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被視為毗鄰火炭站的大型住宅項目，由中洲置業持有的火炭「星凱．堤岸」，項目預計關鍵日期2022年12月31日，改為2023年3月31日，樓花期約有18個月。全盤共由四座物業組成，合共提供1,335個住宅單位，戶型設有開放式至四房單位。除了地盤本身四面環樓外，經歷恒大事件後，大家也對中資財團頗有戒心，銀行是否會承造「樓花按揭」呢? 我們都向銀行查詢過。選購這個樓盤還有什麼要注意呢? 我們會為大家拆解當中陷阱！
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星凱．堤岸資料
| 樓盤名稱 | 星凱•堤岸 |
| 位置 | 坳背灣街1-11號 |
| 單位數目 | 1,335個 |
| 面積 | 228-2,001呎 |
| 戶型 | 開放式: 228-259呎 (75個) 1房: 325-385呎 (378個) 2房: 462-583呎(451個) 3房: 673-947呎(378個) 4房: 1,063-1,146呎(2個) 特色: 237-2,001呎 (51個) |
| 車位 | 196個 |
| 校網 | 91校網 |
| 關鍵日期 | 2023年3月31日 |
| 綠色建築認證評級 | 不予評級 |
| 發展商 | 中洲控股 |
| 官方網站 | http://www.thearles.com.hk/ |
| 示範單位地址 | 九龍灣宏照道金利豐國際中心 |
星凱．堤岸開價
| 首批 | 268個 |
| 折扣額 | 15% |
| 平均呎價 | $22,222 |
| 折扣後售價 | $18,888 |
| 區內二手造價 | 御龍山: 18,591元 銀禧花園: 13,911元 駿景園: 14,367元 晉名峰: 17,556元 |
星凱‧堤岸位置與周邊二手價 (VR地圖)
項目背景
1998年: 牛奶公司申請改劃「綜合發展區」
「凱堤」的前身，實情是由牛奶公司持有的「惠康倉」。牛奶公司曾於1998年夥拍「九鐵」及「華潤集團」，計劃把「惠康倉」以及毗鄰「沙田冷倉」、「百適倉」等用地合併重建發展。項目佔地逾55萬方呎，及後成功向城規會改劃為「綜合發展區」，准以4倍地積比率重建商住項目，可建樓面達220萬呎，提供2,768個單位。
2004年: 爪哇控股中標「惠康倉」項目
牛奶公司把「綜合發展區」中的「惠康倉」以暗標形式招標，終由爪哇控股以5.55億元，力壓新地、信和、九建等財團中標。「惠康倉」佔整個「綜合發展區」約四成面積，佔地215,280呎，最高可建樓面約為860,000呎，每呎樓面地價逾640元，並正式在2004年7月30日把業權轉讓爪哇。
2005年: 爪哇向城規會提交規劃大綱
獲取地皮後，爪哇控股展開了前期發展工作，包括申請把毗鄰「東鐵火炭站」及「巴士站」合併發展，地皮面積約為535,066呎，建議以地積比率4.19倍發展，總樓面逾2,245,412呎，興建10幢17至42層高住宅，並分三期提供2,268伙。
當中第一期為「惠康倉」共有1,068個單位；第二期則為「交通交匯處」，沒有住宅單位；第三期則為港鐵旁邊的長型地皮，會建有1,200個單位。當時爪哇提出與九鐵磋商合作發展並各佔一半樓面，但港鐵及城規會反對，終相關方案並不獲通過。
2006年: 縮細規模再向城規會闖關
方案不被通過後，爪哇控股選擇把發展項目的規模縮小再闖關，包括把原本建議發展三期改為兩期，並擴大單位面積，由平均每戶907呎增大至997呎；同時原擬建十幢物業則改為八幢物業，單位數目也縮減至2,063伙，但最終方案同樣不被接納，其後發展商一直向城規會上訴委員會作出上訴，在2010年才獲判上得直，並批出興建2,061個單位。
2011年: 獲屋宇署批則
發展商爪哇控股上訴得直後，並成功爭取可先發展「惠康倉」部份，在2011年10月獲屋宇批則，容許項目在四層平台上興建4座35-43層高住宅，住宅部份831,359呎呎、另設約商業樓面167,803呎，總樓面999,162呎。其後2012年12月及2013年10月也曾作出定。2014年10月，發展商獲批申請延期動工四年至2018年10月。
2015年: 爪哇控股轉售地盤予中洲控股
爪哇控制在2015年，以總代價逾十億元售予深圳中洲集團或相關公司，但當中並未包括跟政府磋商的補地價金額。其後中洲控股在2017年為「惠康倉」完成補地價手續，金額為35.8億元，相當於每呎補金額3,583元。
2017年: 中洲向城規會再提出改劃
獲得地皮後，中洲控股再向城規會提交規劃大綱進行改劃。連同毗鄰用地共建有2,443個單位，以地盤面積53萬呎，申請人擬興建8幢37至47層高分層住宅，住用總樓面達205萬方呎，提供單位約2,443伙。比起7年前核准方案，單位數目增加382伙，平均每伙面積則由998呎減至842呎。另食肆及商店樓面各佔約9萬方呎，另有約9,000多方呎樓面作幼稚園用途。
在整個綜合發展區中，中洲持有的「惠康倉」會興建4幢住宅大廈，樓高40至46層，預計會提供1,296伙，當中70%為430-750呎中小型單位。至於毗鄰火炭站及坳背灣街巴士站，則由政府及九鐵所持有，獲准建4幢住宅大廈，提供1,147伙。
火炭綜合發展區規劃大綱
| 2005年 | 2006年 | 2010年 | |
