七十年产权的公寓和一般住宅有什么区别？我到底应不应该买？

公寓的定义与分类

目前对公寓的概念没有严格的定义与界定，严格来说，目前市场上出现的公寓应属于住宅的范畴，但它们的功能却与一般住宅有所不同，且由于各种公寓类型的不同，在土地使用权年限上也各不相同；

一般可以从“面积大小”、“装修状况”、“地段位置”、“物业管理”和“配套设施建设”等方面进行区分公寓和一般住宅；

根据目前市场上常见的几种类型，主要分为居住型公寓、商务型公寓、酒店式公寓等几种类型；

公寓与住宅的区别

许多购房者在谈到公寓与住宅的区别时，聊到最多的就是土地使用权年限的差异。但要知道，其实二者的差异并不仅限于土地使用权。

1、贷款、首付政策

住宅：首套30%，二套40%首付，限购限贷，但有首套房利率优惠；并且能使用公积金贷款；

公寓：一律50%首付，不限贷不限购，首付5成。但只能贷款10年，且不能用公积金贷款。

2、落户及学位

住宅：符合条件可落户，有学位

公寓：不能落户、无学位。

3、土地使用权年限

住宅：70年土地使用权；

公寓：按照用地性质划分，商业用地为40年。

4、二手交易税费

住宅：1%-3%契税，主要交易税包含营业税及个人所得税；

公寓：3%契税，主要交易税包含营业税、个人所得税及土地增值税。

为何选择投资公寓？

站在投资者的角度，从投资前景来看，公寓的投资回报率是远远超过住宅的。为何如此定论？S姐归纳了以下几条原因：

• 公寓投资低门槛

投资需要本钱，目前，西安一套住宅总价少则七八十万，多则上百万，投资门槛太高，部分投资者心有余而力不足。而公寓，麻雀虽小肝胆俱全，西安一套公寓的总价远远低于住宅。

• 选好地段，后期租客的需求量大；

住宅的周边环境,往往更”生活化”，成片的居民小区,围绕着商超；而公寓的周边环境,往往更”工作化”“教育化”，靠近商务活动频繁的CBD、学校和交通枢纽地区。对于求租客的需求量,公寓更甚一筹。

• 商业政策红利的利好性

2017年5月19日，我国首部专门针对住房租赁和销售的法规——《住房租赁和销售管理条例》开始向社会公开征求意见。这昭示着中国房地产即将开启租赁时代。而解决房价涨幅过高的手段除增大土地供应外，更加重要的方向在于构建多层次供给体系和树立“人人有房住、不等于人人有房产”的消费观。此举对拥有多功能化的公寓来说是有利的。

• 回报效率有保障

公寓大多聘请专业的物业管理公司和公寓管理公司进行管理，利用高端酒店式公寓的租赁模式来提高投资者的回报。他们有广泛的租客源，按年向投资者进行分红，省去了投资者自行寻找租客的麻烦，省时省心省力。

• 房地产上市企业的发展风向

近年来，万科泊寓、红璞公寓的诞生，也成为了公寓市场发展的风向标。万科泊寓收购了大量公寓项目，打造专业提供社区服务的长租公寓品牌，不仅仅是面对刚需用户，更要为广大白领打造一个优质社交群。从类似万科等房地产上市企业对于公寓市场的重视程度可以看出目前公寓市场的良好发展前景，这会是未来公寓产品的一个发展趋势。

公寓投资如何选择？

• 首选地段

投资地产，第一要素还是地段。对于公寓产品而言，地段更是决定性因素。要带动人流，交通配套和商业配套是关键。比如是否靠近地铁，周边是否有大型购物中心、商场、美食街、旅游景点等。目前投资回报率最高的商业公寓集中在市中心、学校、商业、CBD、地铁周边。尽管价格相对会高一些，但可预期的租金也会很高。

• 运营水平

购买公寓基本上算是一种长线投资，开发商或者物业公司运营的水平，将决定租值。公寓产品由于总价低、投资门槛低，比住宅受到市场欢迎，但公寓的管理费、水电费等比住宅高，如果后续运营无法跟上，那么投资客回报率将大大降低。目前实力开发商会选择专业的管理公司运营，打造高端酒店式公寓的租赁模式，提高投资者的回报。

• 区域规划前景

一些位于未来商务区的公寓产品，由于配套交通以及产业还没成熟，价格会相对低廉。在购买前，一定要先研究区域规划，比如产业支持、地铁、学校、商业、办公，是否有足够的高端租赁群体等，抓住机会的同时也要谨慎下手。

• 开发商品牌

目前的市场上，公寓项目众多，容易犯上选择困难症，但品牌可以作为一个选择的标准。品牌实力不足的开发商，可能会出现货不对版、质量不过关、规划中的配套无法实现等等问题。

可以说，对于目前房源紧缺的市场环境来说，公寓投资的低成本、高回报，使它成为了一项不错的投资选择。只是在选择时，一定要按照上述的条件，谨慎下手。主要是看个人需求，公寓与住宅的差别还是有的，不要盲目听中介去忽悠，以上的都是收录在我以前的文章里的，我都给你罗列了，希望可以帮到你，如果你们那的房价并没有飞速上涨的话，建议你多考虑一下，或者咨询一些认识的专业人士，我也可以，再去做决定。

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上面那个人长篇大论一通，没有实质作用。感觉像是百度百科一类的粘贴过来的。

一，70年产权的公寓，也就是住宅性质，可以落户。西安政策首套房30%首付。民用水、民用电收费标准，现在一般规定可通暖气，不通天然气。

二，这种公寓和住宅比，

优点：户型小，总价低，首付和月供压力都小，大多数地段非常好（比如高新区的高新尊寓）

缺点：梯户比大（可能3梯10几户），朝向可选少（纯北，纯西，纯东……） 舒适度不高，而且西安限购，这种房子是会占用购房资质的。

你要是投资或是婚前过度可以考虑，如果是即将结婚当婚房，或是婚后打算长期居住，那不建议。