首套房该买住宅还是公寓？

建议先分析自己的需求

目前市面上主要几种产品

1、住宅（70年产权）

2、公寓（40年产权）

3、住宅式公寓（40年产权）

4、公寓式住宅（70年产权）

70年产权的住宅和40年产权的公寓是比较常见的，住宅式公寓（40年）一般是土地产权为40年，开发商在上面盖了和正常小区一样的房子，有小区，每层也不像传统公寓户数那么多，甚至除了产权和常规住宅无异；公寓式住宅（70年）一般是产权为70年的土地上，开发商盖的公寓楼，一般是以小户型为主，一层多户，和传统公寓构造一致。

你需要考虑几个方面：

1、所在城市是否限购？

以我在的城市为例，外地人住宅限购，满足条件可购买一套住宅，而公寓产品不限购。一般公寓不限制套数，也就是说买了住宅再买住宅需要先卖再买，而买公寓再买住宅则没有套数限制。

2、是否有短期内卖（换）房的打算？换房原房产是否要出售？

住宅一般税费是产权证满N年会有税费免征，这样如果考虑出售的话，住宅出售成本会低一些。而公寓因为是商业土地，税费会高很多，这样出售成本会高。另外公寓的租金一般会高于同价位的住宅，如果不出售原房产而选择出租的话，公寓的收益会比较稳定。

3、对居住环境是否有要求？

住宅虽然也有高中低档，但是高档小区往往都是大户型，有小户型的小区会少一些，而公寓高端的会多一些，现在很多年轻人有一些的比较喜欢公寓的。

4、是否考虑学区？

正常来讲，住宅是会有公办学校上的，公寓原则上是可以不配备学区的。

5、是否考虑落户？

落户政策里，买公寓和住宅是有区别的，同时住宅可以落户，而公寓有些不可以落户，有些只能平迁落户（不同城市政策不同）。

6、首付和贷款？（不同城市有差异）

70年产权一般首付在30%，贷款可以公积金、商贷、公积金商业组合贷，年限最高30年。

40年产权一般首付在50%,贷款只可以商贷，最高年限10年。

另外有些银行对于公寓和住宅的贷款利率也有区别，公寓贷款利率可能会高于住宅。

7、资产回报形式？

一般情况，同样价值的住宅和公寓，住宅的升值空间大于公寓，公寓的租金会大于住宅。

建议题主，先思考下自己买房的需求，之后咨询当地的政策，再根据需求来选择。

总结一下，公寓特点就是首付高、单价低、贷款年限短、租金高、位置好、交易费用高、升值空间小、学区和落户需落实，住宅就是楼龄新旧不一、首付低、贷款年限和利率相对低、有小区、生活配套便利、学区和落户正常，租金相对低，升值空间相对大。公寓式住宅和住宅式公寓基本介于这两者之间。

首套房必须买住宅。可以从以下几个方面看：第一、首付比例，个人首套住宅属于刚需，政府是鼓励的，首付比例低至三成。第二、贷款条件，首套住宅的最高可贷款七成，并且最高年限30年，可以说这是一个中国公民人生中第一笔也是最优质的一笔贷款了。第三、住宅带来的福利之一——学位，这也是为什么学区房价格高的原因，因为房子带来了学位，然而公寓不带学位（虽然有些地方住公寓也可以积分入学，但是都落后于人），住宅带来的福利二——低价的水电费（要知道公寓是商业用水用电，价格可高30%）。第四、住宅户型结构和公寓的比，住宅更居家，住宅通燃气（一般公寓不通），这样一来厨房更有优势；住宅有外阳台，公寓设计受限无外阳台，所以说晒衣服更方便，当然是住宅啦。