- 中文名
- 房屋租赁税费
- 颁发方
- 财政部、国家税务总局
- 目 的
- 减负
- 施行时间
- 2009年1月1日
个人出租计算：
（1）营业税=5000*3%/2=75元
单位出租计算：
（1）营业税=5000*5%=250元
（2）城建税=250*7%=17.5元
（3）教育费附加=250*3%=7.5元
（4）房产税=5000*12%=600元
营业税起征点的适用范围限于个人。
营业税起征点的幅度规定如下：
问：租赁价格是2000元，出租方应该缴纳的税费是咋算的？最后是多少？
（1）营业税：月租金收入×3%/2，即2000×3%/2=30；
（3）教育费附加：营业税×3%（外籍和港澳台人员不征），即30×3%=0.9；
（8）个人所得税=（2000－115.3－800）×10%=108.47。 [1]
（1）房屋租金收入的认定原则
房屋租金收入的认定是房屋租赁税费计征的核心问题。房屋租金收入的认定主要有两个原则：一是合同租金与指导租金孰高原则，二是核定租金原则。
①合同租金与指导租金孰高原则
②核定租金收入原则
以宝安区为例，《宝安区私人房屋租赁税费征收管理暂行办法》把宝安区私人房屋分为居民自建房和居民非自建房、集资房三类进行分类管理。居民非自建房、集资房采用合同租金与指导租金孰高原则确定租金收入。除对需要按实际租金收入开具发票的居民自建出租房按合同租金与指导租金孰高原则确定租金收入外，其它居民自建房采用核定方式确定租金收入。这种采用核定方式认定的租金称为核定租金。
（2）居民自建房租金收入核定的方法和程序
①核定租金收入的计算公式
核定租金收入=住宅租金收入+商业租金收入
商业租金收入=商铺面积×商业指导租金×商铺出租率
商铺面积=商铺租赁双方合同约定实际面积
居民自建房建筑面积是征收税费的计算依据。居民自建房税费征收以栋为单位计算总建筑面积。如房地产权利证书或者有效材料表明同一栋楼房的合法所有权或使用权分属两位或两位以上业主的，可对业主分别计算总建筑面积。
住宅指导租金和商业指导租金为市租赁管理办每年度公布的房屋租赁指导租金，特殊情况下也可采用租赁管理所上报区、市租赁管理办批准的指导租金。
应缴房屋租赁管理费=核定租金收入×租赁管理费率
②核定租金收入的方法和程序
a、申报登记。
b、核定出租率。
d、确定租赁面积、计算租金收入。
f、租金调整。
g、检查复核。
h、申报停租或变更。
2、房屋租赁管理费征收管理
（1）房屋租赁管理费的概念
①房屋租赁管理费是一种行政性收费；
②房屋租赁管理费征收主体是房屋租赁管理部门 ；
④房屋租赁管理费的征收对象是房屋租赁行为；
- 房屋租赁管理费征收标准
根据《深圳经济特区房屋租赁条例》第十三条规定：
②出租房屋办理备案手续的，出租人应当按月租金的百分之三向区主管机关缴纳房屋租赁管理费。
房屋租赁管理费计费依据
- 房屋租赁管理费计费依据是房屋租金，租金收入按下列规定认定：
①根据《深圳经济特区房屋租赁条例》第十五条的规定，区主管机关征收有关税金或者收取房屋租赁管理费时，以指导租金作为计算基数；租赁合同约定的租金高于指导租金时，以合同约定的租金为计算基数。
②根据《宝安区私人房屋租赁税费征收管理暂行办法》规定，一般情况下，居民自建房出租屋以核定租金收入为依据计征租赁管理费。
（3）房屋租赁管理费的计算公式
根据上述规定，可以得到如下基本计算公式：
出租人月缴租赁管理费=租金收入×租赁管理费费率
具体情况如下：
出租人月应缴租赁管理费=月租金收入×2%
（租金收入采用合同租金与指导租金孰高原则确定）
转租人月应缴租赁管理费=（转租租金收入－原合同租金支出）×2%
出租人月缴租赁管理费=月租金收入×3%
（租金收入采用合同租金与指导租金孰高原则确定）
转租人月应缴租赁管理费=（月转租租金收入－原合同月租金支出）×3%
③居民自建房屋出租办理合同登记手续的房屋租赁管理费的计算公式
月应缴租赁管理费=核定月租金收入×2%
④居民自建房屋出租办理备案登记手续的房屋租赁管理费的计算公式
月应缴租赁管理费=核定月租金收入×3%
（4）房屋租赁管理费征收管理程序
①电脑员根据出租人合同登记或备案的房屋租赁情况，于每个季度最后一个月或每月的15日前输出《房屋租赁管理费核查表》一式2份，出租人、租赁管理员各一份。
②租赁管理员核对后，对变更的房屋租赁情况进行调查核实。经所长签字，由电脑员输出《房屋租赁管理明细表》一式3份，所长、管理员、收费员各一份；《房屋租赁管理通知单》一式2份，业主（出租人）、管理员各一份。
③收款后，开票人员开具省财政统一印制的行政事业收费收据。如当事人约定，由承租人代交管理费的，收据上的交款人仍应填写出租人的姓名。
④收款人应及时向租赁管理所所长，管理员通报租赁管理费收取情况。对拖延交付管理费的出租人，管理员应填发《限期缴纳房屋租赁管理费通知书》进行催缴。
