「黃竹坑站上蓋」首五期已分階段推出招標，當中由路勁及平保投得的第一期名為「晉環」(South Land)，屬於「港島南岸」的其中一部分，打算放眼「黃竹坑站」的買家，又應該怎樣部署? 我們會先就項目景觀座向、交通配套、二手市場、及周邊環境作一個簡單預覽，發展商在2021年4月23日開出首張160個單位的價單，以最高18%的折扣額來計算，即供平均呎價高達29,688元，大幅拋離「南灣」、「深灣軒」等二手造價，創出鐵路盤歷來開價最貴紀錄，是否值得認購，我們會作詳盡剖析。
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黃竹坑站一期: 晉環資料
| 樓盤名稱 | 晉環 |
| 位置 | 香葉道11號(地盤A) |
| 單位數目 | 800個 |
| 面積 | 289-2,084呎 |
| 戶型 | 開放式: 290-294呎 (62個) 一房: 368-392呎 (133個) 兩房: 475-612呎 (274個) 三房: 639-937呎 (222個) 四房: 965-1,302呎 (58個) 特色: 289-2,084呎 (51個) |
| 車位 | 107個 |
| 校網 | 18區校網 |
| 關鍵日期 | 2022年12月31日 |
| 綠色建築認證評級 | 暫定金級評級 |
| 發展商 | 路勁、平保 |
| 官方網站 | https://www.southland.hk/tc |
| 示範單位地址 | 黃竹坑香葉道2號One Island South 7樓 |
晉環開價
| 首批 | 160伙 |
| 最高折扣額 | 18% |
| 平均呎價 | 36,204元/呎 |
| 折扣後售價 | 29,688元/呎 |
| 區內二手造價 | 深灣9號: 32,600元 深灣軒: 20,000元 海怡半島: 16,430元 南濤閣: 12,000元 |
項目背景及特色
2010年前: 公屋黃竹坑邨
「黃竹坑站」上蓋的發展，跟全長七公里的港島南站有莫大關係，事緣政府在2010年拍扳興建港島南線，建議路線由「金鐘站」一直延伸至「海怡半島」，當中途經「海洋公園站」、「黃竹坑站」及「利東站」三個站，工程在2011年5月展開。其中前身為公屋「黃竹坑邨」清拆發展為「黃竹坑站」後，政府決定把「黃竹坑站」上蓋物業發展批予港鐵，作為補貼興建鐵路的建築成本。
「黃竹坑站」佔地面積甚廣，總佔地7.17公頃，其中地盤四邊分別被「香港道」、「南朗山道」及「警校道」所包圍。其中北面隔著明渠是正在轉型的「黃竹坑商貿區」、東則為「香港警察訓練學院」、而南面為國際學校及住宅「金寶花園」、「南濤閣」、而西面則為熟食市場及游泳中心。
2013年: 改劃綜合發展區
2010年7月，城規會把「黃竹坑站上蓋」改劃為「綜合發展區」，容許作住宅及商業項目，「總綱發展藍圖」在2013年終獲城規會核准。由於發展規模龐大，無論城規會會員及區議員均關注日後「黃竹坑站」上蓋項目發展後，對區內交通帶來的負荷，事關香港仔隧道擠塞情況從未改善。當時運房局表示，由於項目毗鄰鐵路站，故運輸署建議採取低於「香港規劃標準與準則」定立車位的下限，以解決車輛過多的問題。
最後項目獲批准用五倍地積比率發展住宅項目及社福設施，可建樓面3,848,202呎，最高住宅高度由120-150米之間，可在五層平台之上建26-38層的住宅，提供4,900個單位；其後因應市場對住宅供應的需求，港鐵在2019年再按《城規條例》申請增至單位至5,200個。至於非住用項目則以1.49倍的地積比率發展，可建樓面1,145,741呎。至於大家關注的車位問題，項目會提供1,106個車位，當中住宅及訪客車位816個、商業及零售車位則235個。
黃竹坑站上蓋總綱發展藍圖
| 地盤面積 | 771,793呎 |
| 地積比率 | 住宅: 5倍 非住用: 1.49倍 |
| 可建樓面: | 住宅: 3,848,202呎 非住用: 1,145,741呎 社福設施: 12,648呎 私人休憩用地: 168,740呎 公眾休憩用地: 13,993呎 |
| 住宅座數 | 14座 |
| 高度 | 120-150米 |
| 樓層 | 26-38層 |
| 單位 | 5,200個 |
| 車位數目 | 住宅/訪客: 816個 商業/零售: 235個 電單車: 54個 政府: 1個 |
| 上落貨車位 | 住宅/訪客: 14個 商業/零售: 40個 政府: 1個 |
2017年3月: 港鐵推出住宅項目招標
- 第一期: 港鐵在2017年推出第一期招標。地盤較捱近車站以南的用地，前方為「新加坡國際學校」，地盤面積11.8萬呎，最高可建樓面57.6萬呎。根據招標條款，項目補地價為46.85億元，相當於每呎地價8,119元，而港鐵要求固定分紅35%，故發展商需透過額外出價以價高者得方式中標，終由路勁及平保擊敗13個財團投得。項目可建兩座合共800個住宅單位，預計關鍵日期為2022年10月31日。
- 第二期: 第二期則緊接在2017年12月推出，位於第一期以西的位置，較捱近整個綜合發展區以西，即「南朗山道」一帶，會興建兩座25-30層高的住宅單位，提供600個單位，預計關鍵日期為2023年8月31日。由於項目批出的補地價金額達52.1381億元，以最高可建樓面49.3萬呎計算，地價10576元，創出當時站內地價新高，故港鐵在招標時也降低了固定分紅比例至30%，而發展商也需額外出價，以價高者得方式來競投，終由嘉里夥拍信置擊敗9個財團中標。
- 第三期: 隨著黃竹坑站上蓋已成為供地重心，政府也要求港鐵加快批出相關項目，結果第三期項目，就在2018年8月推出。第三期位於最近熟食市場的一期，項目以北就是「黃竹坑商貿區」。這一期最特別的地方是連同商場項目一併招標，也為整個黃竹坑站上蓋規模最大的一期，單計住宅樓面已高達100萬呎，而商場樓面則達50.5908萬呎。根據當時港鐵的招標條款，規定了固定分約為25%外，還需取回商場的營運權。由於項目補地價逾129億元，每呎地價8,614元，加上發展商需另出一口價競投，加上當時市況有轉弱跡象，故終只收得5份標書，並由長實投得發展項目，會興建4座合共1,200個住宅單位，當中不少於360個單位為實用538呎以下，而住宅車位191個，預計關鍵日期在2024年。
- 第四期: 港鐵在2019年10月推出了第四期招標，第四期較捱近香港警察訓練學校，會興建兩座樓高38層的住宅，提供800個住宅單位，預計於2025年落成。項目可建樓面63.8萬呎，當時批出的補地價金額高達67.57億元，故每呎地價達10587元，意即打破第二期再創新高，港鐵要求固定分紅25%，而發展商再按自己情況個別出價，終由嘉里、信置夥拍太古擊敗5個財個財團投得項目。
- 第五期及六期: 整個黃竹坑站上蓋，餘下兩期也在2021年推出招標，位置上均會座落於鐵路正上方，第五期由新世界、夥拍帝國、資本策略及麗新中標，會興建兩座共提供1,050個住宅單位，項目可建住宅樓面636,152呎，補地價金額64億元，相當於每呎地價10,119元；而其後第六期也推出招標，並由會德豐奪得發展權，會興建兩座700-750個單位，項目可建住樓面逾50.38萬呎，以補地價金額49.4億元計，每呎地價9,818元。
黃竹坑站上蓋招標情況
| 第一期 | 第二期 | 第三期 | 第四期 | 第五期 | 第六期 | |
| 地盤面積 | 11.8萬呎 | 9.3萬呎 | 24.09萬呎 | 6.5萬呎 | — | 12.39萬呎 |
| 可建樓面 | 57.69萬呎 | 49.3萬呎 | 住宅: 100萬呎 商場: 50.59萬呎 | 63.8萬呎 | 63.6萬呎 | 50.37萬呎 |