| 地盤面積 | 535,067呎 | 535,067呎 | 535,067呎 |
| 總樓面面積 | 住宅: 2,057,039呎 零售: 188,374呎 | 住宅: 2,057,039呎 零售: 188,374呎 | 住宅: 2,057,039呎 食肆及零售: 188,374呎 |
| 座數 | 10座 | 8座 | 8座 |
| 樓層 | 17-42層 | 35-43層 | 37-47層 |
| 單位數目 | 2,268個 | 2,063個 | 2,443個 |
| 車位數目 | 943個 | 住宅: 658-985個 訪客: 40個 零售: 89個 學校: 14個 | 待定 |
2020年: 申請預售樓花同意書
歷時超過16年的發展期，發展商中洲控股在2020年4月為項目申請預售樓花同意書，據地政總署資料顯示，物業會在2022年12月落成，當中「惠康倉」項目則會提供1,335伙，會提供涵蓋開放式至四房的戶型。
區內二手私樓呎價
御龍山
如果數到火炭區的私樓項目，首選就是港鐘「火炭站」旁的「御龍山」，由信和及港鐵合作發展。發展商在2008年金融海嘯前開售，吸引大批買家入市，只因鐵路站上蓋成為樓盤的最大優勢。項目共由十座組成，合共提供1,375個單位，面積由499-3,070呎不等，以兩房、三房及四房為主，並提供289個車位。項目的「AB室」主要向東，望向沙田方向及城門河一帶，打側能望到馬場景。而「CDE室」則以望向火炭工廠區及半山為主。
銀禧花園
火炭區樓價較相宜的私樓，則是「銀禧花園」。這個由九座組成，合共提供2,261個單位的項目，標準面積由498-510呎不等。這個屋苑以兩房單位為主，部份兩房包括「1至8座A及D室、E及F室」均採取長直廳形的設計；部份如「1、4、6座B-C室」及「5座B-C及F-G室」，實用面積498呎的單位，則採曲尺廳設計；另外還有一款設玄關、且採用曲尺廳設計的開則，分布於「1-4座、6-8座F及G室」以及「2-3座、7-8座B及C室」。
駿景園
一直沿著火炭站行落去，還有另一個知名屋苑「駿景園」，是由新地及港鐵合作發展，項目共分兩期發展，合共提供2,504個單位，實用面積介乎596呎-1,401呎。十座物業分前後兩排而建，第一期「1-7座」的E及F室最能貼近沙田馬場景，景觀角度比起「御龍山」還要優勝；而餘下「1-7座」A-D室則望向內園方向為主。至於第二期則在1996年落成，由「8-11座」組成，當中「E-H室」以望內園景為主，而「A-D室」則望火炭山景為主。屋苑自設九萬呎商場、且提供2,115個住宅車位，故車位比例充足。
晉名峰
「晉名峰」是唯一一個屋苑，原本是大學宿舍，但其後大學把土地交回政府後，政府在2002年推出拍賣，終由永泰及南豐聯手以6.6億元投得，較底價高出57%，以可建樓面436,265呎計算，每呎地價1,513元。跟「御龍山」、「銀禧花園」及「駿景園」不同之處，並非座落在火炭港鐵站以南的項目，而是座落在火炭站以北。
火炭區內私樓項目
| 御龍山 | 銀禧花園 | 駿景園 | 晉名峰 | |
| 座數 | 10座 | 9座 | 10座 | 5座 |
| 單位數目 | 1,375個 | 2,261個 | 2,504個 | 424個 |
| 面積 | 491-3,070呎 | 498-510呎 | 596-1,401呎 | 568-2,075呎 |
| 落成年份 | 2008年 | 1986年 | 1995年 | 2006年 |
| 發展商 | 信和、港鐵 | 長實 | 新地、九鐵 | 永泰、南豐、南聯 |
| 平均呎價 | 18,591元 | 13,911元 | 14,367元 | 17,556元 |
胡說評析
內房背景是否穩健?
「中洲置業」屬內房
據發展商官方網站，發展商「中洲置業(香港)」是如此形容自己: 「中洲為內地最具規模的房地產發展商。」 查實同系在深圳上市的「中洲控股」，在1984年成立，現時在深交所主板上市。我們翻查「中洲控股」在「深交所」的業績，2020年度純利為2.8億元人民幣，按年大減64%。
「三條紅線」反映財政狀況
但經歷恒大事件後，我們反而更關注內房財政狀況是否穩健。內地政府為壓抑市場過熱，住建部及央行早前定出「三條紅線」。踩中紅線愈多，反映其財政狀況愈岌岌可危。所謂「三條紅線」，即是什麼? 如果房企剔除預收款後的資產負債大於70%，就會踩中了第一條紅線；第二條就是，淨負債率超過100%；第三，就是現金對短債的比率少於一倍。從「中洲控股」的年報顯示，公司踩中了兩條紅線。
表: 「三條紅線」
| 1. | 剔除預收款後的資產負債大於70% |
| 2. | 淨負債率超過100% |
| 3, | 現金對短債的比率少於一倍 |
「中洲控股」跟「中洲置業」為關聯公司
按但可能你會問，「中洲置業(香港)」跟納入深圳上市的「中洲控股」有沒有直接關係呢? 翻查「中洲置業(香港)」的官方網站，他們是這樣介紹自己：「中洲置業於2015年開始發展香港房地產，以香港為基地，全力發展香港及海外市場，所有員工皆為香港本地團隊，在地產界擁有豐富經驗。」看來「中洲置業」都想盡量搣甩內房的形象，就此我們都曾向「中洲置業」查詢，得知中洲置業是獨立公司，並非由深圳上市的「中洲控股」直接持有。事實上，翻查「深交所」年報，「中洲控股」有斷斷續續為「中洲置業有限公司」及「中洲(火炭)有限公司」做擔保，其中部份擔保金額更在出年到期，兩者關係屬於「關聯公司」。這也意味若果「中洲控股」出事，主力香港業務的「中洲置業」也可能受牽連。
景觀分析
樓盤西面望明渠、火炭路及山景
《胡．說樓市》團隊在樓盤附近放置航拍機，四座物業當中第二、三、五座設於地盤西面，樓盤以西遠眺居屋「穗禾苑」的遠山景。但向西面的最大影響是有西斜問題外，低層單位會望到火炭路。「火炭路」屬於接連「獅子山隧道」、「沙田路」及「城門河」直接進入火炭工業區的一條主要道路，故平常也會很多車輛經過，故低層較受車聲影響外，河道對面也會有用地會作骨灰龕，買家需留意。由於「火炭路」呈彎曲向火炭工業區方向延伸，我們以航拍機實地飛航經驗來看，對第五座的影響較大。
另外，樓盤西面會望向一條明渠。有人說，這條明渠會有臭味，我們團隊曾於兩個不同時期到訪該地，一次不能嗅到臭味，但一次卻有味道，故相信跟季節性因素影響較大。而在第五座毗鄰的「稻苗學院」，為樓高約15米合共四層高的教育機構，內裡會進行煮食，會有煙囪噴出一些油煙，現場會聞到一些煮食的味道，味道會否隨風飄入單位內，值得第五座向西面低層的單位住戶留意。(影響: 5座A、B、J室)
星凱‧堤岸向西VR模擬景觀
樓盤北面望內園及學校景
樓盤北面會朝向工廠區，但發展商透過自家園林盡量拉遠跟工廠區距離，所以「1座B-E室」、「2座A、B、G、H室」、「3座E、F、G、H室」、「5座E、F、G、H室」為主。但要留意園景前方的一幅吉地，日後會興建小學校舍。近學校的下課鐘聲、小息時操場聲會否影響住戶，自己也要留意一下。
星凱‧堤岸向北模擬景觀(VR功能)
樓盤以南望城門河、鐵路
四座物業中，樓盤的第一及二座其中一邊會朝向南面。低層會望向火炭鐵路站，列車經過會有車聲，但我們團隊現場感受，卻得聲音不算很大，反而月台上扶手電梯會長期發出一些「嘀、嘀、嘀」的提示聲。早上跟環境聲並存，可能未必感受到聲響，但夜闌人靜時，鐵路還未停駛時，聲音會否傳入屋，建議準買家要來實地考察一下。(影響: 1座G、F室、2座C、E、F室)
樓前方就是御龍山以及火炭鐵路大樓，其實透過航拍片，即使前方景觀開揚，但10樓望出去仍難望到城門河，因為前方的建築物，如體院等會遮擋河景。將航拍機升至25樓，向南的單位就能望到開揚的城門河景觀，但要注意的是第1座E至G室，以及第2座的F室，將被御龍山削去一部分河景，而且23樓或以上，才能避開前方的「火炭鐵路大樓」。至於升至約49樓的高層單位，河景則更加遼闊，但始終御龍山都會遮擋第1座E至G室，第2座的F室，以及第3座B至D室的部分河景。
星凱‧堤岸向南模擬景觀 (VR功能)
樓盤以東望工業用地及未來發展區
但整個項目最大的潛在隱憂是東邊。樓盤座落火炭工業區位置，但由於處於較邊陲位置，故只有東邊較受工業用地所影響，分別會面向「安盛工業大廈」、「海輝工業中心」、「華威工業大廈」、「沙田冷倉」、及由港鐵持有的未發展用地。(影響: 1座A及H室)
工業用地發展
根據《工業用地檢討報告2014》，環繞禾穂街、禾香街的「大家樂中心」、「百適二倉大廈」、「沙田冷倉二倉」、「百適一倉」及「沙田冷倉一倉」曾在2009年的檢討報告中改劃為「其他指定用途(註明商業)」用途，其後「百適一倉」及「沙田冷倉一倉」均曾申請改建為住宅及零售用途，但卻被拒，規劃署建議重新保留作工業用途，故連同面向樓盤東面的工業用地，未來均會作工業發展，暫時難有任何改劃。因此樓盤以東面，只要高於30樓以上也可避過工業樓宇。
港鐵未發展用地
但實情朝向樓盤東面還有港鐵持有未發展用地。根據城規會已獲准的規劃大綱圖，港鐵用地准建4幢住宅大廈，提供1,147伙，會阻擋了朝向東面單位大部份景觀。
交通及配套
步行一分鐘火炭站
雖有景觀未必是樓盤的最主要賣點，但交通上卻相對有優勢，事關樓盤步行約一分鐘已經可以去到港鐵火炭站。雖然樓盤鄰近港鑼站，但其他交通如小巴及巴士的路線卻相對不多。
小巴及巴士選檡較少
雖然屋苑附近設交通交匯處，但當中暫時只有專線小巴「65K」，提供接駁服務至沙田第一城及小瀝源一帶，服務時間由早上6時半至晚上八時，每八至十五分鐘有一班車，車費5.9元。透過火炭站A出口外，也有專線小巴811號前往「愉翠苑」及「威爾斯親王醫院」，車費6.6元，服務時間早上6時15分至晚上11時15分，約八分鐘有一班車。另外這裡也設有九巴「88K」，可前往大圍、顯徑一帶，每程4.7元。
公共交通工具
| 小巴/巴士 | 收費 | 服務時間 | 班次 | 地點 |
| 專線小巴65K | 5.9元 | 06:00-20:00 | 8-15分鐘 | 沙田第一城、小瀝源 |
| 專線小巴811號 | 6.6元 | 06:15-23:15 | 8分鐘 | 愉翠苑、威爾斯親王醫院 |
| 九巴88K | 4.7元 | 05:30-00:20 | 12-20分鐘 | 顯徑、大圍 |
生活配套有限
屋宇將自設10萬呎商場及零售設施，但除此之外，日常生活配套均要前往御龍山基座的小型商場、或者駿景園商場才可以。而最近的大型商場則需要搭火車，前往沙田新城市廣場。
示範單位VR Tour
3座28樓H室：清水示範單位
3座28樓H室：有裝修
1座28樓B室377呎：清水示範單位
1座28樓B室377呎：有裝修
5座28樓H室 527呎：清水示範單位
平面圖揀盤攻略
