04/09/2023

香港有不少人發奮努力工作，目標只為買一個安樂窩。小編是過來人，深深明白用盡畢生積蓄買樓上車，絕對係不容有失，所以今次就嚟個小課堂，教教大家點計收入同埋銀行有咩批核準則啦！

如何計算還款能力

現時市場處於加息周期，H按年息約已過封頂息率，但銀行計算還款能力時，唔會以這個利率去計，一般會以H按之封頂息率即現時主要是3.625%厘作標準。另外，普通計數機係計唔到按揭月供，可利用中原按揭計算機，簡單輸入貸款額、利率、年期等就可以準確地計出月供供款。

按揭審批包含對按揭物業及申請人還款能力的評估，在評估還款能力方面，需要符合金管局兩大準則才獲銀行批出貸款：

(1.) 「供款佔入息比率」?

「供款佔入息比率」(Debt Servicing Ratio 簡稱DSR) 是銀行對申請人的基本入息要求，計法是每月總供款金額不超過入息50%(即一半)可獲通過。例如月入$40,000，每月供樓亦供車共$15,000，少於月入之一半，所以合乎這個要求。

重要提點: 銀行H按用封頂息率計每月供款

如果是H按用家，銀行批核按揭時會以H按之封頂息率(即現時主要是3.625厘(P-2.5%; P:6.125%)計算每月供款。

(2.)「壓力測試」

壓力測試 (Stress Test，簡稱壓測) 是銀行評估申請人可承受嘅還款壓力，計法是以現時按息加2厘(以H按為例，就是將H按封頂息率3.625厘加2厘，即5.625厘計算)按揭供款，而在這個假定下，每月總供款金額可超過入息60%。

*香港金融管理局於(9月23日）宣布放寬按揭「壓力測試」要求，假定升幅要求由3厘減至2厘。

重要提點: 要過壓測才獲通過

由於過壓測難度大些，所以基本上用家只需計算自己是否通過壓測，便可瞭解是否合乎銀行要求的供款能力

延伸閱讀:【2022壓力測試新舊對照】新壓測通過更easy?最低月入要求變化？月入一萬可供多幾多？

計算入息要求其實以「過壓測」為準

舉個例子：陳生首置購入一個$800萬單位自住，借6成，即$480萬，還款期30年。從下圖表可見，「供款佔入息比率」和「壓力測試」的最低入息要求不同，分別是$43,781和 $46,053。基於銀行會視乎客人是否能通過壓力測試最低入息要求，所以這個案陳生只需計算自己收入是否能達$46,053，這樣便才能通過銀行審批。 

有其他貸款又點計？

除了計新造按揭外，如本身已持有其他物業按揭、私人貸款、車會、稅貸等等，無論你係抵押人、借款人或擔保人，這些貸款月供一樣會計入你嘅負債，直接削弱你嘅還款能力，同時「供款佔入息比率」和「壓力測試」亦會有所影響，因此建議申請按揭前，可考慮先償還債務，以便更容易通過銀行審批。Facebook啦！

如果想更深一步了解壓力測試計法和銀行批核標準，歡迎打嚟中原按揭熱線 2889 2886 又或繼續留意我哋網站同Facebook啦！

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