上海的五大新城你最看好哪个？

刚好住在五大新城之一的松江，大概说说。

很多人是从房地产的角度理解五大新城的，但是从这个角度理解五大新城恐怕太过于片面了。

上海提出五大新城的构想，是明确提出了人口的导入的，这点毋庸置疑，然而你猜一下人口导入究竟是目的，还是手段呢？

这就不得不提一下五大新城提出的一大背景了：上海的“城市病”。

交通拥挤、房价过高，这些都是上海城市发展中所不得不面临的问题。所以五大新城建设的“人口导入”一个主要思想就是将人口向郊区疏散，从这个角度来看，人口导入五大新城似乎是目的。

然而，简单的人口导入实际上会加剧城市病。

比如对于交通，如果人口大量导入郊区，但是工作还是在市区，那么早晚高峰一定伴随着大量人口在城乡之间通勤，拥堵只会加剧。看一下松江的9号线就知道了。

再比如房价，如果就业都在市区，居住都在郊区，市区房产的需求还是有增无减，对于抑制房价没啥作用。

解决办法呢？就是让就业留在五大新城，导入人口的同时导入产业。

比如前段时间传的沸沸扬扬的五大新城落户政策，虽然应届研究生可以落户五大新城，但是前提是必须在五大新城工作。所以从这点来看，人口导入也是手段。

这一点松江的发展已经可以说明问题了。松江在上海的郊区里面算是发展的比较早的，9号线很早之前就建起来了，新城的配套相对其他几个新城算是非常完善的。然而，经过一段时间的发展，松江却成了“睡城”：大量人口白天在城里上班，晚上在松江睡觉。

后来意识到问题的松江痛定思痛，开始产业导入。现在的松江围绕着“G60科创走廊”大规模发展高端制造，“产业之城”逐渐有了雏形。

我想这才是“五大新城”的正确发展模式：以产业导入带动人口导入，以人口增长拉动商业经济。

当然，人口导入必须伴随着基本公共服务的配套，包括教育、医疗、文化等等，这些都是在五大新城建设的规划中明确提出的。

但是，不要舍本求末，如果公共服务配套跟上了，但是产业没跟上，那么新城就会沦为“睡城”，于上海的发展是不利的。

按照这个思路，综合来看：

1、青浦：长三角一体化的国家战略扶持，不会差。然而在产业导入方面，青浦似乎现在也没有什么特别的产业，我能想起来的高端制造也就是华为在青浦有一个上海海思了。东部靠近大虹桥，有一定的商业基础，然而已经不属于青浦新城了。整体来看，青浦新城的发展更多需要靠国家战略。

2、嘉定：如果上汽继续颓下去的话，基本上就是“睡城”了。

3、松江：五大新城里面在发展高端制造方面应该是最积极的了，当然跟张江没法比，不过产业发展已经初具规模。五大新城里面松江的上市公司数量也是最多的（除南汇没统计，因为很多公司写的自贸区或者临港，太麻烦；另外上市公司“上海临港”的注册地址在松江...；数据来源：上海辖区上市公司名录（截至2021.9.30）_上海监管局）。

上面三个是我经常去的，当然我最了解的还是松江。

这三个里面嘉定新城距离市区最近，青浦和松江都很远（注意是新城，不包括徐泾九亭），都只有1条地铁，只能说各有优劣。不过从摆脱“睡城”的角度，松江似乎势头更猛。

剩下的两个，奉贤去过两次，没啥特别印象，刚通地铁。南汇背靠上海自贸区临港片区，有国家政策的扶持，加工贸易、港口等产业是不需要担心的，缺点是居住方面的配套还需要继续跟进。

综合来看，从国家政策扶持来看，要推南汇和青浦；从产业导入和居住环境方面，要推松江。

当然，我并没有说房价一定会涨。毕竟能够成为“睡城”，房价也不会低。

短期：松江=嘉定>青浦>奉贤

长期：临港>青浦>嘉定>松江>奉贤

现阶段，我们看四大新城的（临港除外，能级要明显高于其他四个）政府规划和配套，其实给的配置是非常接近的。在医疗、教育等维度，各个新城都在补齐到相同的配置，例如奉贤新建的国妇婴、新华医院；青浦新建的中山、红房子；松江市一医院扩建等。站在未来的视角下，其实各个新城的民生配套是接近的，真正决定最后这四个新城上限差异的还是产业、交通和规划。

