火炭「星凱.堤岸」開價夠貼地 利好銷情?
全盤共有1335伙的火炭「星凱·堤岸」,是今年至今最大型新盤,亦是內房中洲置業在港首個大型住宅項目。發展商已公布首張價單,涉及268伙,折實平均呎價18,888元,而一房折實售617萬元起,開價是否夠貼地?有利「政策市」下銷情?
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參考大圍「柏傲莊」1期首張價單平均折實呎價為18,922元,「星凱·堤岸」平均折實呎價較前者低出0.2%,對比「柏傲莊」3期首批均呎19999元,亦低開5.6%。反映中洲為新盤開價克制,要視乎往後銷售表現再加價。
「星凱·堤岸」開價不進取
至於比較二手市場方面,火炭區現有四個大型私人屋苑,包括「御龍山」、「銀禧花園」、「駿景園」及「晉名峰」。據中原地產數據,最接近火炭站的「御龍山」,上月平均二手成交呎價18,591元,「駿景園」為14,367元,「銀禧花園」為13,911元,「晉名峰」則為15,676元。
所以,「星凱.堤岸」平均折實呎價較同區二手有溢價1.6%至35%,兩者差距視乎二手樓齡而定,不過,同樣接近火炭站的「御龍山」,「星凱.堤岸」開價只有輕微溢價,發展商開價不算進取。
「星凱.堤岸」租金回報料逾2%
另外,樓齡有13年的「御龍山」租金回報率有2%,料新盤「星凱.堤岸」租金回報率至少超過2%,而現時中小型住宅約有2.46%的租金回報率,買樓收租是否仍吸引見仁見智,但低息環境料仍會吸引投資客入市。
「星凱.堤岸」首批268伙的價單定價由726.4萬至2,399.3萬元,以最高15%折扣計,折實售價617.4萬至2,039.4萬元,價單呎價18,577元至25,830元,折實呎價15,790元至21,954元。
入場一房單位面積331方呎,折實售617.4萬元,折實呎價18,653元。至於兩房戶最平單位面積568方呎,折實售896.8萬元,折實呎價15,790元。
首張價單涉及268伙,當中1房有62伙,實用331至348方呎,佔首批23%;2房66伙,實用462至542 方呎,佔25%;2房連儲物室66伙,實用552 至573方呎,佔25%;3房74伙,實用673 至945 方呎,佔28%。
「星凱.堤岸」位於火炭坳背灣街1號,鄰近港鐵東鐵線火炭站,步行約一分鐘已經可以去到鐵路出入口,是該盤最強賣點。另外,發展商為項目設有約10萬方呎商場,擬提供國際級幼稚園、食肆、超市等生活所需商店。