| 補地價 | 46.85億元 | 52.138億元 | 129.71億元 | 67.57億元 | 64億元 | 49.4億元 |
| 每呎地價 | 8,119元 | 10,576元 | 8,614元 | 10,587元 | 10,119元 | 9,818元 |
| 固定分紅 | 35% | 30% | 25%+商場經營權 | 25% | 25% | 25% |
| 額外出價 | 需要 | 需要 | 需要 | 需要 | 需要 | 需要 |
| 標書 | 14份 | 10份 | 5份 | 6份 | 6份 | 6份 |
| 中標財團 | 路勁及平保 | 嘉里、信置 | 長實 | 嘉里、信置、太古 | 新世界、帝國、資本策略、麗新 | 會德豐 |
黃竹坑站上蓋發展詳情
| 第一期 | 第二期 | 第三期 | 第四期 | 第五期 | 第六期 | |
| 座數 | 2座 | 2座 | 4座 | 2座 | 22座 | 2座 |
| 單位 | 800個 | 600個 | 1,200個 | 800個 | 1,050個 | 750個 |
| 關鍵日期 | 2022年12月31日 | 2023年8月31日 | 2024年9月21日 | 2025年2月3日 | 2026年 | 2027年 |
中度弱智人士宿舍及綜合職業康復服務中心: 1,210平方米 (2024年落成)
區內二手市場 (黃竹坑)
- 深灣9號
屬於黃竹坑區內最矚目的豪宅項目，位於惠福道末端，由嘉華、信和及南豐發展的「深灣九號」，共由六座物業組成，合共提供400個分層單位，另提供11間洋房，項目於2012年4月落成，單位實用面積由596-3,622呎之間。由一房、兩房、三房至四房雙套也有提供。項目最特別的地方，內裡提供不少特色樓層，變相也提升了項目身價。在2011年開售時，當時首批50個單位，建築均價也高見19,640元，相當於實用呎價24,860元，而截至2020年11月止，屋苑二手平均價約32,600元。一個一房複式單位的入場價也要高達2,200萬元。
位於「惠福道9號」的深灣9號，是嘉華牽頭的財團在2007年10月以57.1億元投得的住宅用地，以當時可建樓面689,230呎計算，每呎地價高達8,285元呎。由於期後香港受金融海嘯所衝擊，令市場一度擔心嘉華摸頂投地。不過其後經濟好轉，區內地價也屢創新高，區內地價紀錄分別被中國海外投得的「南區．左岸」、以及龍光投得的百億地王「利南道」所打破，兩幅地地價分別達11,044元及22,118元。
- 金寶花園
跟黃竹坑上蓋遞遙相望的，還有由新地發展的「金寶花園」，位於「南朗山道8號」，合共由2座物業組成，合共提供294個單位，主打一些小型上車盤兩房單位為主，實用面積由313-579呎之間，其中「1座A室」及「2座E室」均可遠眺深灣遊艇會景觀，而「2座B室」及「2座C室」則望向現時「黃竹坑站」上蓋，日後會以樓景為主。截至2020年11月止，屋苑平均呎價為18,176元，一個實用300多呎的單位，售價約600-630萬元之間。
- 南濤閣
位於「金寶花園」旁的「南濤閣」，則由三座物業所組成，位置上較偏離黃竹坑站上蓋，合共提供1,040個住宅單位，屬於第十五期丙的居屋項目，實用面積由431-590呎之間，物業樓齡已有25年，其中樓盤的A-D室、GH室均為三房類別；而EF室及JK室則為兩房類，視乎景觀樓層售價有輕微差異。截至2020年11月止，屋苑平均呎價約12,000元左右，一個實用431-483呎的兩房單位，已補價的兩房售690-700萬左右；而一個實用580-590呎的三房單位，則約售1000萬元。
- 雅濤閣
位於黃竹坑船廠、在深灣道11號的「雅濤閣」，屬於區內量數較多的大型屋苑，則為2001年落成第22期乙的私人參建居屋。全盤共由四座組成，共提供1,540個住宅單位。每座共提供十個單位，呈Y型排列，當中全盤的「D、E、F、G室」均可望到深灣海景，其餘則扭向內街景為主。樓盤分兩房及三房，當中兩房夾於每座中間的單位，包括、B、EF、J室」，其餘向外伸延的包括「A、CD、GH、K室」均為三房類別。截至2020年11月止，屋苑平均呎價約為13,000元。一個實用422-470呎的兩房單位，現時二手價約售750-800萬元；而一個實用576-591呎的三房單位，現時二手價約售1000萬元。
| 深灣9號 | 金寶花園 | 南濤閣 | 雅濤閣 | |
| 地址 | 惠福道9號 | 南朗山道8號 | 深灣道3號 | 深灣道11號 |
| 座數 | 6座 | 2座 | 3座 | 4座 |
| 單位數目 | 411個 | 294個 | 1,040個 | 1,540個 |
| 面積 | 596-3,622呎 | 313-579呎 | 431-590呎 | 422-591呎 |
| 車位 | 431個 | 35個 | 208個 | — |
| 落成年份 | 2012年4月 | 1995年3月 | 1995年10月 | 2001年7月 |
| 發展商 | 嘉華、信和、南豐 | 新地 | 五洋建設 | 中遠集團 |
區內二手市場 (利東站及海怡半島站)
- 深灣軒
跟「黃竹坑站」一站之隔，來到「利東站」及「海怡半島站」，就是鴨脷洲一帶，這裡會有較多大型的住宅群，其中「利東站」的「深灣軒」，原作為混合式房屋發展(即物業內含私樓，並撥出一定數量作公營房屋)的項目，由新地發展，但其後混合式房屋胎死腹中改會私樓發售，全盤共由三座物業組成，合共提供1,040個住宅單位，實用面積介乎476-747呎之間。項目的ABCH室均扭向畫舫方向，向南望香港仔海峽，而DEFG室則透過鴨脷洲公園，北望香港仔灣方向。「深灣軒」以兩房位為主，三房單位僅得五柱有提供，分別為「1座C室」、「2座C室及H室」、以及「3座G室及H室」，其餘則為兩房戶型。截至2020年11月止，「深灣軒」平均呎價約為20,000元呎，一個480多呎的兩房戶售價也高見1,000萬元起步；而580多呎的三房則1,200萬起。
- 南灣
另一個較大規模的住宅群，則數到由新地牽頭發展的「南灣」，合共由9座物業所組成，共提供715個單位。樓盤最特別之處是，部份向海單位受前方船廠噪音影響，需要設有固定窗而未能夠開啟，以及提供了一房單位。樓盤的第一二座以一層兩伙為主，每戶均附設私家電梯大堂；而三至七座則為每層三伙設計，而八至十座則為一層四伙，屋苑面積由425-3,024呎之間，在2010年12月落成入伙。截至2020年11月止，南灣平均呎價約為23,000元，一個最細的一房單位入場價也要900萬起步。
- 海怡半島
位於港島南線尾站「海怡半島」站，物業由34座組成，共分四期發展，為香港十大藍籌屋苑之一，共提供9,812個單位，面積由513-888呎，座落於鴨脷洲西北部，南望東博寮海峽、西望大嶼山。開則上清一色均為鑽石型廳開則，主打兩房及三房。截至2020年11月止，海怡半島的平均呎價約16,430元呎，兩房單位平均售價約950-1,000萬元；而三房單位則1,400萬元起步。
| 深灣軒 | 南灣 | 南區．左岸 | 海怡半島 | |
| 地址 | 鴨脷洲徑3號 | 海旁道8號 | 鴨脷洲徑8號 | 海怡路1-23號A/怡南路25-33號A |
| 座數 | 3座 | 9座 | 2座 | 34座 |
| 單位數目 | 1,040個 | 715個 | 114個 | 9,812個 |
| 面積 | 476-747呎 | 425-3,024呎 | 1,681-2,728呎 | 513-888呎 |
| 車位 | 160個 | 400個 | 119個 | — |
