不得不説，屬於前海的時間，又開始了。

12月15日，「深鐵前海時代尊府」獲批預售，推270套住宅，建面189、210、249㎡的4房，共3個面積段3個户型，單價最低約8.43萬/㎡，最高11.38萬/㎡，均價約9.86萬/㎡，簡裝，12月16日開始正式登記。

這將大概率會成為今年深圳樓市的“重頭戲”。

一方面，深鐵前海時代尊府自帶吸金體質，而深圳樓市政策又已經明確了轉向，半個月前二套房最低首付降至四成，同時取消750萬元的“豪宅線”。

另一方面，據統計深圳豪宅供應地塊屈指可數，豪宅庫存吿急明顯，尤其是前海這樣核心優質的位置，再加上我們的房地產市場已經見底，樓市或將在2024年逐步緩慢恢復，搶佔豪宅的景象可能會再度重現，為市場帶來一針強心針。

所以深鐵前海時代尊府恐怕也是今年深圳樓市除了“人才房”之外，最有看點的項目。

畢竟每一次豪宅開盤，都是一場樓市盛宴，能點燃所有樓市觀眾的熱情。

深度轉向後，抄底潮洶湧而至

最近種種跡象都在表明，各類市場出現週期轉向後，洶湧的抄底潮正接踵而至。

無論是股市、債市、還是樓市，都不斷有外資的身影閃現。

比如12月12日，美國摩根大通年內第三度抄底萬科股票；近期中國人民銀行披露，境外機構已連續9個月淨買入我國債券；11月21日，一直很低調的新加坡瀚嘉資產管理有限公司正式推出符合中國國情政策的優質不良資產線上公募處置平台，業務直指房地產、違約債券、個貸類不良處置等風險突出領域。

實際上除了外資，我們的煤老闆和上市公司也正在大肆殺入房地產。

比如內蒙古的“煤老闆”近期收購上海陸家嘴中糧海景壹號頂級豪宅，山西的“煤老闆”接連北京、天津熱門板塊的地塊，甚至爛尾樓也做；上市公司李寧以超22億港元從恒基兆業購買物業，新致軟件斥資3.8億元買入上海市浦東新區1.12萬平房產，就連南興股份、玉禾田、志特新材等公司也紛紛斥資上億元買房。

雖然現階段看，這似乎還有違大家對樓市中豪宅補跌，普宅降價的認知，但這的的確確就是調整週期下正在發生的事，而其中的原因，主要有三個——

1、房地產已超跌見底。

首先近日高盛、瑞銀等外資金融機構發佈了對2024年中國經濟展望的報吿，預測2024年中國經濟有望持續回升向好。

其次，根據國際評級機構發佈的報吿以及經濟學者們的分析，我們的房地產市場已經處於見底階段。

根據國際權威評級機構標準普爾發佈的《中國房地產觀察：樓市或將在2024年逐步緩慢恢復》顯示，隨着高線城市的樓市環境潛在恢復正常，消費者信心、房屋銷量和價格已經開始企穩，房地產市場即將觸底，樓市或將於2024年緩慢復甦。

這就意味着，從現在開始到2024年，抄底的真正時機已經到來。

2、全球豪宅投資熱一直持續。

實際上，這兩年的全球的豪宅投資而一直在持續，全世界的富豪們大比例的資產都放在了房地產上，對房子的投資熱情，不降反增。

根據第一太平戴維斯（Savills）統計，2022年全球超高淨值人士平均豪宅持有量從2021年的2.9套增至3.7套。其中，亞洲超高淨值人士所持豪宅數量為人均3.9套，僅次於中東的人均5.3套。

而根據萊坊國際的2023年《財富報吿》顯示，全球富豪們的財產，房產的佔比依舊是最高的，無論是為了規避通脹的風險還是增加多樣化收益等，有三分之一的高資產淨值人士希望增加他們的住宅資產，同時28%的人將尋求增加他們的商業地產控股。

3、潮水退去，真正的優質資產逐漸顯現。

雖然房產一直被全球高淨值羣體當做投資的大頭，但在樓市普升階段很難區分出哪些是真正的好地段和好房子。

只有行業深度調整過後，仍然跑贏CPI，經歷市場用錢投票的篩選，才是優質資產。

前海的新房項目就是一個很好的例子，無論市場狀況如何，都能表現出強大的號召力。

2014年深圳樓市平靜期，前海時代國際都薈開盤，均價4.2萬/㎡，開盤推675套房源，依舊吸引到近2000人搶房，2015年深圳樓市膨脹期，前海時代CEO公館開盤，備案價區間在6.5萬-9.8萬/㎡，550套房源當天售罄。

