【日圓2024見新低】日本樓穩步上揚 把握置業機會

近期日圓頻創新低,兌港元最低跌穿5算,不但吸引港人「返鄉下」,大阪、東京等旅遊熱點更為熱鬧,藉著匯率優勢,表示有意到日本置業的查詢亦有增加。

日圓由2023年越走越軟,兌港元已多次貼近5算,日匯再次走近並徘徊於近二三十年低位。單以匯率計算,相比起 2011年時遠超10算的高位,現時入手日本資產只需半價,這折扣提供極大吸引力。訴諸事實,筆者近期的確收到不少客人查詢日本物業的市況,大部份準買家都想趁日圓走弱時快快手入市,賺取樓價升值的利潤之餘,再從匯價衍生的折扣大撈一筆。

相信遊日港人對日匯走勢絕不陌生,還記得僅僅兩年前日圓兌港元仍處於7算的日子嗎?量化一看,以一個4,950萬日圓的單位計算,當時換算為344萬港元。以低於5算計,同套單位只售200多萬港元。

便宜日圓或將過去

分析日圓貶值主因,離不開日本的貨幣政策多年來與各國脫軌。日本央行經歷2008年金融風暴後大幅減息,更自2016年起維持負利率至今,日圓存款超過十年無息收。同時各大央行於近年實行貨幣政策正常化,進一步驅使資金流往外地覓高息,將日圓兌成存款利率較高的貨幣,加重日匯的下行壓力。

【日圓2023見新低】東瀛樓價反穩步上揚 把握置業機會

2023年第三季,美國聯儲局突然轉軚,延長加息周期又大放鷹風,以致美債息急速抽升,美金展現強勢。作為日匯最主要的兌換貨幣,美金大升讓日圓受重壓。雖然日本央行已開始研究調整其量寛政策,但決策過於優柔寡斷,日匯失去承托。

時至今日,美國基於自身經濟狀況,已近乎確定不會再加息,預料美金強勢會隨之結束。相對下,日本的疫後復甦較佳,給央行更多空間調整貨幣政策,日央行長植田和男已多番暗示貨幣政策走向將有所改變,不排除未來會解除負利率政策。兩者結合下,日圓弱勢或將逆轉,換言之今天這般便宜的日圓或者可一不可再,日圓劣勢或於明年甚至本年底便會逆轉。

賺價賺匯好時機

日圓平、當地息口低、外國人買日本樓限制少,這幾大因素都有機會於明年逆轉。打鐵趁熱,今年不少海外資金加速湧入日本樓市。

眾多外地投資客看準東京、大阪及福岡等一線城市。數據顯示,2023年首季東京房地產投資金額位居全球第二,僅次於美國洛杉磯。相比2022年同期,排名明顯上升。報告亦指出,外國投資者對日本房地產市場的投資大幅增加,金額比去年同期增加約一倍,總計20億美元,佔總投資額的30%,帶動了投資水準的整體提升。同時,日本國內投資者對當地房產的投資額高達68億美元,顯著大增逾30%。

從上述可見,不論國內外的投資者都對日本樓市未來發展充滿信心。此外,日本一線城市人口密度高、人均收入強,因此大城市的租盤十分搶手,當區入住率長期維持在90%以上,放租的回報率既穩且高。

現時日本房產投資門檻較低,隨著市場觀望加息周期完結,圓跌勢或將逆轉,投資日本物業須把握目前「賺價又賺匯」的好時機。

然而,日本當局正研究修改法案,或會提高非長期居留當地人士的置業門檻。換言之,未來數月將是欲買日本樓的港人最後機會。

樓價穩步上揚 前景明朗

縱觀日本不動產市場,樓價早已度過了失落的十年,並於近廿年穩定地拾級而上,走勢健康。直到近年日圓持續走弱,入手當地物業更為划算,日本樓便開始走進港人眼球。美聯環球樓價指數顯示,東京的物業價格過往幾年一直呈現增長趨勢。