今次「星凱．堤岸」提供較大比例上車間隔，由開放式、一房、兩房都有。四座物業，合共1,335個住宅單位，面積由228-2,001呎。開則算多樣化，因為兩房單位會提供開廚、梗廚外，當中還可配置工人房與否；同樣地三房單位，「純三房」可再選擇是否要儲物室；「三房一套」則可選擇是否要工人房、工人房內是否附設套廁、及工人房設套廁外，需否額外多一間儲物室。
揀樓要訣：有高揀高
綜合上述的景觀觀察，大家值得留意以下幾點。第一，「星凱．堤岸」無論東南西北都會受噪聲困擾；第二，向南單位間中會嗅到城門河的臭味；第三，部分向南單位，前方「御龍山」以及「火炭鐵路大樓」遮擋部分河景。因此，我們都建議大家，揀樓時盡量揀選高層單位，低層單位避之則吉。
星凱．堤岸開則分布與鳥瞰平面圖
| 間隔 | 單位 | 伙數 |
| 開放式 (228-259呎) | 1座5-48樓C室 2座6-48樓H室 | 75個 |
| 1房 (325-385呎) | 1座5-48樓B室 1座6-48樓F室 2座6-48樓A室 2座6-47樓E室 3座50樓D室 3座6-49樓E室 3座6-49樓F室 3座6-49樓G室 5座50樓D室 5座6-49樓E室 5座6-49樓F室 5座6-49樓G室 | 378個 |
| 2房開廚 (462-512呎) | 1座5-48樓D室 2座6-48樓B室 3座6-49樓B室 5座6-49樓B室 | 151個 |
| 2房開廚+工人房 (573呎) | 1座6-48樓E室 | 37個 |
| 2房梗廚 (527-542呎) | 1座6-48樓G室 5座6-49樓H室 | 75個 |
| 2房梗廚+工人房 (552-583呎) | 1座6-48樓H室 2座6-47樓D室 2座6-48樓G室 3座6-49樓J室 3座50樓F室 5座6-49樓J室 5座50樓J室 | 188個 |
| 純3房 (673呎) | 3座6-49樓A室 5座6-49樓A室 | 76個 |
| 3房連儲物室 (676-679呎) | 3座6-49樓D室 5座6-49樓D室 5座50樓C室 | 77個 |
| 3房1套 (731呎) | 1座6-48樓A室 | 37個 |
| 3房1套+工人房 (755-774呎) | 2座6-48樓F室 3座6-49樓H室 | 75個 |
| 3房1套+工人房+工人廁 (850呎) | 2座6-48樓C室 | 37個 |
| 3房1套+工人房+工人廁+儲物室 (945-947呎) | 3座6-49樓C室 5座6-49樓C室 | 76個 |
| 4房1套+工人房+工人廁 (1,063呎) | 3座50樓E室 | 1個 |
| 4房1套+工人房+工人廁+雙儲物室 (1,146呎) | 5座50樓E室 | 1個 |
| 特色單位 (237-2,001呎) | — | 51個 |
開放式單位 (75個)
首選「1座C室」
預算有限可放眼「星凱．堤岸」的開放式單位，但我們估計也會頗搶手。因為分層僅得75個單位，分別為為228呎的「1座5-48樓C室」、以及259呎的「2座6-48樓H室」。兩柱之中，開則上面積最細的228呎，雖然方位向西，但空間上卻少了大比例的玄關，較259呎的「2座6-48樓H室」好用一點。
次選「2座H室」
因為純粹從居住角度來說，「2座6-48樓H室」的客飯廳會斬開兩邊，其中一邊捱近大門口及洗手間對出，這個位置除了放儲物櫃外，也很難運用這個地方。反觀「1座5-48樓C室」的客飯廳會較歸一，空間雖狹小卻有較大發揮空間。
表: 開放式單位
| 1座5-48樓C室 (228呎) | 2座6-48樓H室 (259呎) | |
| 客飯廳連廚房 | 136呎 | 129呎 |
| 玄關 | 11呎 | 41呎 |
| 洗手間 | 28呎 | 29呎 |
| 露台 | 22呎 | 22呎 |
| 方向及景觀 | 向西望內園及未來小學 | 向北望內園及未來小學 |
| 選擇 | 首選 | 次選 |
1房(378個)
一房光廁首選「2座E室」
一房比例多共有378個單位，大家可以先決定是否需要光廁與否。如望選擇光廁，則只有兩柱可以選擇。分別為示範單位337呎的「1座5-48樓B室」，以及不設示位的385呎「2座6-47樓E室」。其中「1座5-48樓B室」單位入屋旁邊，做了入牆櫃收納雪櫃、洗衣機等設施；直入整個客飯廳及外接露台。睡房面積算闊落，轉入就是洗手間，光廁設計。但兩柱光廁中，面積大一點的385呎「2座6-47樓E室」更值得認購，因為它本身是大一房開則，睡房足有80呎大，更重要是方位向南，可以望沙田河景。
表: 1房(光廁)
| 1座5-48樓B室 (337呎) | 2座6-47樓E室 (385呎) | |
| 客飯廳連廚房 | 154呎 | 150呎 |
| 睡房 | 71呎 | 80呎 |
| 洗手間 | 34呎 | 30呎 |
| 露台 | 22呎 | 22呎 |
| 工作平台 | —- | 16呎 |
| 套房設計 | 套房設計 | 非套房設計 |
| 方向及景觀 | 向西望內園景 | 向南望沙田河景 |
| 受噪音影響 | 沒有 | 有噪音緩解措施 |
| 選擇 | 次選 | 首選 |
一房黑廁首選「1座F室」
至於其他一房單位則全屬黑廁，包括「1座6-48樓F室」、「2座6-48樓A室」、還有「3及5座E、F、G室」。如果要排序，記住先選擇「1座」，因為它會少了16呎工作平台，相對內櫳可用性較高，方位向南可望沙田河景；至於「3及5座E、F、G室」則要放得較次要選擇。