| 落成年份 | 2004年3月 | 2010年12月 | 2016年6月 | 1991年11月-1995年3月 |
| 發展商 | 新地 | 新地、嘉里、百利保 | 中國海外 | 長實 |
| 平均呎價 | 20,000元 | 23,000元 | 37,700元 | 16,430元 |
《胡．說樓市》評析
隨著政府《施政報告》中提出「躍動港島南」後，卻突然令樓盤多了一個利好消息炒作。然而對用家的吸引力度，相信最終也需還原基本步看樓盤各項資料。
景觀：一期跟海景絕緣
從港鐵遞交的文件中看出，由香港仔不同位置均可望到黃竹坑站上蓋，但實情整個黃竹坑站上蓋項目龐大，共分六期發展，每一期可望到的景觀也各有不同，其中第一期的景觀則屬整個項目最遜色的一期。
- 望金寶花園及巴士總站(向西南): 位置上較貼近「新加坡國際學校」的第一期，為整個發展項目的處於最南端的位置。一期共分兩座，每座內再細開AB座。其中全盤最一線景觀，應該是「1A座B室」、「1A座C室」、「1B座A室」。因為位置上會較偏離日後第二期物業，可避過第二期的阻擋外，這邊單位向西南，部份景觀會望到日後的巴士總站、及私樓金寶花園外，部份高層打側可望到深灣遊艇會。但值得留意，這個方向的單位，同時會望向政府社福機構的通風位置，現圖中所見「19」就是社福機構通風位的實際位置。
- 望新加坡國際學校及山景(向南): 座向上較優質的南向單位，包括第1座「1A座F室」(睡房)、第1座的「1A座G室」、「1A座H室」、「1A座J室」。而第2座則以「2A座A-C室」(6-38樓)、「2B座C-D室」(6-38樓)、「2A座A室」(39-41樓)、「2B座C室」(39-41樓)。前方會望向小巴總站外，也會望向「新加坡國際學校」，打側就是「南朗山」。但「新加坡國際學校」旁設有「政府、機構及社區用地」及「綠化地帶」，佔地約46,351呎，早前已獲城規會有條件許可批建學生及職員宿舍，可建樓面226,694呎，提供1,257個宿舍單位，要留意景觀上的變化。由於宿舍物業樓高90米，故對望向「南朗山」方向單位會構成阻擋，從城規會文件顯示，黃竹坑站上蓋在基座上開始起樓，要避過宿舍最頂位的水塔位，按平面圖的樓層推算，起碼需選擇20樓以上才能避得過。
- 望黃竹坑站上蓋內園(向北): 其實，一期有更大部份以望內園為主，包括「1B座A室」、「1B座B室」、「1B座C室」，望向黃竹坑站上蓋內園方向。雖然這邊單位跟二期有點接近，但第一期與第二期之間設有約20米通風廊，可淡化了影響。至於第二座單位，向西北方會望園景為主，跟日後長實持有的第三期單位遙遙相望，包括「2A座D-F室」(6-38樓)、「2A座B-C室」(39-41樓)、「2B座A-B室」(6-41樓)。
- 透過第四期望警察訓練學校(向東): 第一期餘下單位，包括第一座的「1A座D室」、「1A座E室」及「1A座F室」均會透過日後第四期，望向警校道旁的「香港警察訓練學校」，遠眺「香港仔運動場」及「香港仔郊野公園」山景。至於第二座向東南的單位，包括「2A座G-H室」(6-38樓)、「2A座D室」(39-41樓)則會透過內園望向第四期單位，似乎較難扭向警校道望訓練學校景。
配套：仍待改善
- 備有51萬呎大型商場: 過去黃竹坑區人煙一直稀少，因為這裡傳統為工業用地。雖然這裡正慢慢轉化為趨向環保的商貿區，但周邊配套仍然不足。不過隨著未來黃竹坑站上蓋加設大型商場，而商場樓面約有510,000呎，差不多等於現時康城站商場的規模，均有望完善區內配套，解決區內購物消費不足的問題。
- 附設近14,000呎的公共空間:，根據城規會文件顯示，商場會捱近黃竹坑站B2出口，由地下至三樓均為商舖，地下還會設有13,993呎公共空間。港鐵建議，該公共空間會結合綠化及休閒元素，包括設有草地、互動雕塑設施、噴泉，而草地上還會加設休息設施，強調該部份會24小時開放予公眾使用。從構想圖可見，廣場外設有很多綠化休憩空間，以及設有噴水池，上方則設有垂直綠化。公共空間最遲會於2026年9月前完工，並由商場業主作管理及保養。
- 設有3,000呎的表演場地: 除了中央廣場外，商場地下還附設約3,000呎的表演場地，港鐵承諾若日後商場提供多影院式設計的戲院，會要求營運商於有需要時，把其中一個影院設計為可作表演場地的兼容用途，但相關方案仍有待研究。
- 住宅綠化環境比例高: 在平台之上就是住宅範圍，港鐵也強調屋苑範圍會有大規模綠化，當中設有多用途草坪、園林花園，另各期也附設有室外泳池。根據文件，三期毗鄰「黃竹坑站上蓋」也會改劃為屋苑的綠化步道。平台上還會附設燒烤場、以及社區農莊，有助扭轉黃竹坑工業區的味道。
規劃：區內改劃的發展潛力
整個黃竹坑的改劃，還受惠於其他因素。例如政府在《施政報告2020》中就提出「躍動港島南」計劃，措施明顯就是用以拯救頻危的海洋公園，冀透過一連串地區改劃來帶動「海洋公園」。根據《施政報告2020》，措施包括制訂海洋公園重生方案、活化珍寶海鮮舫、提升香港仔及黃竹坑一帶的文化及消閒設施，包括香港仔避風塘；研究復修石澳石礦場作公私營水上運動中心、及加快活化黃竹坑工廈等。雖然不少措施均屬舊酒新瓶，也未必能對海洋公園有起死回生作用，當然能否為黃竹坑上蓋項目注入一些炒作概念，還有待觀望。
- 活化珍寶海鮮舫: 《施政報告》中提出海鮮舫業主已同意無償捐贈海鮮舫予海洋公園，政府會推動海洋公園跟非政府機構合作。然而，在施政報告2020公布前，我們根據區議會2020的一份文件，可以看到各政府部門對珍寶海鮮舫態度是如此被動。例如發展局表明不會為珍寶海鮮舫作歷史評級。康文署表示保育不屬於其職權範圍。旅遊事務署表示海鮮舫為私人機構，營運為商業決定。地政總署就要求承租人清拆建築物及歸還土地。
- 復修石澳石礦場: 《施政報告》研究把石澳石礦場改劃為公私營方式發展水上運動中心。但香港帆船總會早已提出把相關地方作水上運動之用，但區議會2020年的一份文件反映，我們也見到政府各部門對方案的被動。發展局及渠務署只關注政府增加土地供應，表示由於需配合沙田污水處理廠遷往岩洞，需找尋地方儲放花崗岩石塊，故渠務署已向地政總署申請五年臨時政府撥地作存放之用。民政事務局表示需預留土地作公共工程，故未能處理帆船會的短期租約申請。
- 提升香港仔及黃竹坑的文化及消閒設施: 《施政報告》中提出提升香港仔避風塘、海濱長廊、鴨脷洲大街等地方，讓市民及遊客體驗當地漁村風貌、歷史文化及生態旅遊。但實情相關方案早於1998年已提出建議，其後在2007年的方案更把香港仔及鴨脷洲劃分為七區來打造一些不同主題的項目，但政府在2009年就表示受制於財務及港島南線的發展，相關項目並不會推進。因此，相關《施政報告2020》的方案只屬舊酒新瓶。
- 加速黃竹坑工廈發展: 《施政報告》提出活化黃竹坑工廈，但實情區內多年內已有不同程度的活化，舊式工業區已慢慢改劃為環保型商貿區。根據2014年《工業用地檢討報告》，整個黃竹坑商貿區佔地約8.6公頃，合共設有41座私人工廈，以及三座新建成的辦公大樓項目、以及一座酒店。隨著港島南線的通車，吸引了不少財團前往區內收購工廈作重建、及尋找機遇，當中已故新地主席郭炳湘旗下的帝國集團在區內最為積極。
- 黃竹坑道63號: 這座名為「天豐工業大廈」的項目，由郭炳湘家族持有的「帝國集團」在2017年購入了整幢工廈的84%業權後，並透過陸續收購至96.51%業權後，計劃申請強制拍賣統一業權，終在拍賣前成功收購餘下業權。未來會發展為一座商業樓宇。
- 黃竹坑道與業勤街: 在2013年，規劃署把「前香港仔消防署」用地改劃為商貿地後，政府在2016年10月推出招標時，就被帝國集團夥信置以25.8億元投得，會尸展為一幢27層高的甲級商廈，日後也會按地契要求興建一些藝術文化中心。
