曹德明：按揭現金回贈增　反成負擔？

相信大部分人在承造住宅按揭時，亦會比較不同銀行提供的按揭計劃，包括息率及現金回贈等優惠，當然息率愈平愈好、優惠愈多愈好。但自本港經濟轉差，銀行在風險胃納轉變，以及按揭業務資金成本高企的情況下，不約而同加強風險管理，按揭批核上的準則亦轉趨審慎。

除了將按揭計劃的息率調高外，現金回贈曾經由2019年高峰2.1%，過山車般的下跌至0.2%，轉按更曾經試過「0」回贈。不過，近月香港經濟漸見復甦，某些銀行針對個別優質客戶，逐步對按揭計劃作出調整，現金回贈亦回升至1.2%。按揭回贈及優惠增加，對買家來說本是樂事，但對於凡事都計到盡的新手買家來說，卻有可能因而失去預算，因需要先「抬錢」上會，而且想盡借反而借少咗錢！

事實上，金管局對住宅按揭貸款的認可機構有清晰指引，銀行向借款人提供的現金回贈設有最高水平。若所提供的現金回贈超過貸款額的1%，銀行審批按揭成數時，整筆回贈金額須包括在貸款額內計算。

根據金管局規定，銀行本只可承造六成按揭，但透過購買按揭保險後，則可承造九成按揭。但現金回贈方面，銀行只會以六成按揭計算。以樓價為600萬元的單位為例，如承造九成按揭，貸款額為540萬元。若現金回贈為1.2%，計算方法為600萬元 x 六成 x 1.2%＝43,200元。

要注意的是，因現金回贈超過貸款額的1%，金額須包括在貸款額內計算。因此，銀行計算貸款額方法為540萬元 - 43,200元 = 5,356,800元。頓時申請人的首期則會由60萬元，增加至643,200元（60萬元 + 43,200元）。即買家先需多付43,200元，待物業買賣手續完成後，銀行方可支付現金回贈予借款人。

因此，對於首期資金緊絀的買家，須事前計算清楚所需預算，慎防因加得減，應預留足夠資金應對首期增加的機會。

經絡按揭轉介首席副總裁曹德明