一房黑廁尾選「3及5座EFG室」揀細不揀大
「3及5座E、F、G室」，面積346-348呎之間，幾柱單位方位相同、間隔一樣，分別在於牆身厚度，令單位面數有差異，所以謹記「選細不選大」，所以在這個次要之選中排選擇次序，先選「3及5座F室」、之後「3及5座G室」、尾選才是「3及5座E室」。
表: 1房(黑廁)
| 1座6-48樓F室 (331呎) | 2座6-48樓A室 (325呎) | 3座及5座50樓D室 (344-349呎) | 3座及5座6-49樓E室 (348呎) | 3座及5座6-49樓F室 (346呎) | 3座及5座6-49樓G室 (347呎) | |
| 工作平台 | 沒有 | 沒有 | 有 | 有 | 有 | 有 |
| 方向及景觀 | 向南望火車站及沙田河景 | 向北望園景 | 向東望園景 | 向東望園景 | 向東望園景 | 向東望園景 |
| 選擇 | 首選 | 第二選擇 | —- | 尾選 | 第三選擇 | 第四選擇 |
兩房開廚(188個)
兩房開廚連工人房
兩房單位共有451個單位，可以分為「兩房開廚」及「兩房梗廚」兩類。「兩房開廚」單位設有一款面積大一點的「兩房開廚連工人房」，單位為「1座6-48樓E室」，該工人房面積約有30呎大，若希望選購三房單位，但資金有限則可當作三房使用。
唯一黑廁「1座D室」剔走不選擇
但如果純粹放眼於「兩房開廚」單位，四柱單位之中，「1座D室」跟「2座B室」開則相似，但前者為黑廁之選，也是兩房唯一黑廁，但「2座B室」則在主人房外伸展了需計入實用面積的隔音鯺，但幸好面積不算很大，且會設有少量玄關位置，谷大了單位面積至481呎，但純粹從居住角度來分析，似乎「2座B室」會較「1座D室」理想。
「5座B室」不設露台
相比之下，餘下兩柱「兩房梗廚」，位於「3座B室」及「5座B室」，其開則不及「1座D室」及「2座B室」工整，但其好處是客飯廳及睡房會扭向不同方位，一邊向西望火炭路、一邊向南望沙田河景。但「3座B室」及「5座B室」面積上有差異，主要反映在單位是否設有計入實用面積的露台。「5座B室」不設露台，故整體面積稍細一點。若對露台需求不太殷切，可先選「5座B室」，次選「3座B室」。
表: 兩房開廚
| 1座5-48樓D室 (462呎) | 2座6-48樓B室 (481呎) | 3座6-49樓B室 (512呎) | 5座6-49樓B室 (492呎) | |
| 洗手間 | 黑廁 | 光廁 | 光廁 | 光廁 |
| 露台 | 有 | 有 | 有 | 沒有 |
| 方向及景觀 | 向西望內園 | 向北望內園 | 向西望火炭路、向南望沙田河景 | 向西望火炭路、向南望沙田河景 |
| 設有隔音設施 | 沒有 | 外牆設隔音鯺 | 露台有隔音設施 | 外牆設隔音鯺 |
| 選擇 | 尾選 | 首選 | 第三選擇 | 次選 |
兩房梗廚(263個)
「兩房梗廚」首選「5座H室」
「兩房梗廚」同樣可細分是否設有工人房，但如果「兩房梗廚」單位則只有75個單位，分布於「1座6-48樓G室」(542呎)以及「5座6-49樓H室」(527-528呎)。兩者大約相差14呎，但若計及內櫳面積，差別則主要在走廊及玄關大細、以及是否設有設入實用面積的隔音鯺。所以雖然「1座G室」的主人房設有對流窗，向東可望御龍山方向，但若未能選擇高層，其景觀一樣受局限。相比之下，「5座H室」相對實用。
表: 兩房梗廚
| 1座6-48樓G室 (542呎) | 5座6-49樓H室 (527-528呎) | |
| 客飯廳 | 147呎 | 140呎 |
| 客房 | 51呎 | 51呎 |
| 主人房 | 78呎 | 81呎 |
| 洗手間 | 36呎 | 36呎 |
| 廚房 | 47呎 | 47呎 |
| 玄關 | 34呎 | 23呎 |
| 走廊 | 19呎 | 21呎 |
| 露台 | 22呎 | 22呎 |
| 工作平台 | 16呎 | 16呎 |
| 特色 | 向東望御龍山睡房設對流窗兩側隔音鰭計入面積 | 向東望內園及小學用地不設對流窗沒有隔音鯺 |
| 選擇 | 次選 | 首選 |
「兩房梗廚連工人房」首選「1座H室」
「兩房梗廚連工人房」共有五柱提供，首選為「1座6-48樓H室」較值得認購。以方位來說，「1座H室」能夠望到雙邊景觀，向南高層可透過火車站，望到沙田河景，而另一邊則望向御龍山方向，其工人房也置於廚房外，且有通風窗，比起置於廚房及沒有窗，其可用性較靈活一點，但這個單位的隔音鯺比例多，需計入實用面積。
「2座G室」主力牆蠶食內櫳可用性
相比之下，「2座D室」會放在次選考慮。這個單位面積582呎，但若比較內櫳跟「1座H室」分別不算很大，客飯廳會大一點、工人房及廚房稍大一點而已。同樣地「2座G室」，面積583呎，比起它大了一呎，但由於這個單位特厚主力牆超多，大幅蠶食了內櫳的可用性，故「2座G室」會跟「5座J室」放在尾選。
棄選「5座6-49樓J室」及「5座50樓F室」
「5座6-49樓J室」及「5座50樓F室」會放於尾選，一來其工人房置於廚房內，而且不設氣窗外，更重要其方位會捱近「稻苗學院」及受火炭路車聲影響，故可放在尾選，甚至棄選不作選擇。
表: 兩房梗廚連工人房
| 1座6-48樓H室 (568呎) | 2座6-47樓D室 (582呎) | 2座6-48樓G室 (583呎) | 3座6-49樓J室 / 3座50樓F室 (552呎) | 5座6-49樓J室 / 5座50樓F室 (552呎) | |
