新加坡「加辣」間接推高需求　轉售組屋價格連漲12季

亞洲新聞台（CNA）報道，新加坡在不到18個月内三次「加辣」，轉售組屋交易量有所下降，但價格仍在在繼續上漲，儘管增長速度放緩。

轉售組屋價格連漲12季

報道指，今年第一季度，新加坡組屋轉售價格指數環比增長1%，低於去年第四季2.3%的增幅。然而，這也是轉售組屋價格指數連續第12個季度上升。

當局在2021年12月、去年9月先後上調額外買方印花税（ABSD）稅率、收總償債率（TDSR）門檻、降低組屋按揭的貸款限額，並規定業主出售私樓後，要等待15個月才能購買無補貼的轉售組屋。今年4月再度提高ABSD稅率，外國人買樓印花稅增至60%。

PropNex研究和內容主管Wong Siew Ying認爲，去年9月「加辣」後，組屋轉售市場可能正趨於穩定。

新加坡國立大學房地產與城市研究所教授錢文瀾表示，雖然首兩輪降溫措施抑制了市場活動，但未能有效降低轉售組屋市場的價格。

「疫情發生後，人們需要更多空間在家工作。與父母同住的年輕夫婦也喜歡搬出去，擁有自己的空間，」她説。

「由於新加坡有避風港的美譽，本地和外國投資者都有興趣在新加坡投資地產。私樓市場的價格上漲也將在一定程度上推高了轉售組屋的價格。」

前兩輪「加辣」 減緩增速 惟仍上升

新加坡政府4月表示，首兩輪樓市降温措施已產生「緩和效應」。

錢文瀾分析了兩次「加辣」前後兩個季度的銷售量和價格，指出2021年「加辣」後，轉售組屋季度交易量下降了6.3%，但同期價格卻上升了2.6%。去年9月「加辣」後，組屋平均季度轉售量下降了3.6%，但價格上升了1.6%。

她説，前兩輪「加辣」減少了市場交易量，減緩了私人和組屋轉售市場的價格增長速度，儘管價格水平繼續上升。

按息、供應量提高影響漲幅

分析師指出，還有其他影響組屋轉售市場的因素，包括貸款利率上升和供應的增加。

疫情期間，新加坡利率保持低位，浮動利率大多保持在1%以下。但隨著新加坡重新開放，利率急劇上升，最近幾個月的浮動利率超過4%。

疫情期間的施工延誤使一些人從預售組屋（Build-to-Order, BTO）轉向轉售組屋，推高了對後者的需求。而政府計劃在今年推出約23,000套預售組屋，價格可能會隨供應量增加而開始趨於平穩。

首次置業補貼增加刺激樓市

分析師認爲，合資格轉售組屋買家的公積金住房補貼增加，可能會推高需求。地產公司橙易產業（OrangeTee & Tie）研究和分析部高級副總裁孫燕清稱，這是一個「干擾因素」。

新加坡2月公佈的2023年預算案增加了首次置業者的住房補貼，她表示此舉可能刺激了某些類型公寓的需求和價格增長。孫燕清說，在第二輪樓市「加辣」的半年內推出該政策，可能會掩蓋降温措施的真實效果。

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今年料漲2%~8%

錢文瀾說，過去三年房價漲幅大於工資漲幅，引發了人們對住房可負擔性和還貸能力降低的擔憂。2022年四房轉售組屋的房價收入比中位數為5.0，即房價是買家家庭年收入的5倍。2023年國際住房可負擔性調查顯示，在94個房地產市場中，新加坡的住房可負擔性排名第47位。

分析師預計，2023年組屋轉售價格將上漲2%至8%。2022年、2021年的漲幅分別爲10.4%和12.7%。

Huttons Asia高級研究總監Lee Sze Teck認爲，前兩年針對組屋轉售市場的降温措施，令買家的財務決定變得更審慎 、購房需求減少。

新政或間接推高需求

錢文瀾表示，今年4月的「加辣」可能會對組屋轉售價格產生間接影響。它們提高了買私樓的整體交易成本，使其與公屋相比吸引力下降。因此，部分需求可能會轉向轉售組屋。

最新政策規定，新加坡公民購買第二套住宅須支付高達20%的ABSD稅。孫燕清認爲，這會讓一些希望升級到私樓的組屋業主暫時擱置計劃，市場上的轉售組屋數量就會減少。另一部分組屋業主也可能會在買新樓前先出售原有單位、並在這期間租屋，這可能會增加轉售組屋供應量，但同時租賃市場的需求就會上漲。

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撰文︰HKET理財組

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