【施政報告2020:評論】房屋政策懶人包:編輯部如何看? | 胡‧說樓市
【施政報告2020:不斷更新】房屋政策、土地供應懶人包

特首林鄭月娥今早終於宣讀新一份《施政報告》,房屋政策仍然佔了不少篇幅,包括強調大增土地供應,但早前市場傳出的放寬1,500萬元以下住宅按保卻未見蹤影,其中較矚目的可算是撤銷工商舖的雙倍印花稅。

林鄭月娥指,過去一段時間,非住宅物業售價已顯著回落,目前是適當時候撤銷,所以政府將撤銷非住宅物業自2013年起推出的雙倍從價印花稅,11月26日起生效。不過,她表示,由於房屋供應仍然緊絀,住宅售價仍然高企,現時無計劃調整住宅物業的印花稅安排。

林鄭月娥表示,受疫情衝擊,政府的經常性開支由2019/20年度的3,618億元,增加至2020/21年度的 4,866億元,增幅達34.5%,預測本港全年經濟收縮6.1%。

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房屋政策

  • 撤銷工商舖雙倍印花稅,11月26日起生效
  • 住宅無意撤銷辣稅
  • 已覓得可在未來三年內提供13,200個過渡性房屋單位的土地
  • 已覓得未來十年 316,000伙的公營房屋土地供應,涉及面積共330公頃,主要土地來源為東涌新填海區、古洞北、啟德、安達臣石礦場、粉嶺高球場等
  • 綠置居2021將有4,700個單位,首批2,700伙明年5月推出
  • 租置單位700多個單位,會聯同下期綠置居一併推售
  • 推出更多首置單位,煥然懿居毗鄰的重建項目劃為「首置上車盤」,預計2024年落成約260個單位
  • 大坑西重建計劃,料提供超過3,300個可負擔單位
  • 輪候公屋超過三年的申請者提供現金津貼,料惠及9萬個住戶,預計明年7月推出
  • 為劏房實施租務管制,明年第一季完成研究,提呈報告

土地供應

  • 加緊落實北環線項目,至今在沿線附近物色到總面積約90公頃的房屋用地並陸續進行研究,料提供超過7萬個房屋單位,規模相當於四個太古城
  • 東涌小蠔灣車廠改建,預計提供2萬個單位,一半為資助出售房屋單位
  • 茶果嶺、牛池灣、竹園村三個市區寮屋用地,房協負責執行發展,爭取明年上半年改劃,2025年進行平整工程,合共提供6,300個公營房屋單位
  • 繼續籌劃龍鼓灘近岸填海和屯門西沿海地區發展潛力進行規劃及工程研究
  • 爭取開展明日大嶼的研究,探討創新融資方案
  • 精簡土地發展管制審批程序、加快大規模私人用地發展規劃
  • 「躍動港島南」,制定海洋公園重生方案、活化珍寶海鮮舫、加快黃竹坑舊式工廈重建及改裝、GIC用地一地多用、透過黃竹坑站上蓋項目,美化公共空間使用
  • 透過市建局的工作,改善九龍城、土瓜灣、油麻地等舊城居住環境

胡‧說樓市評論

要延遲一個月才公布的施政報告,以為有亮點,結果什麼也沒有。房屋被視為重中之重,去年放在第十段已開始論述,今年放在接近尾聲的第八十三段。原來我們處於水深火熱的居住問題,遠遠不及展示中港融合、或者大灣區來得重要。用近六成篇幅告訴港人要怎樣跟大陸融合;倒轉頭想,如果當日林鄭沒有上京,《施政報告》如期公布,這一份《施政報告》還會剩下什麼?

《施政報告》公布前,有人吹風壓力測試會放寬,最終無;也吹過風1,001萬至1,500萬物業按揭會放寬,最終也沒兌現。對於樓市現況,《施政報告》輕描淡寫一句: 「在現時房屋供應緊絀的情況下,住宅物業價格仍處於一般市民難以負擔的水平,政府並無計劃調整住宅物業的各項印花稅安排。」

為何住宅不撤辣?

政府不願放寬住宅印花稅,一來因為它已成為庫房無本生利的大金蛋,在本港稅基狹窄下,來自印花梲收入估計高達750億元,相當於總收入13%。這一門極之被動收入,市場上有買有賣,政府就自然從中可獲益,自然不會輕易放棄。第二個原因,就是歸根究底,解決房屋問題的根本源頭「增加供應」,縱然政府說有「初步成果」,實際卻未見任何成績。

先不要跟我們談任何遠期供應,我自認短視的,只希望解決燃眉之急。去年《施政報告》也有尚且提過,「居屋」及「綠置居」在2020年可達12,000個單位。雖然最終「居屋2020」加「綠置居」合共10,700個。不達標,但勉強給小市民一個期望。

明年安排如何呢? 我們並沒有完整概念。《施政報告》中,除了指出下年度有4,700個「綠置居」;「首置上車盤」呢? 不知道。只知道市建局會把「煥然懿居」旁用地,一共260個單位也改劃「首置上車盤」,但就要等多三年至2024年才推出。

如何幫市民上車?

推幾多居屋呢? 不知道。我們只能從政府提交的立法會文件自己猜度,在2023前落成而未出售的居屋大約有9,300個。假設房委會把它分三年推售,也就是由2021年起,每年只約3,000個單位可推出。當然政府也可以一次過推出,變相資助房屋供應可高達9,300個,但單計居屋2020已經有23萬個登記來說,根本還遠遠談不上可應付需求。

雖然《施政報告》中有告訴我們一點,表示政府已按《長遠房屋策略》2020報告,覓得興建316,000個公營房屋單位的330公頃土地,可以滿足未來十年公營房屋單位需求。我們按數字來推算,即代表政府一年會推出31,600個公營房屋,當中包括了「公屋」、「居屋」及「綠置居」。若扣除「綠置居」4700個,則公屋及居屋也有26,900個,但當中「公屋」及「居屋」比例如何? 我們不掌握。

更重要一點,長策會需求推算是否準確,一直存在很多疑問。其實市場對公營房屋需求量有幾多? 很貼身數字已告訴我們。現時公屋輪候冊數字超過26萬、居屋2020收到超過23萬份申請,這不就是當下市場的實質需求量嗎? 他們都符合政府門檻才可申請,都是一群上不了私樓、但又捱不起貴租的一群,起碼要提供如此數量,才能滿足當下市民的需要。所以沒有撤住宅印花稅,我不覺得奇怪,反正唯一叫做好的,就是沒有再放寬按揭,令全城覺得樓市GOGOGO。

至於較矚目的已是撤銷「非住宅雙倍印花稅」,早前我已寫過文章評論,究竟撤辣能否救市。但所謂「救市」,是救經濟市道、還是打救一手蟹貨的小業主,可以藉市道再升溫,從而鬆綁套現呢?  為什麼業主炒燶,卻要大家為他們埋單? 可能你會說,大部份商家成功鬆綁,自然可以保得住公司,變相可保住就業。但撤辣的負面效應,卻炒家再重出江湖轉戰工商舖,把它炒個痛快不亦樂乎,租金被推得水漲船高,最慘卻是小租戶,政府也眼白白錯過了工商舖一次自然調節的機會了。

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