| 客飯廳 | 143呎 | 153呎 | 155呎 | 146呎 | 146呎 |
| 睡房 | 49呎 | 50呎 | 49呎 | 49呎 | 49呎 |
| 主人房 | 74呎 | 80呎 | 67呎 | 79呎 | 79呎 |
| 洗手間 | 37呎 | 36呎 | 36呎 | 36呎 | 36呎 |
| 工人房 | 17呎 | 25呎 | 24呎 | 23呎 | 23呎 |
| 廚房 | 46呎 | 55呎 | 49呎 | 45呎 | 45呎 |
| 玄關 | 27呎 | 25呎 | 13呎 | 18呎 | 18呎 |
| 走廊 | 17呎 | 24呎 | 24呎 | 22呎 | 22呎 |
| 露台 | 22呎 | 22呎 | 22呎 | 22呎 | 22呎 |
| 工作平台 | 16呎 | 16呎 | 16呎 | 16呎 | 16呎 |
| 方位及景觀 | 向南向火車站及東北向御龍山 | 向西望穗禾苑及火炭村 | 向北望內園及學校 | 向西望火炭工業村及向北望內園及學校 | 向西望火炭工業村、鄰近稻苗學院及居屋旭禾苑 |
| 工人房位置 | 設於廚房外，有窗 | 設於廚房外，有窗 | 設於廚房內，有窗 | 設於廚房內，沒有窗 | 設於廚房內，沒有窗 |
| 隔音鯺 | 有，需計入面積 | 有少量，需計入實用面積 | 有，需計入實用面積；且單位附設厚主力牆 | 沒有 | 沒有 |
| 選擇 | 首選 | 次選 | 尾選 | 次選 | 尾選 |
純三房(153個)
三房單位變化更多樣化，可分為「純三房」及「三房一套」類別，內裡還會再細分工人房/儲物房則。「純三房」共有四柱提供，分別673呎的「3座6-49樓A室」及「5座6-49樓A室」；以及設有少型儲物室的「3座6-49樓D室」(677呎)、「5座6-49樓D室/5座50樓C室」(676-679呎)。
「3座D室」及「5座D室」較實用
若按我們量度的面積來計算，似乎「3座D室」及「5座D室/5座50樓C室」較實用，其地氈面積佔實用面積約為83%；反觀「3座A室」及「5座A室」則為81%。不過「3座D室」及「5座D室/5座50樓C室」的主人房面積略細一點，故若著重空間的準買家就要在「3座D室」及「5座D室/5座50樓C室」這兩柱作抉擇。
表: 純三房面積分布
| 3座6-49樓A室 (673呎) | 5座6-49樓A室 (673呎) | 3座6-49樓D室 (677呎) | 5座6-49樓D室 / 5座50樓C室 (676-679呎) | |
| 客飯廳 | 172呎 | 172呎 | 184呎 | 184呎 |
| 睡房 | 47呎 | 47呎 | 47呎 | 47呎 |
| 睡房 | 55呎 | 55呎 | 54呎 | 54呎 |
| 主人房 | 91呎 | 91呎 | 75呎 | 75呎 |
| 洗手間 | 36呎 | 36呎 | 44呎 | 44呎 |
| 儲物室 | — | — | 5呎 | 5呎 |
| 廚房 | 47呎 | 47呎 | 53呎 | 53呎 |
| 玄關 | 29呎 | 29呎 | 24呎 | 24呎 |
| 走廊 | 27呎 | 27呎 | 26呎 | 26呎 |
| 露台 | 24呎 | 24呎 | 35呎 | 35呎 |
| 工作平台 | 16呎 | 16呎 | 16呎 | 16呎 |
光廁首選「3座A室」
不過若本身對黑廁很抗拒的話，則不應選擇剛才提及的兩柱，而必須把焦點放在「3座A室」及「5座A室」，這兩柱均沒有儲物室，其露台也會較少一點，而方位也不及「3座D室」及「5座D室」。若鐵定在「3座D室」及「5座D室」之間作抉擇，則要先選擇「3座D室」，因為其位置較遠離稻苗學院，較不受該餐廳的油煙所影響。
表: 純三房特色
| 3座6-49樓A室 (673呎) | 5座6-49樓A室 (673呎) | 3座6-49樓D室 (677呎) | 5座6-49樓D室 / 5座50樓C室 (676-679呎) | |
| 洗手間 | 光廁 | 光廁 | 黑廁 | 黑廁 |
| 儲物室 | 沒有 | 沒有 | 有 | 有 |
| 露台 | 24呎 | 24呎 | 35呎 | 35呎 |
| 方位及景觀 | 向西望火炭村、向北望內園景及少量5座樓景 | 向西望火炭工業區、向北望稻苗學院 | 向南望沙田河景 | 向南望沙田河景及少量3座樓景 |
| 選擇 | 光廁首選 | 光廁次選 | 實用及景觀首選 | 實用及景觀次選 |
三房一套(225個)
餘下三房單位全屬套房設計，但內裡會再細分「三房一套連工人房」、「三房一套連工人房及工人廁」、以及「三房一套連工人房工人廁及儲物室」。
不設工人廁類別
尾選為「3座H室」
其中若沒有聘請工人的考慮，則可考慮三柱沒有工人廁的單位，分別為「1座6-48樓A室」(731呎)、「2座6-48樓F室」(774呎)及「3座6-49樓H室」(755呎)。發展商對外開放的示範單位就是後者。入屋經過小玄關邊做了鞋櫃後，客飯闢了位置做了18呎工人房，客廁屬黑廁設計，主人套房中的套廁則屬光廁。對比之下，「2座6-48樓F室」同屬「三房一套連工人房」，但單位兩個洗手間均屬光廁，故可作為這款開則的首選。
首選「2座F室」
