林采宜：買房劃算還是租房劃算？

　　意見領袖丨全球KOL聚焦金融大動蕩

　　文/意見領袖專欄作家 林采宜 孔玥

　　從居住成本來看，抵押購房者每個月的居住成本大概是租房者的2.6倍。

　　那麽，為什麽這麽多人還前赴後繼選擇買房而不是租房？兒童上學的戶籍需求、擁有自住房子的幸福感、以及對房租可能持續上漲的恐懼等各種非財務因素是購房者願意犧牲巨額經濟收益來換取心理滿足的重要原因。

　　由此可見，在購房這件事情上，安全感和幸福感價格不菲。

1. 只要不出現嚴重的通貨膨脹，房產價格在可預見的未來，很難大幅度上漲，因此，投資房地產（買房）將是收益率比較低的一種資產配置選擇。

2. 自2019年10月8日起，新發放商業性個人住房貸款利率以最近一個月相應期限的貸款市場報價利率（LPR）為定價基準加點形成。在這種浮動利率模式下，如果出現大幅通脹，則貸款利率將隨著通脹指數上升而相應上升。由於房地產住房抵押貸款金額較大，利率的變動對利息成本的影響非常顯著。因此，即便出現大幅通脹，房價上漲與通脹同步，其利息支出的增長也會和通脹同步。

　　一、買房的成本取決於首付資金的機會成本加上月供本金和利息

　　隨著住房抵押這種融資工具的普及，大部分人購房都選擇抵押貸款（擁有公積金账戶的一部分人還可以選擇公積金和商業性貸款組合抵押）。商業住房貸款首付比例20%-35%之間，平均為30%。例如，購買市值1000萬的房產需要一次性交納300萬元首付款及各種手續費，首付及購房稅費的機會成本構成買房成本的重要組成部分。以銀行理財產品的平均收益率作為購房首付的機會成本。最近十年的平均理財收益是4.3-5.3%之間，即便不計算複利，以4.3%左右的年化收益率可以計算購房者的首付資金最保守的機會成本約為13萬/年。

　　除了首付成本以外，購房的另一塊主要成本是貸款的還本付息。由於個人住房抵押貸款還款期限一般在10-30年之間，因此可以推算出住房貸款的利率區間大致為5.4-5.7%，平均利率大約為5.56%（圖1，圖2）。假設貸款利率固定為5%， 700萬貸款在30年時間內共需要還的利息為634.44萬。因此，還本付息的總成本為1334.44萬。

　　二、買房的潛在收益為租金加上投資房產價格上漲帶來的預期收益

　　發達國家的歷史數據顯示，進入後工業化時代，雖然短期有波動，但房價的長期趨勢基本上和CPI同步（詳見圖3、圖4、圖5、圖6）。

　　由此不難推斷，如果沒有出現嚴重的通貨膨脹，購買房屋的長期資產收益率遠遠低於最保守的銀行理財產品收益。

　　自2019年10月8日起，新發放商業性個人住房貸款利率以最近一個月相應期限的貸款市場報價利率（LPR）為定價基準加點形成。在這種浮動利率模式下，如果出現大幅通脹，則貸款利率將隨著通脹指數上升而相應上升。

　　由於房地產住房抵押貸款金額較大，利率的變動對利息成本的影響非常顯著。因此，即便出現大幅通脹，房價上漲與通脹同步，其利息支出的增長也會和通脹相應同步。

　　三、 租房的成本等價於租金的支出，房租的增長受限於租房群體的收入增長

　　國際大城市的實證數據顯示，房租收入比的天花板是45%，目前接近這個上限的城市只有新加坡、巴黎和洛杉磯。

　　截至2019年底，北京、上海、廣州和深圳的房租收入比分別為27%和28%，雖然離東京31%和香港32%還有一些距離，但考慮到教育、醫保等公共福利保障水準的差異，已經是全球房租負擔最重的城市。因此，從一線城市的租金指數同比變化來看，租金雖然還有上漲的空間，但幅度有限。實證數據也證實了這一趨勢。從2019年開始，房租已經趨於穩定。這主要跟三平方公里內租房群體的收入增幅有關。

　　目前北京、上海核心地段的租金房價比大約為1.5%——1.8%，最高不超過2%，明顯低於無風險收益。由於租金收入受製於租客的收入中位數，未來很難有很大的上升空間。因此，房價越是高，和買房相比，租房的相對成本就越是低。

　　2019年，國家頒布了各項政策，開始逐步整治住房租賃亂象，規範房地產住房租賃市場發展，其中包括搭建一系列的住房信息平台、大力發展人才公寓等等。可以預期，在供給多元化的政策環境下，租金平穩將是未來的基本趨勢。

　　四、租房的收益等於首付資金的理財收入加上節約的購房還本付息支出

　　租房收益原則上可分兩塊，第一，用於首付購房的機會成本（理財收益）；第二，每月由於不買房而節約的本息及其理財收益。

　　2019年銀行理財產品平均收益為4.26%，國債指數收益率4.35%（表1），取其平均數為首付（300萬現金投入）的機會成本，在不算複利的前提下，每年理財收益約為13萬左右。

　　另一塊隱性收益則是免去700萬抵押貸款的還本付息支出39.2萬（圖1，圖2）。

　　剔除租房成本之後，租房和買房相比，財務上可測算收益（節約的資金）大致為32.2萬。（13+39.2-1000×2%=32.2）

　　這是最保守的理財方式帶來的租房財務收益。

　　如果考慮到中國的建案有70年的使用期限，以及房價的長期估值還要計算隨著房齡增長而不斷增加的折舊損耗，那麽，購置房產的金融收益可能比上述估算數據更低。

　　測算結論：從居住成本來看，購房者每個月的居住成本大概是租房者的2.6倍

　　購房者的年度居住成本=13萬銀行理財收益損失+39.2萬本息支出=52.2萬

　　租房者的年度居住成本=1000萬*2%（一線城市的租金收益率1.5%-2.5%的中位數）=20萬

　　以上測算基於兩個前提：

　　1．不考慮通貨膨脹率和浮動貸款利率的變化。

　　2．不考慮房價的漲跌及房屋的折舊價值損失。

　　從以上粗略測算可知，購買一千萬的房子每月付出的顯性支出及隱形損失高達4.35萬，而租住同等價位的房子每月租金支出只要1.67萬。

　　那麽，為什麽這麽多人還前赴後繼選擇買房而不是租房？兒童上學的戶籍需求、擁有自住房子的幸福感、以及對房租可能持續上漲的恐懼等各種非財務因素是購房者願意犧牲巨額經濟收益來換取心理滿足的重要原因。

　　由此可見，在購房與否這件事情上，安全感和幸福感價格不菲

　　(本文作者介紹：華安基金首席經濟學家。)