- 黃竹坑道36號: 這座為「仁孚香港仔車廠」的項目推出招標後，項目為一幢樓高10層的工廈，終同樣被帝國集團以15.6億元成功收購，以可建樓面164000呎計算，每呎地價9,500元。
- 黃竹坑道23號: 這座原名為「標達中心」的工業大廈，被宏基資本以14.8億元全幢收購，項目在2015年獲批補地價，總樓面10.7萬呎，可重建為一幢商廈。
- 業發街2號及4號: 環繞在黃竹坑站外的工廈，包括新地持有的「業發街4號」在2014年已獲批建一座25層高的商業項目。發展商亦於2016年以5,294萬元完成補地價。而毗鄰的「業發街2號」則由中建集團所收購，項目可建樓面達137,000呎，亦會發展為商業項目。
- 黃竹坑道8-10號: 屬於舊中巴車廠的「黃竹坑道8-10號」，建於70年代初期。車廠自1994年拆卸後，中巴及太古地產有意把地皮發展為酒店，但政府反對，其後跟政府商討近二十年後，同意補地價10.7億元，發展為一座28層的甲級商廈「South Island Place」。
黃竹坑商貿區改劃項目
| 項目 | 可建樓面 | 發展商 |
| 黃竹坑道63號 | 274,000呎 | 帝國集團 |
| 業勤街與黃竹坑道交界 | 285,000呎 | 帝國集團及信和 |
| 黃竹坑道63號 | 164,000呎 | 帝國集團 |
| 黃竹坑道23號 | 107,000呎 | 宏基資本 |
| 業發街4號 | 146,000呎 | 新地 |
| 業發街2號 | 137,000呎 | 中建集團 |
| 黃竹坑道8-10號 | 383,000呎 | 中華汽車、太古地產 |
交通：僅依賴鐵路優勢
- 南港島線拉近核心商業區距離: 全長七公里的港島南線，成功把鴨脷洲及金鐘的距離大大縮短，日後由樓盤乘搭港鐵前往金鐘只需約十分鐘時間，加上屋苑在鐵路站上蓋，且有蓋行人通道接駁往車站，為樓盤的最大優勢。值得一提，很多人均認為南港島線對香港仔有推動作用，但實情南港島線仍未覆蓋至香港仔一帶，現時仍需接駁專線小巴。
- 黃竹坑站成南西港島線的中轉站: 在《2014年鐵路策略發展報告》中，政府就決定會興建南港島線(西段)，初步概念是由西港島線「香港大學」站，一直接駁往南港島線「黃竹坑站」，當中途經五個站，包括「瑪麗醫院」、「數碼港」、「華富」、「田灣」及「香港仔」，初步落實時間為2021-2026年之間。按2013年的工程價格推算，估價初步成本為250億元。但據路政署在2020年向區議會報告，實際落實時間表會視乎華富一帶實際發展、華富邨重建計劃，及運輸需求的增長。
- 道路擠塞問題未能解決: 事實上除了鐵路優勢外，黃竹坑一帶的交通向來也相當擠塞，尤其是「香港仔隧道」本身是南區居民，往來港島北部及兩條海底隧道的主要幹道，擠塞情況一直未能解決。尤其部份早上的繁忙時間，紅隧塞車會直接影響香港仔隧道的交通狀況。據運輸署網頁資料顯示，2020年1-9月止「香港仔隧道」平均每日使用車輛架次為55,556。而2015年-2019年平均每日架次為61,714架，在全港非過海隧道的汽車流量中排行第三，僅次於首位的將軍澳隧道及獅子山隧道，連大欖隧道也不及其繁忙。
非過海隧道車流量(每日)
| 隧道 | 平均每日架次(2015年-2019年) |
| 將軍澳隧道 | 92,324 |
| 獅子山隧道 | 91,330 |
| 香港仔隧道 | 61,714 |
| 大欖隧道 | 60,746 |
| 大老山隧道 | 60,620 |
| 尖山隧道 | 56,712 |
| 城門隧道 | 53,529 |
| 啟德隧道 | 53,176 |
- 區內交通選擇: 雖然香港仔隧道時有擠塞，但黃竹坑站對外接駁交通仍算選擇多樣化。例如在黃竹坑站外，現時設有一些臨時專線小巴可以接駁往香港仔一帶，而對外交通則要在南朗山道附近，以及在二期下方的巴士總站。專線小巴59號可以直接接駁往堅尼地城一帶、而乘坐城巴71及75號則可前往中環，每程收費5.3及4.7元；也有城巴72A可前往銅鑼灣。如果選擇前往九龍區，則可乘坐107號巴士，可經尖沙咀往九龍灣一帶方向。未來在項目的一期外會設有巴士總站、以及小巴總站。
| 班次 | 地點 | 行車時間 | 車費 |
| 專線小巴59 | 堅尼地城 | 6:30-23:00 | 7.4 |
| 城巴71 | 中環 | 5:35-23:30 | 5.3 |
| 城巴75 | 中環 | 5:10-23:30 | 4.7 |
| 城巴72A | 銅鑼灣 | 6:00-23:30 | 4.5 |
| 九巴107 | 尖沙咀 | 6:00-00:00 | 11.1 |
| 城巴48 | 華富 | 5:36-23:41 | 3 |
| 新巴78 | 華富 | 6:10-00:00 | 3.2 |
車位：屋苑供應不足
- 屋苑車位供應不足: 鑑於在訂定「黃竹坑上蓋」區議員均關注日後「黃竹坑站」上蓋項目發展後，對區內交通帶來的負荷，事關香港仔隧道擠塞情況從未改善。當時運房局表示，由於項目毗鄰鐵路站，故運輸署建議採取低於「香港規劃標準與準則」定立車位的下限，以解決車輛過多的問題。暫時我們尚未知道一期的車位數目，但以整個黃竹坑站上蓋合共提供5,200個住宅單位，但住宅車位數目只有816個，車位比例接近每6.4戶才能分配一個，似乎跟樓盤的定位並不匹配。至於第一期「晉環」，全盤共提供107個車位，以全盤800個單位，最終也真的只能做到每戶6.4戶才分配一個。
- 屋苑接駁公共交通: 至於屋苑前往公共交通是否方便呢? 根據黃竹坑站上蓋的藍圖，港鐵表示會在屋苑內增建24小時有蓋行人通道，由黃竹坑站經由商場的二樓及三樓，延伸至日後的新巴士站、小巴站、及項目內的綜合職業康復服務中心及中度弱智人士宿舍，通道需闊四米。另外港鐵也計劃在第二期發展項目內，預留位置接駁南朗山道的行人天橋，實際位置在深灣道附近望向包王剛泳池附近。同時根據規劃也會進行道路擴闊工程，包括在南朗山熟食市場對出的「南朗山道」一段、以及由「香葉道」轉入「警校道」進行加闊工程。
間隔多樣化
屋宇署資料
| 面積 | 伙數 |
| 157呎 | 32個 |
| 234呎 | 48個 |
| 312呎 | 324個 |
| 419呎 | 113個 |
| 499呎 | 164個 |
| 574呎 | 83個 |
| 699呎 | 1個 |
| 817呎 | 28個 |
| 891呎 | 4個 |
| 1,016呎 | 1個 |
| 1,103呎 | 2個 |
| 共: 800個 |
胡．說評分
因此，在衡量及歸納各項因素後，雖然樓盤車位不足，但因坐落黃竹坑站上蓋，有鐵路優勢，在交通一項可取得5分；以800個單位來說，單位間隔多樣化，在下方的「揀盤攻略」上，我們會作更詳細的分析，這一細項建議給予4分。「晉環」的配套仍有待日後商場落成才更完善，故我們建議給予3分；景觀也不屬於「港島南岸」最一線之選，我們也建議給3分。以20分為滿分的話，我們《胡．說樓市》編輯團隊共給予樓盤15分。
《胡．說樓市》團隊評分
| 位置及交通 | 5分 |
| 配套 | 3分 |
| 間隔 | 4分 |
| 景觀 | 3分 |
示範單位VR Tour
1A座28樓A室 (1,205呎) – 四房雙套連工人房及工人廁
2B座28樓A室 (856呎) – 三房一套連工人房及工人廁
*經改動: 1A座28樓A室 (1,205呎) – 四房雙套連工人房及工人廁
平面圖揀盤策略
「晉環」一期共由兩座組成，合共提供800個住宅單位。兩座物業呈「大V型」向內園方向擺位。由開放式、一房、兩房、三房至四房也有提供，分層面積由最細290呎起步，去到四房雙套連工人房及工人廁的1,302呎。但在闡述各戶型的揀樓攻略前，有數點必須要跟各谷友說明。