若純粹從預算角度出發，又認為沒有儲物室或工人房的需要，則甚至可選擇「1座6-48樓A室」，面積會再細一點。但論景觀角度則不及「2座F室」。「1座A室」會扭向東面，必須選擇極高層才能避過日後「港鐵未發展用地」的影響；反觀「2座F室」則朝向南面，高層可避過前方「火炭鐵路大樓」望過去沙田河景。
表: 三房一套(不設工人廁)
| 類別 | 三房一套 | 三房一套連工人房 | |
| 單位 | 1座6-48樓A室 (731呎) | 2座6-48樓F室 (774呎) | 3座6-49樓H室 (755呎) |
| 洗手間 | 光廁 | 客廁: 光廁 主人房: 光廁 | 客廁: 黑廁 主人房: 光廁 |
| 方位及景觀 | 向東望貨倉及港鐵用地 | 向南望沙田河景 | 向東望內園及學校景 |
| 選擇 | 次選 | 首選 | 尾選 |
設有工人廁
首選「2座C室」
當然若預算多一點，而且本身有聘請工人的考慮，則必須選擇800多呎起步的單位，分別為「2座6-48樓C室」(850呎)、「3座6-49樓C室」(945呎)、及「5座6-49樓C室」(947呎)戶型。三柱單位均扭向南，高層可以避過「火炭鐵路大樓」望沙田河景。如果本身對儲物室沒有太多需求，三柱之中，我們反而建議選擇「2座C室」，因為由客廁、主人套廁至工人廁均屬於光廁設計，有助增加通風；反而「3座C室」及「5座C室」的客廁及工人廁均屬黑廁設計。
次選「3座C室」
若本身對儲物室有需求，則只能在「3座C室」及「5座C室」中二選一，但當中我們也會建議先選擇「3座C室」。因為其面積跟「5座C室」的兩呎差異只反映在牆身厚度而已，而且其方位距離「火炭路」會拉較遠一點，受車聲影響不及「5座C室」般嚴重。
表: 三房一套(設工人廁)
| 類別 | 三房一套連工人房及工人廁 | 三房一套連工人房工人廁及儲物室 | |
| 單位 | 2座6-48樓C室 (850呎) | 3座6-49樓C室 (945呎) | 5座6-49樓C室 (947呎) |
| 洗手間 | 客廁: 光廁 主人房: 光廁 工人房: 光廁 | 客廁: 黑廁 主人房: 光廁 工人房: 黑廁 | 客廁: 黑廁 主人房: 光廁 工人房: 黑廁 |
| 方位及景觀 | 向南望沙田河景 | 向南望沙田河景 | 向南望沙田河景 |
| 選擇 | 首選 | 次選 | 尾選 |
價單與付款辦法
入場價位低至600多萬元
發展商在2021年10月5日，也就是特首林鄭月娥公布任內最後一份《施政報告》前夕，開出了首批268個單位的價單，平均呎價22,222元，扣除最高即供折扣額15%後，均價壓低至18,889元，較同區二手價位如「駿景園」及「銀禧花園」，現價介乎15,000-16,000元為高，但就追貼毗鄰火車站上蓋的「御龍山」二手價，且因為樓盤提供了一房細位，入場價壓低至600多萬元，表面上看似吸引。
首張價單夾雜優質及次級貨色
但針對首張開出的價單，究竟發展商首批推出的單位，是否最值得吸納的一批? 簡單來說，在首張價單中夾雜了優質及次級貨色。好像一房單位共推出62個，當中少數一房光廁的「1座B室」也有推出，但這並不屬於「一房光廁」的最一線之選。至於一房黑廁的單位，所推出的「1座F室」則屬「一房黑廁」中較優質選擇。至於兩房單位，「兩房開廚」推出的「1座D室」及「3座B室」均屬幾柱中較次要選擇，建議買家可按價單跟上方的「揀樓攻略」作一對照。
表: 第一張價單
| 伙數 | 單位 | 售價 | 即供價 | |
| 1房 | 62個 | 1座6-21樓B室 1座6-21樓F室 3座6-22樓E室 3座6-21樓F室 3座6-22樓G室 | 726.4-898.2萬元 | 617萬-763萬元 |
| 2房開廚 | 66個 | 1座6-32樓D室 1座6-32樓E室 3座6-32樓B室 | 1,017.5萬-1,335.5萬元 | 865萬-1,135萬元 |
| 2房梗廚 | 66個 | 1座6-32樓G室 1座6-32樓H室 1座6-32樓J室 | 1,018.9-1,259萬元 | 866萬-1,070萬元 |
| 純3房 | 36個 | 3座6-32樓A室 3座6-26樓D室 | 1,267.3萬-1,623.8萬元 | 1,077萬-1,380萬元 |
| 3房1套 | 38個 | 1座6-26樓A室 3座6-26樓C室 3座6-26樓H室 | 1,541.5萬-2,399.3萬元 | 1,310萬-2,039萬元 |
付款辧法
高成數按揭只能依賴「新按保」
今次「星凱．堤岸」沒有任何高成數按揭提供，故有按揭需求的買家便只能依賴銀行按揭上會。根據發展商的付款方法，一共提供了三款計劃，包括被視為即供的「開心120天付款計劃」、另備有「輕鬆360天付款計劃」、以及「建築期付款」。由於首張價單的銀碼全數超出了「舊按保」600萬元的門檻，故對高成數按揭有需求的買家，而認購單位價格低於1,000萬元以下，方能透過「建築期付款」，待物業正式上會時申請「新按保」上會。
表: 星凱．堤岸付款辧法
| 付款辧法 | 支付方式 | 折扣額 |
| 開心120天付款計劃 | 臨約: 5% 臨約後30天: 5% 臨約後120天: 90% | -15% |
| 輕鬆360天付款計劃 | 臨約: 5% 臨約後120天: 5% 臨約後360天: 90% | -12.5% |
| 建築期付款 | 臨約: 5% 臨約後30天: 5% 物業落成: 90% | -11% |
並非所有銀行接受「樓花按揭」
