，但它面对的竟争也是它难以招架的，它现在的火热，恰恰说明东莞消费者对于商业升级换代的渴望，（这也是世博广场在东城地铁站开通后几年其生意依然萧条的根本原因）再加上东莞日益增长的经济，会使更多商业项目将投入建设，一旦华润东莞商业项目开业，以华润的商业地产运营水平，它自然会将其打造成商业地标。2023年以后地铁1号线的贯通，鸿福路站地下空间的开放，使汇一距离地铁站距离缩短，甚至不排除开发地下商业与地铁通道连接，到时候，才是国贸城真正需要面对的挑战。

东莞地铁，是按照十年前东莞的情况设计的，开通后人流不足的关键在于，主要站点附近缺乏商圈，缺乏交通枢纽，虎门站与东莞站规划均不及格，万达汇一距离过远，站点与周边交通商业衔接不当，加上还存在不少待开发地块，而东莞机动车保有量已经300万以上，建设用地快速消耗，有限的土地使再扩张公路难上加难，未来必须使得更多居民通过公共交通出行，因此，开发地铁上盖物业，将市民出行引流于地铁是非常重要的，而国贸的地铁上盖物业属性，让它吸引更多居民乘座东莞地铁，在可以想像的未来，通过待开发地点的开发，与一号线开通，地铁的人流，会进一步增长。

身为东莞人，偶然看到这个问题，就回答一下。

我的评价是四个字“虚有其表”，预测必然起不来，只要有新的mall，就【一定】被干掉。不同于一街之隔的汇一城，国贸对其几乎造不成伤害。

我不是搞商场的，而且这个方面高票蔡cally说的基本上很到位，我就不班门弄斧。

我是产品经理，所以我会特别留意用户体验。而国贸城，从我进停车场的一刻，就没有感到任何好的体验可言，更可怕的是，这些差体验的来源不是软件问题（如商招不行，可以更换强大团队来解决）；而是商场建筑上的硬件问题，根本无法解决（除非拆了重建），这也是我觉得为什么国贸一定会被干掉。

我从进门的一刻说起吧：

一、停车场入口：

国贸的停车场入口位置并不是特别合理，东莞大道作为主要的车流来源，国贸设置了两个入口。但是，在行车方向上的第一个入口是货车通道，第二个才是小车通道。这样设置显然是有问题的，从使用频率上看，明显第一个入口才应该是小车通道，因为每天肯定是小车通行量远高于货车通行量，而且小车才是来消费的，价值也大于货车。并且正常人第一反应就是见到入口就开进去，近距离才看到有牌子写着这是货车通道，显然也是不太符合用户习惯，并且因此需要专门派一个保安守着，防止有小车开错。在我看来即提高自己的运营成本，又降低用户体验，按理说货车才应该绕道。这完全是失败的设计。

而这样设置的原因，就是建筑上的失误，因为它的二号通道是靠近其中门口，只有那里才能建停车区，方便人客上下车等车等等。一号通道就做不到。

二、停车场：

停车场被无数本地人吐槽：下坡通道太陡了，而且曲率半径太小，从地面一直到负三层，全程急下坡，没有中间平层作为缓冲区。去过都说（包括我自己），进入停车场会被转晕。所以从进停车场起就觉得不舒服了。这也是建筑上的硬伤，根本没法改。

三、电梯厅指示：

停车场的电梯厅指示非常的不清晰，老是找不到电梯，不过这是软件上的，如果用点心做好标识还是可以解决的。但硬件上的硬伤是，电梯设置极其不合理，好几条电梯都不是直通整栋楼的，需要到某一层再转一次电梯，这也是建筑设计本身的问题。我第一次去吃饭的时候，就是从负四楼，先电梯到1楼还是负一楼，再转一次电梯到楼上。更大的问题是，这两条电梯距离非常远，也可能是我第一次去不认识路，没找到近的电梯。但也侧面说明电梯厅指引不清晰。最终导致我找餐厅找到半个小时（而且因为定了桌子，不是随便吃）。当然这其中还有其他原因，见下一条。另外不知道为什么，它的电梯是我等过最慢的电梯...

四、楼层地图：

楼层地图是绝对的硬伤，简直是恶心！也是我评价“虚有其表”的最主要原因。整个商场，从地下2层到地上6层还是5层？共7、8层楼，每！一！层！的地图/布局【完全】不同，有空我再去的时候拍一下各楼层的地图，是真的没有一层是接近的。好像好厉害是吧？设计感很强是吧？但这意味着，我去一个商场，我得记住8张地图。这直接导致商场里面跟迷宫一样，完全失去方向感（这是所有去过的人的评价），也是为什么我上面会找餐厅找了半个小时，因为上下一层楼后突然发现路变了。我每一次，都不能最迅速地找到我要去的商铺。

更可怕的是，整个商场采用的是【圆环】形设计，这代表没有头和尾，没有尽头，哪里都是中间，再度加重了方向感的迷失（再加上8层楼每一层的【圆环】的形状都不同，简直是噩梦）。常规的商场，应该是矩形或者接近矩形的设计，我就会知道我现在在哪一端，以此为参考方向，我就会知道我要去的地方是在哪一端。每一次都要查电子地图找到要去的地方，并且查了都要很艰难，反观深圳如万象天地/万象城，我去过一两次后，就能大概知道哪个店在哪个位置了，因为它们采用都是我说的每层楼相同结构+矩形结构。

五、离场：

千辛万苦，终于吃饱饭，我要走了。第三条和第四条的问题，再次出现：我找不到电梯。别的商场，我可以很清晰的知道我是从哪条电梯上来的，我就能很容易的找到离我车最近的电梯。大家都知道，在地下车场方向感全失——对，又是方向感，整个国贸城致力于让你失去方向感，所以找到电梯，再以电梯倒推自己的车在哪，是最快的方式。但因为不同层的地图不同，并且某些电梯不直通停车场。如果我一下车，就电梯去4楼，那很好，没问题，沿路返回；但如果，我逛完4楼，再逛5楼，完蛋，我绝对找不到我原来的电梯，因为5楼的结构已经变了，没有任何可参考的定位点。因为我真的试过，明明我已经在一楼了，不行，我要回到4楼找回我原来来的电梯——这个过程也很考验记忆，才能顺利找回车子。当然现在我学乖了，记住电梯厅号码——但，如我所说，因为地图不同，还是很难找。

所以看，我从进场开始到离场，没有一处体验好的地方，全程都在迷失方向的状态。即使我已经去过很多次了，而且我只去只有它那里才有的那几家店（别的地方真的没精力逛），都都还是无法精确的知道到底那家店在商场的哪个位置。

这种迷宫一样的设计，的确你看设计图觉得与众不同，高大上，但其实只是在自嗨而已——即“虚有其表”。