- 露台及工作平台的使用: 大廈公契有針對屋苑工作平台及露台的使用，規定不可作出作何改變外觀的行為。至於住戶會關注晾衫的問題，公契規定不能在露台作曬晾，相關工作只能作工作平台進行，而晾衫高度並不能高於欄杆水平，也意味住戶不能在露台頂部加裝橫樑晾衫。但根據「晉環」的樓書所見，並不是戶戶設有工作平台；部份則只有露台卻沒有工作平台。分層單位「1A座B、C室」(6-22樓)、「1A座G、H、J室」(6-21樓)、「1B座B室」(6-22樓)、「2A座G室」(5-38樓)、「2A座A室」(40樓)、「2B座B、D室」(6-28樓)及「2B座A室」(40-41樓)均沒有工作平台。
- 同柱單位高低層現不同室號: 因為部份單位在高層會二合為一，改為大單位或複式戶型，故低層單位的A室，並不等於高層的A室，且方位可以是完全相反。這個情況會在「第2座」出現。例如6-38樓的「2A座E室」面向三期長實地盤方向，但同一柱的39樓以上則為「2A座B室」；又例如6-38樓「2A座F室」的單位，在同一柱的39樓以上卻改為「2A座C室」。因此，針對景觀上作選擇的話，還必須留意自己所選的樓層，可以參考我們在上文說明「景觀」一欄。
- 部份單位需進行噪音緩解: 由於單位面向「警校路」會有噪音問題，故部份單位需要進行不同程度的紓緩措施，但最大影響的都是有安裝固定窗的單位，因為「固定窗」跟「維修窗」的分別，在於前者並不能開啟，而後者則在可向管理處借取六角匙開啟，包括「1A座A室」、「1A座F室」、「1A座G室」、「1A座H室」及「1A座J室」。
| 數目 | 面積 | 單位 | |
| 開放式 | 62個 | 290-294呎 | 1B座B室(6-42樓) 2B座D室(6-38樓) |
| 1房 | 133個 | 368-392呎 | 1A座D室(6-41樓) 1A座G室(6-21樓) 1A座H室(6-21樓) 1A座J室(6-21樓) 2A座G室(5-38樓) 2B座B室(6-38樓) |
| 純2房 | 149個 | 475-493呎 | 1B座C室(6-42樓) 2A座B室(6-38樓) 2A座C室(6-37樓) 2A座H室(6-38樓) 2B座E室(6-38樓) |
| 2房1套 | 95個 | 572-593呎 | 1A座E室(6-21樓) 1A座E室(22-42樓) 2A座B室(39-42樓) 2A座D室(6-38樓) 2A座E室(6-38樓) |
| 2房2套 | 30個 | 612呎 | 1A座B室(6-22樓) 1A座C室(6-22樓) |
| 3房1套 | 91個 | 639-766呎 | 2A座A室(6-38樓) 2A座C室(39-42樓) 2A座F室(6-38樓) 2B座C室(6-38樓) |
| 3房1套+工人房及工人廁 | 131個 | 840-937呎 | 1A座F室(6-21樓) 1A座G室(22-41樓) 1B座A室(6-42樓) 1B座D室(6-42樓) 2A座D室(39-42樓) 2B座A室(6-38樓) |
| 4房1套+工人房及工人廁 | 22個 | 965-1,158呎 | 1A座A室(6-21樓) 2A座A室(40-41樓) 2B座B室(39-42樓) 2B座C室(40-41樓) |
| 4房2套+工人房+工人廁 | 36個 | 1,205-1,302呎 | 1A座A室(22-40樓) 1A座F室(22-40樓) 2B座A室(40-41樓) |
開放式單位(62個)
- 方位不同: 開放式單位佔比不算多，全盤只得兩柱合共62個單位，分別位於6-42樓的「1B座B室」(290呎)及6-38樓的「2B座D室」(294呎)。二擇其一的話，應該怎樣選擇呢? 論方位，「1B座B室」向西北方向望黃竹坑站三期、及少量香港仔景色，但其方位就屬於西北方，或有少許西斜的問題；「2B座D室」方位上則較可取，因為向南，只是景觀卻會跟新加坡國際學校正望。
- 「1B座B室」內櫳較闊落: 至於開則方面，「1B座B室」的開則相對方正，由洗手間至主體面積形成了約41呎的小玄關後，單位的主體面積(客飯廳及開放式廚房)則有159呎；比例上反而比起「2B座D室」更好用一點。「2B座D室」因洗手間至室內佔據了56呎的玄關位置，主體面積跌至142呎，但好處是利用了洗手門凹入的牆身位置，在入門口附近預留放儲物櫃，視乎買家自行取捨。
| 1B座B室(290呎) | 2B座D室(294呎) | |
| 客飯廳+開放式廚房 | 159呎 | 142呎 |
| 玄關/走廊 | 41呎 | 56呎 |
| 洗手間 | 32呎 | 37呎 |
| 露台 | 22呎 | 22呎 |
| 方位 | 西北(望香港仔及黃竹坑站3期) | 南(望國際學校) |
1房(133個)
- 「1座D室」露台及工作平台佔面積逾10%: 晉環提供了133個一房單位，全數屬於套房計，共有六柱單位提供。如果你著重內櫳的空間感，有一柱單位必須剔走全不作選擇。所指就是6-41樓的「1A座D室」，因為它是六柱一房套房中唯一設有露台及工作平台的單位，兩部份面積相加共有42呎，佔據單位面積超過10%，變相內櫳空間較狹小。跟最細一房「2B座B室」的客飯廳及睡房相比，空間還要細。但從晾衫角度出發，「1A座D室」卻是唯一設工作平台一房則，真的希望在單位附設晾曬功能的買家只能選擇這戶；另外「1A座D室」也是唯一一柱一房不能做到客套兩用設計，其餘全屬客套兩用設計。
- 首選「1A座G室」: 餘下五柱又該何去何從呢? 論方位，位於6-21樓的「1A座G室」(386呎)、「1A座H室」(392呎)及「1A座J室」(387呎)的可比性最高，皆因三柱皆向南、望國際學校方向，可按其內櫳面積實用作挑選。三柱中應該先選擇「1A座G室」，因為其面數最細，但實際內櫳卻跟「1A座H室」相同，主因其一邊外牆只有250毫米厚度，變相內櫳實用空間較大。首選「1A座G室」、次選「1A座J室」、尾選「1A座H室」。
- 二座的一房單位廳及房較細: 至於餘下兩柱均位於第二座，分別為5-38樓的「2A座G室」(370呎)，朝向東北望日後上蓋五至六期項目；及6-38樓的「2B座B室」(368呎)朝向西北望香港仔及長實第三期項目。這兩柱的面積較一座的三柱為細，主要反映在客飯廳及睡房各細了十呎左右。買家可按價格及希望購入的面積作排序。
| 1A座6-41樓D室 (383-389呎) | 2A座5-38樓G室 (370呎) | 2B座6-38樓B室 (368呎) | |
| 客飯廳+廚房 | 153呎 | 176呎 | 179呎 |
| 房間 | 80呎 | 86呎 | 87呎 |
| 洗手間 | 32呎 | 32呎 | 37呎 |
| 露台+工作平台 | 42呎 | 22呎 | 22呎 |
| 方位 | 望東北(黃竹坑4期) | 望北(黃竹坑5-6期) | 望西北(黃竹坑3期) |
| 1A座6-21樓G室 (386呎) | 1A座6-21樓H室 (392呎) | 1A座6-21樓J室 (387呎) | |
| 客飯廳+廚房 | 186呎 | 186呎 | 183呎 |
| 房間 | 96呎 | 96呎 | 96呎 |
| 洗手間 | 37呎 | 37呎 | 37呎 |
| 露台+工作平台 | 26呎 | 26呎 | 26呎 |
| 方位 | 望南(國際學校) | 望南(國際學校) | 望南(國際學校) |
2房單位(274個)