據完全統計，截至深鐵前海時代尊府開盤前，前海完整的開盤次數總計15次，2022年前便經歷了7次“日光”開盤。

即使做不到“日光”，目前在深圳房地產信息平台上顯示的備案簽約率，不到90%的也僅剩2個。

如今前海迎來「深鐵前海時代尊府」這個網紅盤，很大概率會再次成為深圳樓市的試金石。

若無意外，相信會看到不少富豪在深鐵前海時代尊府身上一擲千金的局面。

頂級大平層已成資產保值利器

地段，地段，還是地段——這是李嘉誠的至理名言。

作為投資界的傳奇人物，之所以這麼強調挑選房產地段要放在首位，最大的原因就是地段往往代表着資產的安全性、流動性以及稀缺性。

1、大平層成最抗跌資產。

今年以來，全國豪宅市場看似跌宕起伏，卻一直呈向上增長趨勢，並且大平層的價格也表現出了極強的抗跌屬性。

根據CRIC數據顯示，今年前三季度全國64個重點城市，總價1000萬以上豪宅共成交4.2萬套，同比增加9.03%，其中深圳3000千萬級豪宅成交總套數為201套，位居全國第四。

雖然深圳有着豪宅基因的大平層價格有所回落，但就市場反應來看，情況並沒有網上渲染的那麼糟糕。

在過去的一兩年深圳普跌20%—30%的情況下，深圳灣龍頭豪宅恒裕濱城二期大户型成交均價仍然維持在約30萬+/平的高位，今年11月24日成交一套170.36平4房户型，成交總價5800萬，成交單價約34.05萬/平。

再看前海方面的龍頭平層。

根據公開信息統計，前海時代CEO公館今年成交了十多套二手房，上半年單價約15萬+/平，到了下半年成交價14萬/平左右。

相比約15萬-16萬/平的成交高峯，回撤幅度大約15%，放在深圳全市整體回調幅度（約20%—30%）來看，還是比較抗跌的。

目前前海時代CEO公館當前在售房源的掛牌價14萬-17萬/平，高的去到了20萬+/平。長遠來看，掛牌的前海時代CEO公館在售均價約15萬+/平，即便加上至少3年的沉沒成本，依然存在部分倒掛空間。

如果3—5年裏樓市大環境恢復正常，流動性起來了，這類大平層的價值空間還有很大的彈性，風險覆蓋能超過5年。

但是像這樣的大平層，有錢也不一定能買得到，因為二手房和新房的供應並不多。

一方面，前海一直缺少頂級大户型的優質豪宅，新房供應近10年並不多，過去供應的項目，除了前海時代CEO公館以及頤城棲灣裏，一直沒有超過190平的户型。

並且就前海目前的二手房來看，只有前海時代國際都薈以及前海時代CEO公館掛盤，但由於早年買進前海的業主普遍惜售，不怎麼願意放盤，前者只有18套在售，後者有15套在售。

另一方面，新房方面最新供應的項目也就只有「深鐵前海時代尊府」，供應量也不大。這個項目面積段192-209-247㎡僅僅只有270套。

而在供應匱乏的情況下，深圳今年不僅雙拼合證釋放一大批深圳灣業主名額，還執行了“認房不認貸”政策，11月底又降低二套房首付比例，很大程度上釋放了一大批有實力的置換需求。