觀望未來,日本樓市將受惠於三大因素。隨報復式旅遊,當地酒店、短期住宿需求大幅上升,推動樓價走上。同時,旅遊業及相關行業的復甦蓬勃,日圓弱勢亦大為利好出口,作為外向型經濟,日本經濟環境的優勢將成樓市最大支撐。政策方面,日本央行最新會議紀錄顯示,委員一致認為央行必須維持目前的貨幣寬鬆政策,加上通脹壓力降溫,「零息」亦進一步推升樓市的投資潛力。

即時報名

京都市全新物業LEBEN KIYOMIZU GOJO項目,位於京都市東山區五條橋東2-4號,交通便利,距離京阪本線清水五條站(4號出口)步行2分鐘,同時距離京都市營地下鐵烏丸線五條站(1號出口)步行13分鐘。總單位數目只有64個,另有1個管理辦公室,另停車場有個車位,及128個位置摩托車停車位。物業交付預定日期為2025年1月底。

至於單位類型,大致分4種,最細43.34平方米連陽台3.93平方米至58.38平方米連陽台5.84平方米。21種不同的平面圖選擇,以適應多種生活方式。

日府新政策將提高外國人投資門檻

相比英國和加拿大等國家,日府對海外移民的審批一向較為嚴謹。以獲取日本永居權為例,港人需於日本連續居住 10 年,期間不能離境超過 3 個月。因此,港人普遍以投資為購買日本物業的主要目的。由於投資客並非以移民為目的,既不會長居當地,沒有當地的固定居住地址,也不會有日本永居權。

延伸閱讀把握英鎊低水入市機會 英國買樓全攻略2024

可是,目前日本政府正研究修改不動產登記法,計劃於 2024 年 4 月 1 日起進一步提高購買日本物業的門檻。新規定要求至少一位擁有日本長期居住權人士的基本資料,並與買家一同登記在不動產登記簿上。簡單來說,港人首先要找個日本人幫忙登記,才能符合資格購買房產。

即時報名

不動產登記權利情報,即所謂的權利書,是日本法務局發行的最重要文件之一。這份文件具有證明不動產業主權利的功能,包括所有權、抵押權等相關資訊。換句話說,購買日本物業需得到日本人的支持,並願意將其身份登記在法律文件上。

值得一提的是,當局修改不動產登記法的主要原因並非針對海外買家,而是為了確保可以順利收取稅款及相關款項如每月的管理費等。根據日本政府的現時規定,業主每年需繳交不動產稅項,包括固定資產稅和的都市物業稅。由於聯絡海外買家較為困難,增加日府收取相應款項的難度。

焦點新盤

買新樓流程 | 港島南岸 | 白石角項目 | 元朗站項目

紅磡黃埔四街項目 | 天水圍天榮站項目

按揭資訊

高成數按揭 | 按揭全攻略2024 | 按揭專家

即供VS建期VS先住後付

最新動態

成交個案 | 樓市新聞 | 美聯樓價指數 | 鐵路盤行情

相關文章 :

【日本公屋遊】看日本大阪公共房屋——與香港公屋有甚麼分別?... 講解過那麼多香港公屋,不如來個環球版公屋遊,首站就是來到日本的大阪。是次団地遊(即香港的公屋)總共遊走了5個位於大阪的団地,而今次想分享的就...
【一文盡覽】把握英鎊低水入市機會 英國買樓全攻略2024... 市場上提供的英國物業資訊,往往不夠全面及透明,美聯環球手握逾200個英國新盤及當地物業的銷售代理權,橫跨超過10個以上城市,為全香港可以提供...
【直播節目】BNO移居英國攻略|特別嘉賓:周定國... 自從7月初BNO平權消息公布後,「5+1」入籍英國方案引起廣泛關注!究竟BNO移居英國有咩程序?港人持 BNO 護照,移民英國係咪真係咁簡單...
【2023香港樓價】撐起樓市 還看中港通關及政府搶人才計劃... 優才赴港工作,明顯增加香港物業市場的住屋需求。綜觀近年來內地買家購買一手私宅宗數地區分布,當中最受內地買家鍾情的地區為啟德區,佔約兩成左右。...
【宅谷】大灣區退休 寧租勿買 香港人呆等了三年後終放盼到了通關,因此近月來港人回大灣區旅遊玩樂及睇樓的興緻,甚為原踴躍,因此遊玩之餘去睇樓,幾乎已成指定動作,那些以一線河...
分享: