贷款利率调整以后，房贷还款是如何计算的？

谢邀。我都成这类实务类问题回答专户了，高兴。

在飞驰回家的高铁上，看到邀请来了兴致，手机码字困难，各位将就。回答内容有些延伸，不想看的可以直接拉到结尾。

首先，题主需要明白一个本金和利息的基本概念，还要清楚等额本金和等额本息两种流行还款方式的基本算法。另外，不管是等额本金，还是等额本息，每月还款额都包括两部分：本金部分和利息部分。而利息都是以当月贷款剩余本金乘以当月利率计算出来的。

以等额本息为例，其每月还款额是相同的，是以本金、年利率和贷款年限为参数，按照年金现值公式计算出来的。首月的利息就是贷款申请金额乘以月利率计算得出，那么首月还的本金部分就是首月还款额减去首月利息。第二个月的利息就是贷款金额减去首月还的本金部分后剩余本金乘以月利率计算来的。以此类推，随着每月还本金，剩余本金越来越少，利息相应越来越少，直到本金还完利息为零。上述两种还款方式首月利息是一样的，因为初始本金相同，两者不同的是，每月还的本金不同，导致每月剩余本金不同，差别也越来越大。

说到正题，央行调整基准利率后，按理说以基准利率为定价基础的贷款也理应同步变动耶？

非也！

那么是怎么变动的呢？

这个就要提你跟银行签订的贷款合同了，这个合同可要好好留存哦。翻出贷款合同，如果上面说，“利率每一年变动一次”，那么就以贷款合同签订日过发放日为基准线，每过一年以当时的基准利率为基础确定一次贷款利率，后面如有变动也不会跟着变。比如2015年8月26日签订的合同，那么

银行系统会检查一次基准利率，并根据最新基准利率，按照剩余本金和还款方式，计算最新的还款计划，以后的12个月都是以这个还款计划还款，截至

的12个月里调整基础利率都和你没关系，系统只认“一年后的第一天的基准利率”。如果合同里写明，“以每年度的第一个月基准利率为准计算贷款年利率”，那么系统只认每年初的基准利率。

所以综合以上，调整基准利率后，房贷还款怎么调整的，与合同规定的利率变动方式，剩余本金，剩余还款期限，还款方式有关系。银行核心系统每天晚上都会进行贷款批处理。

PS：现在银行按揭贷款都是流水线操作了，简单粗暴，同时银行从业人员鱼龙混杂，即使是信贷客户经理，他们懂的也不一定有你多，题主说的银行解释仅仅是敷衍客户的措辞，或者说，他们在银行里也得不到解释或者他们解释不清楚，只能跟你说一个“含糊其辞”的调整额。

有错误的地方还希望知友们指正。

以上。

房贷的贷款利率定价跟还款方式没有关系，但实际支付利息跟还款方式有关系。

房贷的还款方式有等额本金和等额本息两种选择方式。

简单来说两者的区别是等额本金前期还款压力大，利息随着本金减少而减少，实际支付总利息比等额本息少。等额本息则还款额固定，还款月供前期要比等额本金低，实际支付总利息要比等额本金多。

下面详细讲解以下二者的区别。

等额本金

等额本金是在还款期内把贷款数总额等分，每月偿还同等数额的本金和剩余贷款在该月所产生的利息，这样还款方式每月的还款本金额固定，而利息越来越少，借款人起初还款压力较大，但是随时间的推移每月还款数也越来越少。

等额本息

等额本息指在还款期内，每月偿的还款额相同，在月供中本金与利息的分配比例中，前半段时期所还的利息比例大、本金比例小，还款期限过半后逐步转为本金比例大、利息比例小。

利息差别

等额本金会随着每月偿还贷款，剩余未还款本金减少，从而每月偿还的利息会减少，因此等额本金还款方式下，借款人每月偿还月更是递减的。

等额本息还款额每月相同，所支出的总利息比等额本金多，而且贷款期限越长，利息相差越大。

如果贷款100万，选择20年还清，年利率5.88%，则月利率为0.49%。采取等额本金，则月还款本金为：100万/240个月，即每月为4167元。

1）第1个月还款利息为：100万*0.49%=4900元，则第1个月的实际还款额为4167+4900=9067元。

2）第2个月剩余本金为：100万-4167=995833元，则第2个月要还的利息为：

995833*0.49%=4879.58元，则第2个月的实际还款额为4167+4879.58=9046.58元

以此类推....

等额本金贷20年共还款约159.04万元，共支付利息59.04万元。

等额本息所支出的总利息比等额本金多，而且贷款期限越长，利息相差越大。该方式还款额每月相同。

如果采取等额本息，同样贷款100万元，20年还清，年利率5.88%，月利率0.49%，则每月还款额（含本、息）为7095.25元。

1）第1个月计算出的利息同样为4900元，第1个月只归还了本金7095.25-4900=2195.25元。

2）第2个月计息的基础是上个月的本金余额，即100万-2195.25=997804.75元，则第2个月应还的利息是4889.24元，即第2个月归还的本金为2206.01元。

以此类推，等额本息下，20年共还款约170.28万元，共支付利息70.28万元。

由此可见，等额本息比等额本金多付了11.24万元。