下面说下我对这四个地方的判断：

嘉定: 在轨道交通上有嘉闵线、11号线（14号线不途径新城核心区）连接虹桥和市区，道路交通有沪嘉高速。再加上距离市区最近，交通在四个新城算是不错的情况，但是缺陷是11号线和嘉闵线只是在核心区边缘设站，当然远期规划中宝嘉线是一个变量，现在还有不确定性。

新城的建设规划是嘉定的优势之一，虽然现状规划骨架拉的比较大，稍显荒凉。但是也正是因为如此，新城还有广阔的土地来支撑未来的新兴产业。并且因为远香湖CAZ留白较多，路网更密（有点类似市中心）相比青浦和松江，更具有形成CBD的气质。

嘉定支柱的汽车和上下游配套产业主要集中在安亭、嘉定北区域。未来汽车产业到底怎么发展还未可知，不过仅过去两年的表现来看，传统汽车的衰弱对嘉定的影响还是不小的，尤其是GDP。 新城自己的产业怎么发展，尤其是高端服务业的布局现在还看不出端倪，不过至少有土地未来就值得期待。

青浦：交通是青浦未来的优势，17号线、示范区线形成快慢双线通向市区，且在新城形成三线交汇（苏淀沪如果也接入的话，就是四线）并且示范区线相比嘉闵线的一个优势在于东西走向，如果继续向市区方向延伸那么能及会更高（上海的东西轨道线都是黄金线，更别提快线）；道路交通上崧泽高架已经建成，直通虹桥。

另一方面，长三角绿色一体化示范区的国家战略也是一个重要的加成，青浦与吴江、嘉兴将会在未来5-10年形成密集的轨道、道路交通网，不难想象交通带来的优势会把长三角的人才从这些方向源源不断的输送过来。

产业方面青浦比较有意思的一点是高新行业均匀地沿着17号线布置（华为、网易、赵巷漕河泾、市西软件园、美的总部等），不过这五年这些区域还在开发阶段，但是上限会比较高。

青浦新城真正的问题在于整个中央商务区的建设周期可能会比较长，区域现状是大片的厂房，和大众眼中的CBD形象相去甚远。对比嘉定、奉贤新城现在的大片空地，可能比较长的一段时间内都无法形成一个令人眼前一亮的建面。另外青浦新城和老城也无缝衔接，现在的整体气质真的不能说有吸引力。

松江：交通上要略逊于嘉定和青浦，9号线、12号西延作用相对有限，新城核心仍然缺乏快速直达市区的通道。道路交通上，沪松公路也已经在规划了（如果时间放的足够久，未来每个新城都会有自己的“内环”快速路，不过同样的，建设的进度会产生差异）。

产业是现在松江的优势，十三五期间松江GDP增长在四个新城中排名靠前，并且产业更加多样，包含高端制造、影视、生物等等。

不过不难发现很多产业仍是以第二产业为主，其实产业结构转型是四个新城共同需要面对的难点，但是由于松江规划较早，核心区的土地比较有限，在未来更容易成为瓶颈。

这里面有一个常见的误区是很多人认为郊区不缺土地，土地并不稀缺，因此土地不会成为制约发展的问题。其实这句话隐含的逻辑是有问题的，郊区确实不缺地，但是高价值的土地是稀缺，尤其轨交、枢纽附近的土地。对于新城内部交通，政府给出的方案是中运量公交，再加上地铁天价的造价，这就意味着在可看见的未来地铁也就那样了......

奉贤：交通是奉贤现在绕不过去的问题，相比上面四个，现阶段交通的劣势比较大，并且会成为成为制约地区发展的问题。

这一问题的主要成因我认为不在于很多答主提到的不挨市区（松江、青浦也不直接接壤市区）而是黄浦江的天然阻碍（参考市区中杨浦和浦东之间的交通联系和发展速度）整个区域相对内生并且改进的速度会比较慢，毕竟造隧道比造路烧钱多了。交通问题又会进一步制约产业的发展速度，具体体现在一水之隔的闵行紫竹高新区发展不错，但是江对面的土地奉贤却没有很好进行规划和利用。

不过好在把时间拉长，奉贤的交通问题可能会极大地改善——15号南延、5号线、奉贤线深入新城核心，南枫线连接临港，不会逊色其他几个新城很多。当然推进速度要看政府的实力了。

