「以房養老」台灣推不動？有兩種人適合辦

什麼是以房養老？

「以房養老」是指銀行讓沒有固定收入的銀髮族，用自己名下的房子向銀行借錢，期間每個月可以領取固定收入，以借款人的往生為到期日，屆期償還本息，正式名稱叫做「不動產逆向抵押貸款」（Reverse Mortgage）。

這個制度並非台灣首創，美國、英國、澳洲、法國與加拿大等都有，鄰近的日本、香港與中國大陸也都在發展當中。

美國

合作金庫個人金融部協理陳寬祺分析，在美國，「逆向抵押型房貸」產品主要為聯邦住屋管理局（FHA）的房屋價值轉換抵押貸款為大宗（Home Equity Conversion Mortgages，簡稱HECM），約佔逆向抵押市場95%，因HECM由FHA提供保險，可確保借款人（民眾）在貸款期間（如終生）都能獲得貸款給付，也保證貸款人（銀行）可以獲得足額貸款償還金額，不因貸款餘額超逾房屋處分後的總價，而有虧損。

日本

鄰近的日本，以房養老制度是由各個都道府縣的地方政府自行辦理，因此政策種類多多，一般分為政府參與型和民營機構參與型兩大類，前者又分成直接融資方式和間接融資方式，前者顧名思義是政府機構直接經營，後者政府機構則不直接經營，由行政機構在銀行和借貸人間斡旋，最終由銀行將款項借貸給借貸人。

民營機構參與型則是主要有銀行、信託公司、信託銀行主要經營「反向抵押貸款」類型的產品；並由房地產公司經營「城市規劃再開發」和「住宅重建」類型的產品。

台灣

今年3月，金管會統計，全台案件量為1336件，承作金額70億元。承辦最多的銀行是合庫有633件，平均每件583萬元，平均年限是21.4年，雙北承作量佔45%，房價最高金額約為6000萬元，最高申貸年齡是96歲。

政治大學地政系特聘教授張金鶚分析，台灣房屋自有率高，表示有較高比例的老年人適用，而土地價值也高，即土地增值部分高於房屋折舊，房地產跌價風險相對小，銀行承擔負淨值的風險也較低；再者，大多數台灣人希望在宅老化，在自己的家裡、熟悉的鄰里住下去，而不願意住到安養中心，以房養老方案可滿足此需求外，而且銀髮族還有零用金來支付日常和醫療支出。

但，以房養老在台灣，銀行推得很辛苦，案件數也沒有暴增，為什麼？

1.做「社會回饋」不容易
朝陽科技大學銀髮產業管理系助理教授鄭堯任分析，大多銀行是把以房養老定位為「社會回饋」，用來「增進企業形象」，就商業機構在商言商而言，社會回饋很難從中獲利，因此推動意願也不高

2.無專業訓練人員
各銀行並沒有訓練專業人員與老人溝通，建立老人「自己的資產自己用，老年生活依舊精彩」的想法，努力推廣方案。

3.銀行有風險
即便是公股銀行，也有股東壓力，如果擔心逆向貸款風險，要如何能讓銀行放心去做？而「以房養老」最怕的就是估錯房價，（目前設算30年就是希望能降低房價風險），張金鶚建議，政府對銀行，應有配套政策分擔風險，要讓銀行業者有感，因為若能有類似信保基金在背後支撐，銀行才能做得很放心。

4.和民眾消費、投資習慣不同

前金管會主委、國民黨籍立委曾銘宗則認為，以房養老跟過去消費習慣、投資行為不同，市場需要一定的交易期來磨合，未來看「利率能不能更優惠」和「貸款期間是否能延長」，也期待銀行們推出更多樣化的方案，例如結合壽險與健康險，讓民眾晚年更有保障。

＊以房養老是高齡社會新趨勢

現在銀行也改變對客戶的退休理財建議，第一「自己的錢自己管、自己用」，好好規劃，實現年輕時的夢想，同時也準備好醫療基金，最後有剩才留給子女，錢能花用在自己身上的才是真財富。合作金庫個人金融部協理陳寬祺觀察分析，目前四、五年級生大都覺得「自己顧好就好」。

＊兩種人最適合：缺現金花、追求退休生活品質

到底哪些人適合選擇「以房養老」？朝陽科技大學銀髮產業管理系助理教授鄭堯任認為，有兩種人最合適，一為「缺錢養老」者，符合大眾對「以房養老」的印象，比較像是「窮人救急的工具」，用自己的房子換取現金之用。

但以房養老的目的不僅如此，「以房養老」另一個對象應是中產階級，給想過有品質的退休生活的人，可以擁有一筆現金來豐富老年生活，讓生活過得寬鬆有更多的零用金，同時也有一筆錢作為醫療照護準備。

鄭堯任以自身想法為例，如果退休金一個月5萬元，但以房養老又可以多出3萬元，則1個月有8萬元可以使用，就可以每年至少去歐洲旅遊一趟，更老的時候又可以支付安養院和外勞費用。

提出這樣的觀點背後是「世代資產交換的概念」，他解釋，以往三代同堂，年輕一代不用背房貸，所以拿薪水來奉養父母，但現在時代不同，大多是成立小家庭住在外面生活，需要背房貸，加上剛入社會薪資不高，若要還要再奉養父母，根本喘不過氣來，而父母親向兒女伸手也很沒尊嚴，倒不如讓父母用自己房子養自己，等到往生時，兒女一方面薪水增加，另一方面養家與房貸籌壓力減低，再來決定是否償還父母的貸款或把房屋交給銀行拍賣。

若以鄭堯任的觀點來看，似乎大多數人都適合，但鄭堯任提醒，有一類人不能辦，就是房子要與兒女自住的人不能辦，以免屆時未能還清貸款房子遭拍賣。

從銀行角度來看，最早推出「以房養老」專案的合作金庫個人金融部協理陳寬祺認為，退休後需要現金的人都可考慮，但名下房產需要有價值，且名下房產不限於自住，商用、租賃也都可以。

＊老後若有人照顧，我願意房產將來捐作公益

雖然是房價專家，但張金鶚強調，老人最需要的不是錢而是關心，銀行只做到錢的部分，關心方面可以引進非營利組織，像伊甸基金會的「附負擔贈與」方式，是他未來退休的首選方案，利人利己，房產可以讓非營利組織去做公益，而老年生活又有人照顧，是雙贏的選擇。

伊甸在2004年接受郭姓老先生的委託，共同簽定附負擔捐贈契約，開啟台灣以房養老首例，他們照顧服務郭老先生直至2012年2月過世，而後將所捐贈的房產規劃為「愛心棧」的服務場域，讓遠地而來台北就醫的癌症病友有個暫時歇腳的處所。

「以房養老」怎麼選、怎麼貸 一次講清楚