想要穩健的退休金 「以房養老」、「留房養老」哪個適合我？

人說「60歲前人養房子，60歲後房子養人」，在銀髮社會的趨勢下，國人逐漸重視退休後的理財養老規劃，加上台灣的住宅自有率超過8成，愈來愈多人有意活化手中的不動產，作為養老金來源，最為人所知的包括「以房養老」與「留房養老」。

「以房養老」是將房子抵押給銀行，經銀行鑑價、估算可以放貸的額度後，在設定的年限之內，每月發放一筆錢給申請人作為養老金。由於這種模式與一般房貸的資金流向相反，故又稱為「不動產逆向抵押貸款」。

國內的商業版「以房養老」於2015年正式上市，鎖定60～65歲的有屋銀髮族，目前銀行提供的成數約為5～7成（極少數開放至8成），最長貸款年限為25～30年。申貸者每月必須支付1.85％～2.7％不等的利息，由銀行直接從發放的錢裡扣除，多數都規定扣息金額不得超過每月給付金額的三分之一。

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以房養老　注意錢愈來愈少

舉例來說，一位老人以價值2,000萬元的房產來申辦30年期的以房養老專案，申請到7成、利率2.5％的話，可獲得1,400萬元額度，在這30年內，銀行平均1年必須付給屋主46萬多元，也就是平均每月給付3萬8,000多元。

該老人申貸第11年後，繳息金額來到1,3000元，達到三分之一上限，便不再提高；扣除利息後，每月可領到2萬5,000多元。

據統計，截至去年（2020）年底，國內以房養老的累計核貸件數超過4,800件，總核貸額度約276億元；以區域來看，北北區的核貸件數佔比超過一半，核貸額度也佔了近7成。

值得注意的是，雖然去年核貸件數、總核貸額度皆呈現上升趨勢，但增加幅度也都明顯縮小，僅剩2成左右，低於前年的3成。（推薦閱讀：以房養老正夯？它不能是唯一選項）

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以房養老最長30年　30年後仍在世怎麼辦？

台灣推動以房養老，有許多瓶頸，像是貸款年限最長30年，萬一申貸者在世期間超過貸款期限，銀行就無法每月給付生活費，因為才開辦不久，尚未出現這種爭議，但在平均壽命延長的趨勢下，這確實可能發生。

最困難之處是，國人普遍有「有土斯有財」的觀念，不太願意貿然將房子抵押給銀行，而且就算持有房屋的長輩願意，但要是有繼承權的晚輩不贊成，也會衍生出許多問題。

有鑑於此，又有銀行業者針對55歲以上、有房屋的人推出「留房養老」產品，說得更簡單一點，就是委託銀行「包租代管」，銀行成立信託帳戶，每月專款專用，撥一筆錢給申請者，並收取1年0.2％～0.5％的資產管理費（比方說，房產價值2,000萬元，一年最多收取2,000x0.5％＝10萬元管理費）。屋主不僅能保留房產，還能按月領取租金收益。（推薦閱讀：擔心老了以後沒錢養自己？有房族看過來，評估以房養老的關鍵6問）

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這樣評估自己適合以房養老還是留房養老

那麼，有房屋的屆退或退休族，該怎麼判斷哪個方案適合自己？

「留房養老適合有錢、手上不只一間房產的老人。」瑞普萊坊市場研究暨顧問部總監黃舒衛指出，擁有多間房屋的老人，確實可以拿其中一間來申請留房養老，賺取固定收益，一來達到資產分散配置的效果，二來支付一點費用，交由銀行代管，即可享受到品質升級的服務。

另外，申請留房養老的物件，宜坐落於租屋需求大的地方，否則若是租不出去，根本不會有現金流。另外，若是屋齡太高或屋況不好，經營、修繕的成本過高，也未必划得來，這些都是事前該評估的。（推薦閱讀：以房養老、賣房養老哪個才能打造安穩金流？）

至於以房養老，相對適合只持有一間房屋，而且想住家裡，不打算搬到安養中心、養生村或換到較小房子的人，但一樣要考慮物件本身的條件，要是地段相對冷門，即便申請過關，結果申貸成數低，也換不了太多現金，扣掉稅費成本後反而入不敷出的話，就不划算了。這也是為什麼國內以房養老的核貸案集中於北北基地區，因為房價較高，核貸額度也最高，其他區域能申請到的貸款成數往往不如預期。

此外，黃舒衛提醒，申請以房養老的人，在財務規劃的理性考量外，也要妥善評估家人意願等非財務面因素，最好是子女經濟獨立自主、對於房屋繼承權沒有太多意見，再將以房養老納入選項，比較無後顧之憂。