【会议直击】星盛商业深耕大湾区商用物业 新世界发展旗下公司为基石

【财华社讯】物业运营服务供应商星盛商业将于1月14日在香港公开招股，并拟于1月26日在香港交易所主板上市。公司计划发行2.5亿股，其中10%为香港公开发售，90%为国际配售。招股价介乎3.2元（港币，下同）至3.88元，每手1000股, 入场费约3919元，预计总集资额最多9.7亿元。建银国际和中信建投担任联席保荐人。

根据中指院，截至2020年9月30日，按于深圳的运营中购物中心数量计算，公司排名第一；按于深圳的运营面积计算，公司排名第二；按于大湾区的运营中购物中心数量计算，公司排名第四；按于大湾区的运营面积计算，公司排名第七。

截至2020年9月30日，公司总签约管理面积约2990万平方米，总签约管理项目数量约45个，覆盖中国18个城市，其中27个项目位于大湾区，7个项目位于长三角地区。

谈及公司投资亮点，执行董事兼董事会主席黄德林表示，公司是大湾区领先的商用物业运营服务供应商，受益于区域利好政策，并具有全国布局；公司以广受认可的标杆项目及灵活的运营模式实现规模扩张；综合运营管理能力创造强大的盈利水平；与星河控股的资源生态圈的协同效应等。此外，公司的业务模式包括委托管理服务、品牌及管理输出服务、整租服务。

截至2020年9月30日，公司管理共31个由星河控股及其联繫人开发的商业物业，合约面积为125.8万平方米，占总合约面积约41.9%。当被问及是否在业务上较依赖星河控股，公司管理层说，公司与星河控股有稳定的业务关系，这种关系在市场中很常见。在业绩期內，公司独立第三方的商用物业面积及数量在持续增长。截至2020年9月30日，公司独立第三方面积达到约174万平方米，占合约面积的比例达到约58.1%。“我们也逐渐在降低对关联方的依赖，我们相信与星河控股的合作关系对双方有利，我们还会持续努力拓展第三方的项目。”

财务方面，公司业务稳定增长，在2017年至2019年间，收入年复合增长率在约18%；毛利率年复合增长率在约20.3%。

公司表示，所募集资金约55%将用作寻求其他中小型商用物业运营服务供应商的战略收购及投资，以壮大商用物业运营服务业务及扩大商用物业运营服务组合；约20%将根据整租服务模式用作零售商用物业翻新；约10%将用作进行拥有优质商用物业的项目公司的少数股权投资；约5%将用作提升互联网及资讯系统及智能运营数据中心；约10%用作一般业务用途及营运资金。

公司执行董事兼董事会主席黄德林、执行董事兼总裁陶慕明、执行董事兼常务副总经理牛林、执行董事、副总经理兼财务总监文艺出席记者会并回答提问，节录如下：

Q: 公司曾多次交表，上市进程较为波折，这是否与疫情及商业寒冬的宏观形势有关？

A: 公司上市是根据公司发展方向、整个市场的状况、公司自身发展阶段，并结合公司发展战略等多个因素决定。我们是在分析了多个市场因素的情况之下作出了慎重的决定，发行时机是符合公司整个发展的需要。疫情对公司的影响有限，影响最大的是2020年第一季度，业主方对商户进行了租金减免和帮扶的补贴。公司作为一家轻资产的管理公司，疫情对我们自身财务影响有限，亦令公司自身细节化的管理水平得到加强。

Q: 基石投资者的情况。和新世界发展有没有进一步合作计划？

A: 我们的基石一共有4家公司，包括新世界发展旗下的Pilgrim Ever、深创投旗下SCGC资本、招商局作为股东之一的深圳市旗昌、由双城资本管理的Virtues Origin SPC。我们认为这个组合对公司未来发展有很大帮助。我们会更多考虑与投资者日后的关联发展，希望和基石投资者有更好协同发展。

Q: 公司未来会考虑开发哪些区域的物业？

A: 我们会深耕大湾区并进行拓展，我们会在经济较发达、人口消费能力较高的城市做拓展，比如大湾区加长三角地区。

Q: （财华社）公司未来计划在哪些城市有收併购项目？

A: 公司有55%的集资资金将会用于收併购及投资中小型商用物业，区域会根据公司拓展方向，暂时不方便透露。

文：龙曼