从产业发展出发，奉贤在过去的几年里其实发展速度并不慢，甚至增速可以用令人惊讶形容。但是企业是否因为税收优惠而来，企业吸优质的人才的能力多强，这些问题暂时没做调研就不做评论。现在奉贤产业过度依赖于美妆美容业也可能是一个风险点。

以五年为周期来看，我认为松江=嘉定>青浦>奉贤，这是由现在的发展基础决定的。松江和嘉定基础更好，青浦、奉贤要明显弱一些。因为青浦几个知名的重大产业项目在这五年会逐渐完工，因此我把青浦排在奉贤前面。

如果站在十年后，我任务青浦>嘉定>松江>奉贤。当各个新城都面临从第二产业向第三产业进行转型时，那么青浦的产业优势（引入高新技术公司带来的人才和产业红利）和嘉定的土地、规划优势（崭新的新城CBD配合正确的产业引导）会有更好的破局机会，因此把这两个排在第一梯队。其中考虑长三角示范区的高能级战略，上限可能更高一些。松江、奉贤也都有自身的优势，不过从已知信息来看，松江的产业更多样，发展也有先发优势，因此松江排名更高。

当然以上是个人想法，地区最终发展还是需要回到地方政府的发展思路和能力，变数很多。

有时间了来说说临港，先看两张图

第一张图是当时陆家嘴设计方案中人气最高但是未被采用的英国罗杰斯方案，下面第二幅图是临港滴水湖的设计规划，是不是感觉到了惊人的相似。事实上整个临港核心区的规划借鉴了相当多的元素：1）城市内部鼓励公共交通（临港中运量交通）2）片区按功能划分 3) 中央的公共活动空间。

政府对这块区域给予了足够的重视，也在这块白纸上完成最好的画作给予了希望。从新城能级来看，临港应该说明显要高于其他四个，在新城规划建设导则中看到临港的天际线规划要高于其他新城。我们再来简单看看政府对临港建立了哪些配套：

两港大道快速化，历时两年从开工到通车

南汇支线开工，南枫线启动前期研究。交通配套已经如此，其他在医疗、教育、娱乐上的投入那就更是毫不吝啬了...上中东校、六院扩建、天文馆、滑雪场、各种地标性建筑等等。

从这些事情上我毫不怀疑政府对临港的决心，临港是上海的亲儿子无疑。

很多人质疑临港的产业发展的原因，包含但不仅限距离远、人口稀少，这些确实是临港现阶段的问题。但也应该看到临港在产业发展上的比较优势。临港空、铁、港联运天然适合发展制造业；广袤的土地不会成为发展的制约瓶颈；政策上的大量倾斜；

同时不少人持有这样的观点——现在中国大规模基建、大规模人口流动的时代已经过去，因此绝大部分新城（包含临港）不会成功。对此我并不赞同，因为整体不等于局部，虽然大的浪潮已经过去，但是都市圈的发展才刚刚起步。这些新城中的其中一部分仍会获得巨大的人口进入和建设发展，临港我认为就是其中之一。

这时，我们再来看看上海市政府在新闻中提到的确保临港新片区2035年区域生产总值超过1万亿的目标。初看之下，感觉这个目标比较激进，毕竟现在上海才4万亿，似乎难以实现。但是我们换种思考方式，尝试把任务拆解开。

现在临港十四五的重点发展方向是集成电路、生物医药、人工智能、民用航空、智能新能源汽车产业、高端装备制造产业六大产业。针对每个方向我们都能看到新的投入，例如在集中电路领域中芯国际基地开建；新能源汽车里的特斯拉工厂和产业上下游建设；人工智能里商汤计算中心建设，等等。而其中新能源汽车去年的产值已经超过了1000亿，在这样的视角下，我们有理由相信这个目标是可能可以达成的。

随着产业的聚集和发展，临港会从第二产业向第三产业转型。到了这个时候，前期产业发展过程中积累了一定的人才和资本，核心区高端服务业的发展也就顺利成章了。这时我们在回过头来看临港，这样一个面积120平方公里，产值破万亿的城市是不是也有了称之为“独立综合节点”城市的底气。

当然临港的发展过程相比其他新城会更漫长。尤其是，城市的发展并不是一个线性的过程，前期的基础投入就需要投资数年，而爆发期则可能在极短的时间完成。对于个人发展，如果考虑临港，还是要考虑好自身因素，是不是愿意奉献青春与城市一同成长。