不過，更重要的一點，就是究竟經過恒大事件後，銀行是否仍然願意為內房提供樓花按揭呢? 尤其是今次發展商並沒有提供任何高成數按揭安排，變相買家極度倚賴銀行按揭。我們在2021年10月5日致電幾間大型銀行查詢，匯豐銀行、華僑永亨、中銀及東亞銀行均表示，「星凱．堤岸」暫時並不在受理範圍內(On list)。這意味買家若選擇即供計劃，有可能不獲批按揭，選用建築期付款可能較穩妥一點。
轉換付款辧法
如果買家在簽臨約時選定了「即供按揭」，但其後發現銀行不受理又如何? 價單中有列明，買家選擇轉換付款辧法的方法。買家必須在簽署正式買賣合約後30日，但不遲於成交日前30日提出申請。同時準買家要支付相關律師費及相關雜費支出，而且最終是否批准轉換也由發展商決定。
「如買方希望更改付款計劃，可於不早於簽署『正式買賣合約』後 30 日，但不遲於付清樓價餘額之屆滿日前30日或(如適用)正式合約內訂明預計『關鍵日期』前30日(以較早者為準)向賣方提出申請，並須承擔有關律師費用及雜費(如有)。對前述更改之申請及申請條件的批准與否，視乎有關付款計劃、折扣、贈品、財務優惠或利益的有效性和賣方的最終決定。」
建築期付款利弊
若最終真的沒有銀行願意辦理「樓花按揭」，雖然「建築期付款」的折扣額較低，只大月11%，但由於相對較具彈性，我們仍建議買家選擇「建築期付款」，但當然，選擇「建築期付款」也就要跟發展商作一場對賭，始終物業在2023年3月31日才屆「關鍵日期」，意味買家要在18個月才作上會安排，若期內出現樓價或經濟逆轉，而導致銀行估價不足，買家要有捧錢上會的心理準備；同時銀行也會用申請人在接近入伙時的入息作審批，這一點就是選用「建築期付款」時需要留意的地方。
供款實例
為方便理解各付款方式的支付方法，我們會採用入場單位「1座6樓F室」，面積331呎的一房單位作闡述，單位訂價為726.4萬元。
「開心120天付款計劃」
若採用「開心120天付款計劃」，準買家可獲最高折扣額15%，以入場單位計就是617萬元，但買家就要有早上會的心理準備。準買家在揀樓當日簽臨約，需要先支付5%訂金，相當於30.8萬元，在簽署臨約後的30天需要多繳付5%訂金，也就是相當於30.8萬元，而餘額555.3萬元則在120天後找清(4個月)。如果本身對按揭有需求，就要在四個月內成功覓得銀行上會。
以617萬元的樓價來計算，買家最高可以借取60%按揭，自己則需預備40%首期(相當於246.8萬元)，但由於在支付訂金過程已支付了10%樓價，故在上會前自己需要多準備30%便可以(相當於185.1萬元)，以息率2.5厘，分攤30年還款期，單位月供14,627元，只要大約有35,033元入息便能通過壓力測試，但首筆開支較高，需要有267.5萬元才可以。
「輕鬆360天付款計劃」
買家也可採用「輕鬆360天付款計劃」，其折扣額會比起「即供」少2.5%，折扣後樓價635.6萬元。準買家在揀樓當日簽臨約，同樣需支付5%訂金，相當於31.8萬元，之後可於四個月後再支付5%，相當於31.8萬元，餘額90%則在360天才找清。雖然屆時樓花期會少於一年，理應可以做到「舊按保」，但因首張價單沒有單位低於600萬元，所以仍與「舊按保」無緣。
以635.6萬元樓價計算，買家借取60%按揭，自己預備40%首期 (相當於254.24萬元)，同樣地因在支付訂金過程已支付了10%，故上會前需多預備樓價30%(相當於190.68萬元)。至於月供跟「即供計劃」差不多，每月供款15,068元，月入約有36,089元便可過壓測，首筆開支也多，約要有277萬元才可進駐最平單位。
「建築期付款」+「新按保」
但上述兩種付款辦法也受制於銀行是否受理「樓花按揭」，若果銀行不受理的話，買家就只能放眼於「建築期付款」，當然折扣額最低，只有11%，但卻可把成交期拉至物業落成時，屆時可以現樓身份申請銀行按揭，有需要還可申請新按保。扣除11%的折扣後，入場單位價為646.5萬元，買家在簽臨約當日以及臨約後30天內支付10%樓價後，餘額90%可在入伙時找清，也可以申請最高90%按揭上會，連按保計的貸款額為610.9萬元，但月供卻會上調至24,138元，入息也要有57,810元才能通過壓測，但第一筆資金則可壓縮至88.3萬元。
表: 供款實例 (1座6樓F室、訂價: 726.4萬元)
| 開心120天付款計劃 | 輕鬆360天付款計劃 | 建築期付款 | 建築期付款」+新按保 | |
| 折扣額 | -15% | -12.5% | -11% | -11% |
| 樓價 | 617萬元 | 635.6萬元 | 646.5萬元 | 646.5萬元 |
| 首期 | 40%: 246.8萬元 | 40%: 254.24萬元 | 40%: 258.5萬元 | 10%: 64.65萬元 |
| 貸款額 | 60%: 370.2萬元 | 60%: 381.36萬元 | 60%: 387.9萬元 | 90%: 581.85萬元 按保: 29.0925萬元 |
| 月供 | 14,627元 | 15,068元 | 15,327元 | 24,138元 |
| 月入 | 35,033元 | 36,089元 | 36,708元 | 57,810元 |
| 第一筆資金 | 267.5萬元 | 276.8萬元 | 282.3萬元 | 88.3萬元 |
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