董晴， 資深房地產研究專家、暢銷書作者
次貸危機前，低利率低首付——甚至零首付，使得美國房地產空前繁榮。然而，隨著美聯儲不斷加息（如下圖所示），越來越多的人還不起房貸，最終引爆了次貸危機。
加息的威力為啥這麽大？我們假設一個美國人在2004年貸款200萬人民幣（當時折合美元約24萬美元）買了一套房，當時的貸款利率是4.34%，如果貸款30年，等額本息的話，他合計要支付的利息是158萬元，月供是9944.46元；到了2007年，貸款利率大幅上升到了8.05%，其合計要支付的利息總額變成了330.8萬元，差不多翻番；月供則上升到14745.06元，大漲42.47%！如果考慮到實際利率的差距，那會更懸殊——2004年為1.49%，2007年為5.26%！
由此可見，利率對樓市乃至整個系統的影響是非常之大的。事實上，每一輪樓市的牛市都伴隨著首付和利率降低。只要收緊二者，樓市就很難牛起來。過去兩年的調控，我們就是這麽乾的——提高首付比例以及房貸利率。
2017年以來，全國房貸利率連續22個月上漲，雖然這符合調控的基調，但也讓剛需和改善都感到壓力山大。然而，最新的數據顯示，剛剛過去的11月分房貸利率出現了“刹車”跡象，讓人猜想，調控是不是要放鬆了？
首套房貸利率下調很正常，無需大驚小怪
由於每次牛市前，房貸利率都會降低，調控之後則會上浮，使得人們很自然地認為，房貸利率是完全由有形之手操控的。然而，事實上，影響房貸利率的因素是多方面的，當前的大形勢下，房貸利率下調實屬正常。
首先，央行對市場釋放了充足的流動性，有利於利率下行。
眾所周知，美聯儲持續加息的預期一直是懸在全世界頭上的達摩克利斯之劍。然而，作為全球第二大經濟體，我國貨幣政並未對美聯儲亦步亦趨。因為現在的巨集觀經濟形勢決定了我國不能加息。事實上，今年以來，央行從巨集觀上營造了一個穩健中性的貨幣政策環境，年內已經多次降低法定存款準備金率，合計釋放流動性約4兆元，對衝部分中期借貸便利後，淨釋放流動性達2.3兆元……
物以稀為貴，通常來說，臨近年底，銀行的房貸額度是比較緊張的，不僅利率高，而且放款慢。但市場流動性增加以後，會推動銀行間市場利率下行。
其次，商業銀行有自身利益考量，而且臨近年底要衝業績。
提高房貸利率是打擊樓市投機者的重型武器。然而，房貸利率調整並非完全由政策決定，還受商業銀行追逐利益的驅動。
當需要刺激樓市或抑製投機時，央行和銀保監會會對商業銀行進行視窗指導，比如2015年救市的時候，房貸利率可以打7-8折，而在“房住不炒”定調之後，銀行房貸利率集體上浮。
同時，銀行自身也有追逐利益的需求。按照銀行人士的觀點，房貸利率若低於8折就可能出現利差倒掛。商業銀行執行首套房優惠利率政策是有點心不甘情不願的。不少銀行抱怨首套房貸利率各家行執行不一、無序競爭，渴望統一。加上提高利率符合樓市調控的主基調，因此過去22個月來持續上漲。
那為啥現在又停止上浮，甚至下調上浮的比例了呢？因為形勢變了。之前，國開債的利率為5%，銀行按照4.9%的基準利率給你房貸，是不劃算的。現在，國開債降到了4%，房貸瞬間又成為了一個很好的生意。
眾多周知，受餘額寶的教育，現在越來越多的人將此前的活期或定期——特別是活期，轉為購買貨幣基金，導致銀行的資金成本上升不少。存款對銀行來說就是負債，只有借出去才能獲取收益。部分城市，之前的上浮比例較大，而受調控影響，最近一二手房的成交量大幅下滑，貸款的人沒那麽多了，各家銀行相互競爭爭奪客戶，臨近年底，還不排除銀行有衝業績的任務，資金比較充裕的銀行，自然願意“薄利多銷”——調低上浮比例，將更多的錢貸出去，否則只有成本沒收益。
利率下調並非集體行為，跟調控放鬆無關
然而，房貸利率停漲，甚至部分商業銀行下調了上浮的比例並不意味著樓市調控放鬆了……
首先，下調房貸利率上浮比例並非集體行為。
融360監測數據顯示，在全國35個城市533家銀行中，11月僅有15家銀行下調利率，與上月持平的銀行達494家，還有23家銀行上調了首套房貸利率。說明沒有被視窗指導，純屬銀行的商業行為。
通常來說，額度充裕的銀行會保持利率不變，甚至下調，而額度緊張的則即便不上調，也絕不會下調。實操中，即便是同一銀行在同一城市的不同支行，都會出現上調比例有高有低的情況，更別說不同銀行，或者同一銀行不同城市的分行和支行了。
此外，現實中，銀行會根據申請人的資質、借貸背景和資金情況，給到不同的房貸利率，比如在深圳，對於金葵花卡客戶，招行就會給到少上浮5%的優惠。
如果哪天商業銀行突然集體下調了上浮比例，那說明調控松動了；如果回到基準利率，甚至開始打折，那說明調控完全放開了。目前，距離這一步還差得遠。
其次，政策層面“房住不炒”的主基調未變。
12月11日，中國社科院發布的《中國住房發展報告(2018-2019)》顯示，2018年以來，全國房地產調控次數已鋼彈405次，比2017年同期上漲近80%，中央調控的決心和力度可見一斑。