晉環兩房合共提供274個單位，佔全盤34%，會分開「純兩房」(149個)、「兩房一套」(95個)及「兩房雙套」(30個)，面積分布頗容易去理解，面積四字頭的均為「純兩房」、五字頭則為「兩房一套」、而六字頭則為「兩房雙套」。我們會按三類間隔作出揀盤建議。
純兩房(149個)
- 部份兩房走廊及玄關佔了不少空間: 被視為入場版本的兩房單位，合共有149個單位，分布於五柱單位之中，多數集中在第二座。但我們《胡．說樓市》團隊卻建議首選單位為1座，位於6-42樓的「1B座C室」。這是唯一一柱坐落在一座的純兩房。因為部份「純兩房」都用了不少空間在玄關及走廊位置，包括6-38樓的「2A座B室」、6-38樓的「2A座C室」及6-38樓的「2B座E室」。
- 部份兩房房與房之間有厚牆身: 就算沒有大玄關浪費空間的問題，部份「純兩房」在房與房之間卻駭然出現厚達350毫米的主力牆，需計算入實用面積，變相蠶食內櫳空間，也不利打通兩間睡房之用，包括6-38樓的「2A座H室」及6-38樓的「2B座E室」均有此問題。相比之下，6-42樓的「1B座C室」卻沒有上述兩個問題，因此被視為首選的「純兩房」。
| 1B座6-42樓C室 (475呎) | 2A座6-38樓B室 (476呎) | 2A座6-38樓C室 (477-493呎) | |
| 客飯廳+廚房 | 210呎 | 157呎 | 180呎 |
| 房間 | 79呎 | 82呎 | 85呎 |
| 房間 | 46呎 | 51呎 | 51呎 |
| 洗手間 | 30呎 | 32呎 | 34呎 |
| 露台+工作平台 | 39呎 | 40呎 | 39呎 |
| 玄關及走廊 | 20呎 | 50呎 | 45呎 |
| 方位 | 向西北(望香港仔及黃竹坑站3期) | 向南(望國際學校) | 向南(望國際學校) |
| 2A座6-38樓H室 (488呎) | 2B座6-38樓E室 (487呎) | |
| 客飯廳+廚房 | 192呎 | 168呎 |
| 房間 | 79呎 | 97呎 |
| 房間 | 46呎 | 46呎 |
| 洗手間 | 32呎 | 32呎 |
| 露台+工作平台 | 38呎 | 38呎 |
| 玄關及走廊 | 24呎 | 31呎 |
| 方位 | 望東北(望黃竹坑站5-6期) | 望東南(向內園) |
兩房一套(95個)
- 「1A座E室」高低層面積有差別: 兩房一套合共有95個單位，共由四柱單位，分別為6-42的「1A座E室」、39-42樓的「2A座B室」、6-38樓的「2A座D室」及6-38樓的「2A座E室」。在這裡有一點要先說明。「1A座E室」高低層面積有差別，6-21樓面積略大一點，主要反映在入門口的玄關及客飯廳。6-21樓的「1A座E室」，其客飯廳面積有166呎，而呈梯形玄關則有20呎；反觀堑2樓-42樓的「1A座E室」客飯廳及玄關面積分別為162呎及11呎。
- 低層「2A座E室」 = 高層「2A座B室」: 這一點在揀樓攻略起首時已有說明。由於部份2座單位在高層出現二合一的情況，故部份室號會有所調動。高層「2A座B室」的擺位會放低層「2A座E室」之上，故同一柱會有兩個室號，這點在揀樓要份外留神，因為景觀方位會完全不一。
- 兩房一套也有階級之分: 縱然兩房一套共由四柱提供，但實際上部份為真套房，即單位設有兩個洗手間，其中一個設於主人房內，另附設一個客廁，所指就是「1A座E室」才屬於此類；另一類為假套房，只因全屋只有一個洗手間，但卻做到客廁兩用設計，變相一個洗手間會有三扇門，並在如廁時需要關上多道門才可以使用，「2A座B室」(39-42樓)、「2A座D室」或「2A座E室」(6-38樓)均屬此類。
| 1A座6-21樓E室 (581呎) | 1A座22-42樓E室 (572-573呎) | 2A座39-42樓B室 / 2A座6-38樓E室 (584呎) | 2A座6-38樓D室 (593呎) | |
| 客飯廳 | 166呎 | 162呎 | 187呎 | 182呎 |
| 主人套房 | 121呎 | 121呎 | 98呎 | 98呎 |
| 房間 | 49呎 | 49呎 | 54呎 | 57呎 |
| 洗手間 | 34呎 | 34呎 | 50呎 | 53呎 |
| 廚房 | 46呎 | 46呎 | 59呎 | 59呎 |
| 露台+工作平台 | 38呎 | 38呎 | 38呎 | 38呎 |
| 玄關及走廊 | 35呎 | 26呎 | 23呎 | 23呎 |
| 方位 | 向東北(望黃竹坑四期) | 向東北(望黃竹坑四期) | 向西北(望黃竹坑三期) | 向西北(望黃竹坑三期) |
兩房雙套(30個)
- 按樓價及負擔能力排序: 樓盤也有提供兩房雙套開則，合共只得30個單位，分布於面向西面，朝向「金寶花園」方向，位於6-22樓的「1A座B室」及「1A座C室」，兩柱面積也是612呎，景觀內櫳完全相同的情況下，買家只需按樓價由低至高排序，並按自己負擔能力揀選便可以。
- 兩房雙套不設工作平台: 但值得一提，兩款則完全相同，但單位只設有23呎的露台，而不設工作平台。雖然這點意味會把更多面積攤分在室內空間；但若有晾衫需要則比較麻煩，即使在室內晾衫也可能因「影響大廈外觀」而違反公契，最終可能被管理處警告。
三房單位(232個)
「晉環」提供232個三房單位，佔全盤近30%，但當中可以細分為兩類，一類為面積六字中至七字的「三房一套」；另一類為面積八字起跳的「三房一套連工人房及工人廁」。我們會再按其分類闡述其揀樓部署。
三房一套(91個)
- 先選擇「梗廚」還是「開廚」: 三房一套有91個單位，同樣出現低層跟高層室號不一的情況，所指就是39-42樓的「2A座C室」會放了在6-38樓的「2A座F室」之上，故實際上真正提供「三房一套」的單位只有三柱有提供。如果真的放眼三房一套，首先問一問自己對梗廚需求大與否，如果不介意開放式廚房，則可以考慮6-38樓的「2B座C室」，因為它是唯一提供開放式廚房的三房一套，其面積也最細只有639呎，開則上做到廳房同向，會朝向東南方向望新加坡國際學校。
- 「梗廚」單位主力牆擺位不同: 但如果你希望購入梗廚單位，則只有兩柱可以選擇，包括「2A座A室」(766呎)及「2A座C室」(39-42樓) / 「2A座F室」(6-38樓) (728呎)。首先要指出766呎的單位大了在一個玄關位置，至於其他地方則分別不太大。方位上「2A座A室」向南望國際學校；但「2A座C室」(39-42樓) / 「2A座F室」(6-38樓) 則向西北方望日後黃竹坑站三期項目。其次看開則，766呎的單位的近廳房及廚房均為主力牆，會侷限拓大客飯廳的潛力；而728呎單位則兩間細房中間為主力牆，會削弱了日後房間合併的潛力，故需要自己作出取捨。
| 2A座6-38樓A室 (766呎) | 2A座6-38樓F室 / 2A座39-42樓C室 (728呎) | 2B座6-38樓C室 (639呎) | |
| 客飯廳 | 222呎 | 221呎 | 202呎 |
| 主人套房 | 118呎 | 113呎 | 120呎 |
| 房間 | 53呎 | 53呎 | 52呎 |
| 房間 | 57呎 | 55呎 | 52呎 |
| 洗手間 | 34呎 | 34呎 | 34呎 |
| 廚房 | 54呎 | 55呎 | 不適用 |
| 露台+工作平台 | 43呎 | 41呎 | 39呎 |
| 玄關及走廊 | 63呎 | 44呎 | 44呎 |
| 方位 | 向南(望國際學校) | 向西北(望日後黃竹坑站三期) | 向東南(望國際學校) |
三房一套連工人房及工人廁(131個)