⑤各租赁管理所于每月的28日前填写《房屋租赁管理情况统计表》，报市、区租赁管理办。
（5）法律责任
3、房屋租赁税征收管理
房屋租赁税并不是一种独立的税种，它是对出租房屋应缴纳的几种税种的统称，包括了因出租房屋应缴纳的营业税、房产税、城市维护建设税、教育费附加、印花税、所得税等税种。营业税、房产税、城市维护建设税、教育费附加、印花税和所得税的法定征收机关是税务部门。房屋租赁管理部门受地税部门的委托，代征私人房屋租赁税和外地驻深企业房屋租赁税。
私人房屋指个人所有、数人共有的自用或出租的住宅和非住宅用房，包括居民自建房、非自建房和集资房等。外地驻深企业是指注册地在深圳市外的企业，包括国内企业及境外企业。根据《中华人民共和国税收征收管理法实施细则》第二十一条规定，从事生产、经营的纳税人到外县（市）临时从事生产、经营活动的，应当持税务登记证副本和所在地税务机关填开的外出经营活动税收管理证明，向营业地税务机关报验登记，接受税务管理。
（2）代征房屋租赁税的税种
房屋租赁管理部门代征房屋租赁税税种包括出租房屋应缴纳的营业税、房产税、城市维护建设税、教育费附加、印花税、所得税等。其中私人房屋出租应缴纳的所得税为个人所得税，外地驻深企业出租房屋应缴纳的所得税为企业所得税。
为了方便纳税，减轻纳税人负担，深圳市地方税务局2004年印发的《关于私房租赁税收征管问题的通知》（深地税发[2004]937号），决定从2005年起，简化私人房屋租赁税计征办法，适当降低纳税标准。其具体规定是：
私房租赁营业税起征点为营业额1000元不变，私房租赁的个人所得税采用核定征收，核定征收率暂定为1%，未达营业税起征点的私房租赁不征收个人所得税，并采用私房租赁税收综合征收率简化计征手续。具体计征标准如下：
①私房租赁月租金1000元（不含1000元）以下的，税收综合征收率为4.1%（房产税4%、印花税0.1%）。
②月租金1000元（含1000元）以上的，税收综合征收率为8.22%（营业税3%、房产税4%、城市维护建设税0.03%、教育费附加0.09%、印花税0.1%、个人所得税1%）。
根据上述规定，应纳私房租赁税额的计算公式为：
当月应纳租赁税额=当月租金收入×税收综合征收率。具体计算公式和方法如下：
①私房租赁月租金1000元（不含1000元）以下的
私房租赁当月应纳租赁税额=当月租金×税收综合征收率（4.1%）
②私房租赁月租金1000元（含1000元）以上的
私房租赁当月应纳租赁税额=当月租金×税收综合征收率（8.22%）
（4）外地驻深企业房屋租赁税纳税标准和纳税期限
外地驻深企业房屋租赁税包括营业税、房产税、城市维护建设税、教育费附加、印花税、企业所得税等税种。
①深圳市外国内企业房屋租赁税纳税标准
根据有关税法规定，深圳本市外国内企业房屋租赁税的税种和纳税标准如下：
印花税：合同租金总额×0.1%
营业税：租金×5%
教育费附加：营业税额×3%（外国企业、港澳台地区企业除外）
企业所得税：租金×20%×15%
房产税：房产原值×70%×1.2%
②外国企业房屋租赁税的纳税标准
根据国家税务总局国税发[1994]038号文规定，对外商投资企业和外国企业暂不征收教育费附加。根据《深圳市地方税务局关于印发〈涉外税收若干政策问题解答〉的通知》（深地税发[1999]319号）规定，从1999年6月1日起对外国企业暂不征收城市维护建设税。据此，外国企业在深圳出租房屋不用缴纳教育费附加和城市维护建设税。
外国企业（包括港澳台地区企业）房屋租赁税税种和纳税标准如下：
印花税：合同租金总额×0.1%
营业税：租金×5%
企业所得税：租金×20%×15%
注意，深圳市税务征收机关，对持有注册地税务机关开具的《外出经营税收管理证明》（验原件）的企业，不征收企业所得税。
（5）代征房屋租赁税征收管理
a、代征房屋租赁税的要求
深圳市地税局对代征房屋租赁税的具体要求是：严格按税务部门委托的代征税种、范围、税率和时限依法征收；严格按税务部门的票证管理规定领取、使用、保管、报缴票证，并按有关税务规定办理税收、票款结报手续。
b、代征房屋租赁税的管理程序
①按照居民自建房、私人商品房、本市外企业房三种类型，做好房屋基本情况的调查核实工作，制定《纳税底册》。
②居民自建房的基本情况、《纳税底册》须公开告知。
⑤代征的房屋租赁税款须及时存入区办税务专户，不得截留、挪用。
c、纳税申报
d、纳税期限
出租人应于每月或每季末月（3、6、9、12月）20号前申报缴纳当月或当季税款。
（6）法律责任
②出租人未按照规定期限办理纳税申报的，根据《中华人民共和国税收征收管理法》第六十二条规定，由税务机关责令限期改正，可处以二千元以下罚款，逾期不改正的，可处以二千元以上一万元以下的罚款。
境外个人和境外企业私房纳税有所区别。
对于境外个人和公司在沪购得产权房自住的也应缴一项房产税，按居住者入住使用第二个月起扣除总房价20%所剩的余款一次性缴付。
