什么是「房地产信托投资基金」？
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房地产投资信托基金（Real Estate Investment Trusts，简称REITs）,是一种以发行收益凭证的方式汇集特定多数投资者的资金，由专门投资机构进行房地产投资经营管理，并将投资综合收益按比例分配给投资者的一种信托基金。
REITs从投资者那里募集资金，指定专业管理公司进行管理，管理公司通过购买或投资房地产项目（房地产项目范围很广，可以是住宅房产（比如公寓），零售房产（比如购物大厦），商务办公楼，酒店，厂房和仓库，等等），获得房屋升值收益或者房屋出租收益等。获得的收益在扣除了管理费等相关费用后，会向投资者定期发放分红。
简单来说，就是很多人把钱凑到一块，交给一个房地产投资经理人，让他去投资房地产，赚了大家一起分分，赔了大家一起倒霉。
REITs有两种类型：
一是股权型REITs，持有并管理物业组合。租金收入将转化为分红支付给份额持有人；
一种是抵押型REITs，将物业作为抵押设立基金，该基金投资于抵押贷款或抵押贷款支持证券。抵押贷款所产生的利息将是REITs的主要收入来源。
REITs获利方式也有两种：
一是租金收入。REITs通常会同时覆盖房地产的整个产业链。以开发、收购、管理、租赁、变卖等形式直接进行房地产投资管理，以租金收入作为主要收入来源；
二是增值收入。随着时间的推移，优质地产项目的价值可能会随着人民收入的增长、城市繁华程度的提高、工商业的逐步繁荣而不断升值，拥有优质地段、具备良好物业管理水平的REITs可能会产生较大的增值空间。
REITs有哪些优势？
一、低门槛高流通。
很多想投资房产的人苦于手中没有那么多资本。而当REITs出现之后，这个问题迎刃而解。一般来说，这种基金的最低申购下限是1000元，不设上限，适合各种资金规模的投资者。
投资房产的弊端在于，变现麻烦。平均而言，房产出售的周期通常在3～6个月。而选择REITs这种投资方式，则可随时按基金净值卖出自己所持有的基金单位，这无疑为地产投资提供了极大便利。
二、操作便捷。
REITs可以把原来流动性很低的房地产投资，变成资本市场上的证券资产进行交易，这和股票市场的交易方式非常相似，
要知道，买基金可比买房子简单轻松多了，买房包括选择房产、交易过户、室内装修、寻找租户、出租获利等环节，耗费过多的精力。REITs可代为打理这一系列事情，由专业的人做专业的事，从经营管理上大大节省了时间和精力。
三、分散投资风险
REITs一般由专业的房地产公司发起并进行管理，能合理地选择投资项目，并能对其进行科学管理。由于REITs基金的规模通常比较大，能广泛投资于各种类型的房地产项目，从而降低了投资单一类型或地段房地产的风险。
四、税收优惠
对发行方而言，REITs使其能够递延资产转移税收。对于投资者而言，税收优惠体现在REITs收益分配仅在REITs产品层面或者投资者层面单次征税，并享受特定税种（如利得税、印花税等）的减免政策。
优点之外，我们也要看到REITs投资面临的风险。
价格波动风险：房地产周期性风险，房地产为一周期性资产，以房地产为标的所衍生的有价证券可能也会随之出现周期性的价格波动。
政策性风险：当相关法律、税务制度、会计制度等改变时，可能会影响REITs的负债比例及所持地产资产的估值等。
利率变动引起的价格波动风险：REITs和债券的利差会影响投资者介入REITs的意愿，然而证券市场多空和利率高低，一般而言只影响REITs的短期表现。长期来看，REITs的价格还是取决于标的资产的质量和盈利能力。
整体经济风险：在全球和地方性的经济低靡甚至衰退的环境下，房产的租金水平一般会下降，同时空置率和租金违约率也会有所增加，这些将会对REITs的收益产生影响。
REITs适合哪类投资者？
中产阶级或以上、有些钱但又不太敢冒险买房：有些人对于投资比较谨慎，觉得炒房太有风险，但是看好房地产市场，REITs是间接参与房地产的一种方式。