再加上「深鐵前海時代尊府」單價區間在8.43-11.38萬/平，對比前海時代ceo公館約14萬-17萬/平的掛牌價，存在約5-8萬/平的倒掛優勢。

面對本身就屬於稀缺地段，唯一性極強的資產，買到即賺到，這些極有實力的羣體，很難不會加入搶房的陣營。

所以如果要搶「深鐵前海時代尊府」的頂級大平層，在整個前海來説有資金實力可能還不行，還需要一點運氣才能選到心儀的户型。

2、是時候重估龍頭價值了。

如果要問前海的龍頭樓盤是哪一個，在深鐵前海時代尊府還沒誕生之前，市場的共識是前海時代CEO公館。

然而，一個城市的房價是有梯隊有層次的，當更新、更優質的項目誕生後，龍頭樓盤就需要重估。

這也是很多豪宅的排名並不是固定的原因。

從户型面積段來看，深鐵前海時代尊府很大程度地補充了前海超大户型的空白。

而且相比前海時代CEO公館摻雜了部分複式户型，「深鐵前海時代尊府」全是純粹的大平層。

189平的户型是橫廳雙陽台設計，雙面採光，南北通透，各個功能區分區明確。

210平户型是雙套房設計，配270度的景觀大陽台，功能區動靜分離。

249平户型，約7M大開間，中西雙廚房，客廳方正大氣。

這樣的户型打破了傳統大户型大進深暗採光的格局，把公共區域放在中間，最大的好處就是給客廳、主卧套房留出了最好的朝向和景觀。

往往豪宅的第一標準，除了地段，就是面積夠大之餘，景觀面和採光都是一流的。

所以可以看到，如果把陽台和客餐廳飄窗以及廚房的陽台連起來，就會變成一個超大陽光視幕，所有的房間都是陽光房。

項目效果圖 僅供參考，以實際規劃和建設為準

更重要的是，深鐵前海時代尊府拿出了國際頂級大平層的設計水準，由DDON笛東 、CCD鄭中、A+E奧意建築、庫博等國際級的大師團隊操刀。

項目的外牆設計安排的是玻璃幕牆+鋁板材質，香檳金為主，灰調鋁板為輔，整體外觀新穎時尚。

一般來説玻璃幕牆+鋁板材質的立面用料是全球豪宅的一貫做法。

因為這種玻璃幕牆，成本通常要比普通塗料會高很多，但透光性也更強，能保證每一户的採光，居住體驗會更舒適。

從外觀看，景觀陽台和户型轉角窗採用的是弧形設計，讓整棟建築線條更流暢，還和周邊形成了鮮明的對比。

這種陽台的設計，可以勾勒出比較好看的建築造型，世界上的豪宅大多設計會使用這種風格，這樣不僅建築外觀好看，可以呈現更好的景觀資源，整個視野最大範圍可以做到270度。

（深鐵前海時代尊府外立面效果圖）

項目的入户大堂，是採用了豪華星級酒店的設計風格，美學吊燈+藝術玻璃+精緻牆面，讓業主回家的第一秒就感受到尊貴。

而且每一棟的大堂都採用了獨一無二的設計風格，無論是大堂外觀，還是內部的空間肌理，都有很強的現代美學與實用主義。

比如雙大堂設計，比如大落地窗+羅馬柱的設計，再比如藝術玻璃門+螺旋形的頂燈等等，每一個大堂都匠心打造。

（深鐵前海時代尊府大堂效果圖）

這種獨特的設計，同樣也體現在車馬廳的佈局上。

流暢的金屬線條，顯眼的指向標，電梯廳高標準的選材，讓整個歸家空間都有很豐富的層次感，擁有豪宅那種獨有的尊貴感。

（深鐵前海時代尊府車馬廳效果圖）

除了打破常規的户型以及豪華酒店風格的設計，深鐵前海時代尊府的其他配置品質也非常高。

比如小區專門打造了懸浮無邊界泳池。

（深鐵前海時代尊府無邊界泳池效果圖）

通常天際泳池是諸多世界級頂級豪宅/酒店的奢配，比如位於倫敦南岸的綜合住宅建築Embassy Gardens的Sky Pool懸浮泳池，是世界上最大的獨立式丙烯酸泳池結構，經常在各大影視劇中現身的新加坡的濱海灣金沙泳池是全球最大的空中無邊際泳池。

開發商把懸浮無邊界泳池建在小區之上，就相當於把全球頂級酒店的享受模式搬到了業主的家中。

但這還不是最讓人覺得奢侈的，更值得一提的，應該是項目的梯户比。

對富豪而言，很多花大價錢買大平層來住的目的，就是希望自己的生活不輕易被打擾，不想在小區遭遇陌生人同乘一部電梯的尷尬。

兩梯兩户或三梯兩户的結構，梯户比足夠闊綽，不僅可以做到乘梯自由，獨立入户，還極大程度地保護了業主日常生活的隱私性。

所以可以看到，「深鐵前海時代尊府」這種頂流大平層，什麼都是安排最好的，地段最好，設計最好，角度最好，屬於前海的獨一份。

這樣的項目不是前海樓市未來的龍頭，還會是誰呢？

現在各路資本已經出手大肆埋伏優質資產，在前海迎來絕佳的買入時機之下，如果考慮到風險覆蓋時間超過5年的情況，「深鐵前海時代尊府」會是不錯的避險“港灣”。

趁着項目恰逢開盤，值得高淨值羣體重點關注。

作者 | 林波荔