今年7月30日召開的中央政治局會議要求“堅決遏製房價上漲”之後，各地又密集頒布了各類政策，成效顯著，不少城市的成交量出現較大幅度的下滑。而最近召開的兩次中央政治局會議並未提及房地產，說明政策將延續。
還有一個值得一提的事情是，12月12日，國家發展和改革委員會發布《關於支持優質企業直接融資進一步增強企業債券服務實體經濟能力的通知》，支持營業收入大於300億元、資產總額大於1500億元、主體信用等級達到AAA，且資產負債率不超過85%的的房企發行企業債融資。
雖然在民生證券的統計中，僅有27家房地產企業符合新政要求，但此舉被不少房地產從業者視為調控放鬆的信號。
然而，12月14日，國家發改委新聞發言人孟瑋就潑了一碗冷水：國家發改委貫徹落實黨中央和國務院關於房地產調控決策部署的態度是堅決的、一貫的，在核準企業債券過程中，我們將嚴格執行房地產調控的相關政策。按照中央精神，目前隻支持有關棚戶區改造、保障性住房、租賃住房等領域的項目，並不支持商業地產項目。
事實上，近期，房企發債獲批數量較此前增多，主要還是為了解決債券到期問題（償還到期債務的再融資，或是置換債務），基本上沒有增加房企現金流。支持優質房企發行企業債也有這個考量。但很明顯，誰都不願意背違背調控精神的鍋。
利率有望進一步下調，利好剛需購房群體
雖然房貸利率停止上浮，甚至下調上浮比例並非受命行事，更不代表調控放鬆，但房貸利率有望進一步回調——特別是此前上浮較大，以及還需要去庫存的城市，尤其如此。
第一，房地產行業是“國民經濟的支柱產業”，而自7月份中央政治局提出“堅決遏製房價上漲”以來，樓市逐漸就開始明顯轉冷。
數據顯示，十月份30個重點城市新建建案成交套數13.4萬套，環比下跌6.58%，同比下跌0.51%；成交面積1389.78萬平方米，環比下跌6.26%，同比下跌1.86%。而且各大城市房價均有明顯的下降，一線城市尤為明顯。
調控的目標是促使樓市回歸理性和走向正軌，而不是將其一棍子打死，如果房地產市場降溫過快會對整個巨集觀經濟運行造成影響。目前，房地產投資的增速在8%~9%，若跌到5%，固定資產投資增速就穩不住了，更別說大量城市還指望賣地的收入進行城市建設等。
換句話說，不論是中央還是地方政府——特別是還需要去庫存的地方，都不願意看到房價大跌，最好是穩定在現有水準或微漲一點。此前，利率上調過度，固然打擊了投機，但也傷害到了剛需群體，如今抑製投機已經取得明顯效果，下調房貸利率上浮比例，不僅有利於激活成交量，還可以更好的支持剛需的購房需求。
當然，有人會說，這不是繼續讓房地產綁架中國經濟嗎？這不完全對。早在去年1月20日國務院新聞發布會上，國家發展改革委副主任兼國家統計局局長寧吉喆就表示：如果房地產是炒買炒賣，就是虛擬經濟，如果只是用來住的，房地產自身需要磚瓦沙石，就是實體經濟。
至於房地產在中國經濟中的佔比大，這也是我們的發展階段決定的。目前，中國的GDP貢獻中地產行業的佔比約6.5%，早在上個世紀50年代，美國每年新增住宅投資在GDP中佔也曾達到過6.9%（峰值），此後逐步回落。如果將土地財政收入也計算在內，則中國地產行業的GDP貢獻在12%以上，但2008年之後，美國房地產對GDP的總貢獻度最低是12.6%，隨後幾乎一路遞增。
第二，美聯儲加息預期減弱，我國貨幣政策有了更多靈活操作的空間，有望向市場投放更多流動性，推動利率整體下行。
11月28日，美聯儲主席鮑威爾在紐約經濟俱樂部的午餐會上發表講話，認為美國經濟前景穩固，利率“略低於”中性利率水準區間。這與十月初他對利率水準“距離中性區間還很遠，且中性利率有可能被突破”的表態完全不一致。此舉引發市場猜想：美聯儲加息接近尾聲。
考慮到11月美國非農就業數據弱於市場預期；川普怒懟美聯儲主席，說鮑威爾這麽加息簡直就是瘋了，並將美股大跌、通用汽車關閉工廠並大裁員都歸咎於他……市場甚至對美聯儲12月加息與否都開始產生疑問。
此前，美聯儲加息，我國不僅沒有加息，還持續向市場投放流動性，解決實體經濟的資金需求，但壓力還是有的。隨著美聯儲加息預期減弱，這一壓力將慢慢變小，甚至消失於無形……
（數據來源：中國人民銀行）
總的來說，無論是對剛需還是改善性購房者，利率上浮比例下調，都是好事。不過，不要指望大幅回調，甚至有打折優惠——除非整個市場急速降溫（這不太可能出現）。如果只看基準利率的話，目前處於近二十年來的低位，即便上浮20%，也就相當於2015年初基準利率的水準。融360監測數據顯示，2018年11月全國首套房貸平均利率為5.71%，相當於基準利率1.165倍。此外調控還在繼續，政策對於相關貸款有所限制，銀行也有自身的利益訴求，不會無底線的下調上浮比例。調控既抑製了瘋狂的投機，又穩定了預期（不大漲大跌），如今利率還下來了，對剛需來說，這是個好機會。
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