没有精力做房地产投资：相对于买卖房子、租赁房子来说，买卖REITs操作简便，不会像买卖房子那样手续繁琐，省去了大量的时间和精力。
对人民币贬值有些焦虑的人，喜欢定期收到现金流：海外或香港等地计价用的是外币等，能够对冲一些人民币贬值的风险，且投资者能够定期领取现金红利。
懂一定的房地产投资并有风险承受能力：房地产投资还是一个比较专业的领域，而且国内和国外的REITs发展步调不一致，国内的REITs还不是很成熟，需要投资者有一定的风险辨别能力。
房地产信托投资基金(Real Estate Investment Trust)
房地产信托投资基金是房地产证券化的重要手段。房地产证券化就是把流动性较低的、非证券形态的房地产投资，直接转化为资本市场上的证券资产的金融交易过程。房地产证券化包括房地产项目融资证券化和房地产抵押贷款证券化两种基本形式。
其特点在于：
1、收益主要来源于租金收入和房地产升值；
2、收益的大部分将用于发放分红；
3、长期回报率较高,但能否通过其分散投资风险仍存在争议。
房地产信托投资基金有多种不同的分类方法，常见的分类方法为以下几种：
1、根据组织形式，REITs 可分为公司型以及契约型两种。
公司型 REITs 以《公司法》为依据，通过发行 REITs 股份所筹集起来的资金用于投资房地产资产，REITs具有独立的法人资格，自主进行基金的运作，面向不特定的广大投资者筹集基金份额，REITs 股份的持有人最终成为公司的股东。
契约型 REITs 则以信托契约成立为依据，通过发行受益凭证筹集资金而投资于房地产资产。契约型 REITs 本身并非独立法人，仅仅属于一种资产，由基金管理公司发起设立，其中基金管理人作为受托人接受委托对房地产进行投资。
二者的主要区别在于设立的法律依据与运营的方式不同，因此契约型 REITs 比公司型 REITs 更具灵活性。公司型 REITs 在美国占主导地位，而在英国、日本、新加坡等地契约型 REITs 则较为普遍。
2、根据投资形式的不同，REITs 通常可被分三类：权益型、抵押型与混合型。
权益型 REITs 投资于房地产并拥有所有权，权益型 REITs 越来越多的开始从事房地产经营活动，如租赁和客户服务等，但是 REITs 与传统房地产公司的主要区别在于，REITs 主要目的是作为投资组合的一部分对房地产进行运营，而不是开发后进行转售。
抵押型 REITs 是投资房地产抵押贷款或房地产抵押支持证券，其收益主要来源是房地产贷款的利息。
混合型 REITs 顾名思义是介于权益型与抵押型REITs 之间的，其自身拥有部分物业产权的同时也在从事抵押贷款的服务。市场上流通的 REITs 中绝大多数为权益型，而另外两种类型的 REITs 所占比例不到 10%，并且权益型 REITs 能够提供更好的长期投资回报与更大的流动性，市场价格也更具有稳定性
3、根据运作方式的不同，有封闭与和开放型两种 REITs。
封闭型 REITs 的发行量在发行之初就被限制，不得任意追加发行新增的股份；而开放型 REITs 可以随时为了增加资金投资于新的不动产而追加发行新的股份，投资者也可以随时买入，不愿持有时也可随时赎回。封闭型 REITs 一般在证券交易所上市流通，投资者不想持有时可在二级市场市场上转让卖出。
4、根据基金募集方式的不同，REITs又被分为公募与私募型。
私募型 REITs以非公开方式向特定投资者募集资金，募集对象是特定的，且不允许公开宣传，一般不上市交易。公募型REITs以公开发行的方式向社会公众投资者募集信托资金，发行时需要经过监管机构严格的审批，可以进行大量宣传。私募型 REITs 与公募REITs的主要区别在于：第一，投资对象方面，私募型基金一般面向资金规模较大的特定客户，而公募型基金则不定；第二，投资管理参与程度方面，私募型基金的投资者对于投资决策的影响力较大，而公募型基金的投资者则没有这种影响力；第三，在法律监管方面，私募型基金受到法律以及规范的限制相对较少，而公募型基金受到的法律限制和监管通常较多。
摘自百度百科《房地产信托投资基金》