- 900多呎單位多設玄關: 「晉環」共有131個「三房一套連工人房及工人廁」的單位，分布於樓盤六柱，部份只局限於較高樓層單位，而面積大致可以分為800多呎及900多呎。如果把該六柱的單位面積逐一計算，你會發現面積較大的900多呎單位，不少位置也跌入玄關及走廊，部份戶房間及主人房反而比起800多呎的單位還要細。所以作出抉擇時，可以先考慮自己對玄關的需求有多大。
- 部份主人房設有衣帽間: 另外部份單位的主人套房設置了衣帽間，但別以為有衣帽間就等於主人套房一定特別大，經量度後，部份不設衣帽間的主人套房，比起設衣帽間的主人套房還要大，這一點也必須留意。
- 揀細不揀大: 反觀如果著重空間的實用性，我們建議「揀細不揀大」，其中面積最細的「1A座G室」能做到廳房同向，兩間客房也各有58呎及60呎，主人套房更有179呎，方位就以向南望國際學校為主，理應可以望到山景，屬於間隔頗合理的開則；次選則為「2A座D室」，其開則跟「1A座G室」差不多。
| 1A座6-21樓F室 (937呎) | 1A座22-40樓G室 (840-850呎) | 1B座6-42樓A室 (919-921呎) | |
| 客飯廳 | 241呎 | 208呎 | 235呎 |
| 主人套房 | 169呎 | 179呎 | 161呎 |
| 房間 | 51呎 | 58呎 | 51呎 |
| 房間 | 51呎 | 60呎 | 51呎 |
| 洗手間 | 34呎 | 34呎 | 34呎 |
| 廚房+工人房 | 117呎 | 115呎 | 114呎 |
| 露台+工作平台 | 48呎 | 47呎 | 48呎 |
| 玄關及走廊 | 72呎 | 43呎 | 98呎 |
| 方位 | 向東(望黃竹坑四期) | 向南(望國際學校) | 向西(望金寶花園) |
| 1B座6-42樓D室 (882呎) | 2A座39-42樓D室 (845呎) | 2B座6-38樓A室 (856呎) | |
| 客飯廳 | 191呎 | 211呎 | 226呎 |
| 主人套房 | 176呎 | 167呎 | 136呎 |
| 房間 | 51呎 | 54呎 | 60呎 |
| 房間 | 57呎 | 46呎 | 62呎 |
| 洗手間 | 32呎 | 34呎 | 32呎 |
| 廚房+工人房 | 97呎 | 99呎 | 99呎 |
| 露台+工作平台 | 47呎 | 48呎 | 46呎 |
| 玄關及走廊 | 35呎 | 47呎 | 71呎 |
| 方位 | 向東南(望黃竹坑站4期) | 向東北(望黃竹坑站5-6期) | 向西北(望香港仔及黃竹坑站3期) |
四房單位(58個)
「晉環」也有提供58個四房單位，分布於六柱內，但內裡還可以再細分「四房一套連工人房及工人廁」(8個)、以及「四房雙套連工人房及工人廁」(50個)。如果放眼於這個盤最大分層單位，在揀樓時有什麼要注意呢?
四房一套連工人房及工人廁(22個)
- 剔走「2A座A室」: 四房一套連工人房及工人廁只有8個單位，分布於40-41樓的「2A座A室」(1,158呎)、39-42樓的「2B座B室」(965呎)及40-41樓「2B座C室」(1,067呎)。雖然面積偏大，但我們建議在三柱單位中剔走「2A座A室」不選擇。雖然其面積較大，但由入門口起的玄關共有62呎，同時兩邊房間合共有44呎走廊，兩部份面積共有106呎，佔面積近一成。但明明單位面積偏大，卻不附設工作平台，也意味日後晾衫會較困難。
- 首選「2B座C室」: 餘下「1A座A室」、「2B座B室」及「2B座C室」單位。三柱之中，我們建議選擇「2B座C室」(1,067呎)的單位。雖然兩個單位的開則差不多，都屬於直入長型客飯廳，之後經走廊直入就是四間房間，但單計走廊空間只有6.75米，所佔據空間較「2B座B室」為少；加上「2B座B室」為全黑廁類，反觀「2B座C室」起碼主人套廁非黑廁，故我們會較偏向首選「2B座C室」
| 1A座6-21樓A室 (1,135呎) | 2A座40-41樓A室 (1158呎) | 2B座39-42樓B室 (965呎) | 2B座40-41樓C室 (1067呎) | |
| 客飯廳 | 285呎 | 244呎 | 192呎 | 226呎 |
| 主人套房 | 167呎 | 168呎 | 152呎 | 202呎 |
| 房間 | 88呎 | 82呎 | 69呎 | 76呎 |
| 房間 | 67呎 | 60呎 | 66呎 | 77呎 |
| 房間 | 64呎 | 53呎 | 57呎 | 75呎 |
| 洗手間 | 34呎 | 34呎 | 36呎 | 35呎 |
| 廚房+工人房 | 168呎 | 156呎 | 136呎 | 93呎 |
| 露台+工作平台 | 60呎 | 40呎 | 50呎 | 54呎 |
| 玄關及走廊 | 58呎 | 106呎 | 72呎 | 65呎 |
| 方位 | 向西(望金寶花園) | 向東南(望國際學校) | 向北(望黃竹坑站3期) | 向東南(望國際學校) |
四房雙套連工人房及工人廁(36個)
- 「2B座A室」不設工作平台: 四房雙套連工人房及工人廁共有三柱，分別為22-40樓「1A座A室」(1,205-1,207呎)、22-40樓「1A座F室」(1,218呎)及40-41樓「2B座A室」(1,302呎)。當然如果著重空間的話，不二之選就是「2B座A室」的單位，因為其客飯廳達353呎，比起一個開放式單位的面積還要巨型及闊落；至於兩間套房則分別116呎及157呎。但跟「四房一套」最大單位相似，如此巨大的單位卻沒有設置工作平台，若有晾曬需要的話，可能會有點麻煩。
- 「1A座A室」(22-40樓)的房間比例較勻衡: 至於餘下三柱「四房雙套連工人房及工人廁」，面積大一點的「1A座F室」會放了較多比例在玄關位置，有人未必喜歡入屋直望單位，這裡就設置了52呎玄關，但房間比例則會偏細一點，兩間客房各有51呎。反觀「1A座A室」單位的房間比例較勻衡，客房各有64呎，而主人套房則分別123呎及161呎。
| 1A座22-40樓A室 (1,205-1,207呎) | 1A座22-40樓F室 (1,218呎) | 2B座40-41樓A室 (1,302呎) | |
| 客飯廳 | 289呎 | 278呎 | 353呎 |
| 主人套房 | 161呎 | 208呎 | 172呎 |
| 主人套房 | 123呎 | 158呎 | 157呎 |
| 房間 | 64呎 | 51呎 | 60呎 |
| 房間 | 64呎 | 51呎 | 59呎 |
| 洗手間 | 34呎 | 34呎 | 34呎 |
| 廚房+工人房 | 197呎 | 117呎 | 172呎 |
| 露台+工作平台 | 60呎 | 60呎 | 47呎 |
| 玄關及走廊 | 54呎 | 98呎 | 101呎 |
| 方位 | 向西(望金寶花園) | 向東(望黃竹坑站4期) | 主人套房及客飯廳向西南(望內園) 客房向西北(望黃竹坑站3期) |
價單及付款辦法剖析
發展商在20210年4月23日開出首張價單，合共160個單位，扣除最高18%的即供折扣額，即供均價29,688元呎，遠遠拋離同區新式的住宅「南灣」以及「深灣軒」等，創出鐵路上蓋新盤開售新高呎價。
- 宜參考二手價格: 即供價格去計算，最平一房單位也要過千萬元，但實情用相同價格卻可在區內升格兩房，只因「深灣軒」的兩房單位，現時也大約千萬元水平；至於「晉環」兩房單位，入場價卻要1317萬元，但手持同一銀碼卻可購入三房單位。縱然鐵路盤有優勢，但一站隔在「利東站」的二手樓也有相關效應，而且即買即住即收租的前提下，我們建議準買家在入票前，應該跟二手市場作比較。
- 單位跌出按保範圍: 值得留意，最平的一房單位已經超出了一千萬元，意味即使準買家選擇了「建築期付款」也不能夠借「新按保」上會。因為根據新按保的規定，物業在1000萬元以下才能借取最高80%按揭。不過由於首張價單並未銜蓋面積最細的一房套房、以及開放式單位，未知有否單位最終能跌入按保範圍。如果能夠跌入按保範圍，才值得採用建築期付款，待物業落成時再申請按保。
表: 第一張價單
| 推出 | 訂價 | 即供 | 涉及單位 | |
| 1房套房 | 42個 | 1,397.6萬-1,553.6萬元 | 1,146萬-1,274萬元 | 1A座6-37樓D室、1A座6-21樓G室 |
| 純2房 | 58個 | 1,606萬-1,830.3萬元 | 1,317萬-1,501萬元 | 1B座10-15樓A室、2B座6-38樓E室 |
| 2房雙套 | 20個 | 2,023.7萬-2,171.9萬元 | 1,659萬-1,781萬元 | 1A座6-22樓B室、1A座6-22樓C室 |
| 3房套房 | 14個 | 2,643.7萬-2,756.9萬元 | 2,168萬-2,261萬元 | 2A座12-28樓F室 |
| 3房1套+工人房+工人廁 | 26個 | 3,085.8萬-3,496.3萬元 | 2,530萬-2,867萬元 | 1A座6-21樓F室、1A座22-30樓G室、1B座10-15樓A室 |
今次發展商只提供了三種付款辦法，並不太過繁複，分別為「120天付款辦法」、「360天付款辦法」以及「建築期付款」；而如果選用「120天付款辦法」，可以選擇減少折扣額而換取發展商全期70%一按計劃，但貸款年期只有25年，但息率卻可貼近傳統銀行P按的「2.5厘」，故對於首期較緊絀的買家也值得採用。
| 付款方法 | 支付方式 | 基本折扣 | 發展商高成數按揭 |
| 120天付款辦法 | 簽臨約: 5% 臨約後120天: 95% | -18% | N/A |
| 120天付款辦法+發展商備用一按 | 簽臨約: 5% 臨約後120天: 95% | -15.5% | 一按:70% 按揭息率: 全期2.5厘 按揭年期: 25年 需提供入息證明 |
| 360天付款辦法 | 簽臨約: 5% 臨約後120天: 5% 臨約後360天: 90% | -16% | N/A |
| 建築期付款 | 簽臨約: 5% 臨約後120天: 5% 入伙: 90% | -15% | N/A |
- 120天付款辦法: 這個屬接近即供的付款辦法，故可獲取最高18%的折扣額，但買家在售樓處簽臨約後需要先支付訂金5%，而餘額95%則在簽署臨約後的120天內繳清，意即買家有3個月時間找尋銀行上會。我們會以最平的一房單位作例子，訂價為1,397.6萬元，選用「120天付款辦法」即可獲取18%折扣，樓價為1,146萬元，買家支付了5%訂金後，在成交前自己要多預備45%的樓價，前後預備50%首期上會，而餘額50%則向銀行借貸，所以每月供款就是22,640元，要通過加息三厘的壓力測試，則最少要有54,224元的入息。這種支付方式月供最少，但第一筆資金卻付出最多，最少要有617萬元才買得起全場入場單位。
- 120天付款辦法+發展商備用一按: 部份人可能首期不足，你眼前唯一的方法就是借取發展商備用一按。因為你不能選用新按保，且就算你採用「360天付款辧法」、或「建築期付款」亦不能採用發展商備用一按，因此有高成數按揭需求的買家只有這條出路，就是選用「120天付款辦法+發展商備用一按」。但所謂高成數，實情也要自己支付30%首期，也就是準買家在簽臨臨約時先支付5%訂金，之後在成交前多預備25%樓價，而餘額70%向發展商借貸。若以最平的一房單位為例，折實價格為1,181萬元，自己需預備354.3萬元首期，也令第一筆資金可壓縮至400萬左右，但月入卻會大增至37,087元。根據發展商備用一按計劃，準買家需提供「入息證明」能供得起，故以供款佔入息一半作準則的話，月入有74,174元便可過關。
- 360天付款辦法: 如果需要賣樓籌集資金上會，則可能需要選擇「360天付款辦法」或「建築期付款」。但「360天付款辦法」就容許買家在簽臨約後先支付5%訂金，在簽臨約後120天加訂5%，而餘額則在360天後找清，也意味買家有近一年時間去多籌集40%資金作為首期，而餘額50%則透過銀行借貸上會。由於折扣額跟「120天付款辧法」相差不遠，若有籌集資金需求的買家也可選用這方法上會。可以看下表第三行的供款欄目便一目了然。
- 建築期付款辧法: 如果需要更長時間籌集資金，則可選擇「建築期付款」，因為在簽臨約後支付5%、及在120天加訂5%後，餘額可在入伙時才找清。物業的關鍵日期在2022年12月31日，相當於有20月時間籌集資金。以一房單位為例，其月供僅比「120天付款辦法」多出830元。
表: 一房入場單位供款實例(1A座6樓D室 / 1A座6樓G室)
| 120天付款辦法 | 120天付款辦法+備用一按 | 360天付款辧法 | 建築期付款 | |
| 樓價 | 1,146萬元 | 1,181萬元 | 1,174萬元 | 1,188萬元 |
| 首期 | 50%: 573萬元 | 30%: 354.3萬元 | 50%: 587萬元 | 50%: 594萬元 |
| 貸款額 | 50%: 573萬元 | 70%: 826.7萬元 | 50%: 587萬元 | 50%: 594萬元 |
| 月供 | 22,640元 | 37,087元 | 23,194元 | 23,470元 |
| 入息需求 | 54,224元 | 74,174元 | 55,549元 | 56,211元 |
| 第一筆資金 | 617萬元 | 400萬元 | 632萬元 | 640萬元 |
表: 兩房入場單位供款實例(2B座6樓E室)
| 120天付款辦法 | 120天付款辦法+備用一按 | 360天付款辧法 | 建築期付款 | |
| 樓價 | 1,317萬元 | 1,357萬元 | 1,349萬元 | 1,365萬元 |
| 首期 | 50%: 658.5萬元 | 30%: 407.1萬元 | 50%: 674.5萬元 | 50%: 682.5萬元 |
| 貸款額 | 50%: 658.5萬元 | 70%: 949.9萬元 | 50%: 674.5萬元 | 50%: 682.5萬元 |
| 月供 | 26,018元 | 42,614元 | 26,651元 | 26,967元 |
| 入息需求 | 62,315元 | 85,228元 | 63,829元 | 64,586元 |
| 第一筆資金 | 709萬元 | 459萬元 | 726萬元 | 735萬元 |
表: 三房入場單位供款實例字(2A座12樓F室)
| 120天付款辦法 | 120天付款辦法+備用一按 | 360天付款辧法 | 建築期付款 | |
| 樓價 | 2,168萬元 | 2,234萬元 | 2,221萬元 | 2,247萬元 |
| 首期 | 50%: 1,084萬元 | 30%: 670.2萬元 | 50%: 1,110.5萬元 | 50%: 1,123.5萬元 |
| 貸款額 | 50%: 1,084萬元 | 70%: 1,563.8萬元 | 50%: 1,110.5萬元 | 50%: 1,123.5萬元 |
| 月供 | 42,831元 | 70,155元 | 43,878元 | 44,392元 |
| 入息需求 | 102,581元 | 140,310元 | 105,088元 | 106,318元 |
| 第一筆資金 | 1,177萬元 | 766萬元 | 1,206萬元 | 1,220萬元 |
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