房屋抵押貸款銀行利率、額度比較！申貸前5大注意事項

房屋抵押貸款有哪些種類？不同承貸單位有什麼差異？本篇將介紹各家銀行房屋抵押貸款利率和額度比較、種類、貸款流程和準備資料、注意事項，讓你快速找到合適的承貸管道。

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房屋抵押貸款是什麼？房屋抵押貸款好嗎？

房屋抵押貸款，意思是申貸人將名下的房屋設定抵押給承貸單位，例如：銀行、融資公司或是民間金主（如：代辦公司、錢莊和當鋪等）。房屋抵押貸款的擔保品為房屋，利用房屋的剩餘價值來申辦貸款，獲取一筆資金。房屋抵押貸款的種類有原屋融資貸款、房屋增貸、轉增貸、二胎房貸等，每一種貸款方案皆有所不同，端看申貸人的需求和條件。

房屋抵押貸款額度還是需依照申貸人的條件、房屋價值兩個要素去衡量，每一個承貸單位的審核機制、優惠內容不同，最後核貸額度無固定標準。不論是找哪一個承貸單位辦理房屋借款，務必選擇「合法」且「大型」的承貸單位，才能維護自身權益。

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房屋抵押貸款是用非轉移佔有的抵押權設定方式，使承貸單位成為所謂的「債權人」，申貸人便是所謂的「債務人」，債務人需履行償還債務義務。房屋抵押貸款是一種貸款方式，不論是原屋融資、轉貸或二胎房貸，只要申貸人在撥款後有正常還款即可。若申貸人有房貸遲繳情況，不僅會影響個人信用評分，也會影響日後申辦信用卡、貸款等額度，因此，房屋抵押貸款雖然可以獲取大額資金，但必須按照借貸規則才不會留下不良紀錄。

房屋抵押貸款承貸單位審核通過後，需至「地政事務所」辦理抵押權設定，雙方合意並簽立「抵押權設定契約書」，債權人（承貸單位）才能擁有房屋的抵押權。債務人償還完房屋抵押貸款，便可向承貸單位申請清償證明，至地政事務所塗銷房屋的抵押權設定。假設發生申貸人無力償還債務導致房屋抵押貸款違約，債權人得以進行催收，屢勸無效則可對擔保品聲請裁定。

債務人如果有遲繳等違約情形，債權人（承貸單位）可採取以下行動：

第一個步驟是先進行催收
待第三個月債務人若還是沒有繳款，債權人便可聲請本票裁定，同步執行催收、法院強制執行兩個步驟。
待第六個月債務人仍未還款，債權人便可向法院聲請拍賣，將抵押的擔保品拍賣給大眾，遂成為法拍屋。

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房屋抵押貸款遲繳會有利息、違約金或滯納金等合約訂定的額外支付費用，大多是以利息的 10%～15%做計算（不同承貸單位有所差異）。提醒申貸人在簽立貸款契約前必須看清楚合約內容，以免遇到民間金主在屋主不知情的狀況下聲請本票裁定。總結以上，房屋抵押貸款的確可以快速地解決資金需求，但如果自身還款能力不足，反而會產生負債、影響個人信用分數，甚至失去遮風避雨的住處。

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房屋抵押貸款適用情況？

只要申貸人名下有房屋，或是申請人是屋主就可以申辦房屋抵押貸款，不論是裝潢修繕、整合負債，或是其他生活中的大額資金需求，皆可以申辦房屋抵押貸款。房屋抵押貸款和其他貸款商品最大的差異就在於：額度。

舉例來說，如果今天要申辦信用貸款，因為沒有實質的擔保品，貸款額度就會受金管會 DBR22倍限制，DBR就是負債比，申貸人的「無擔保債務總額」除以「每月平均收入」必須小於 22。無擔保品貸款本身沒有抵押品，DBR22倍的嚴格放款方式便能降低債權人風險，以免超過放款標準導致申貸人根本繳不出來。

申貸人可以透過房屋抵押貸款的方式來替自己爭取較高的資金，但銀行審核嚴格，建議選擇國峯厝好貸融資公司，由上市櫃公司直接撥款，絕無代辦費，利率最低 7%起、額度最高 3,000萬，歡迎聯絡我們預約諮詢。

備註
金融監督管理委員會官方網站。

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房屋借款管道有哪些？

房屋抵押貸款的承貸單位包括銀行、融資公司和民間金主等，以下將介紹差異比較。

銀行

銀行是規模最大、金源最穩定的承貸單位，債權人風險高就會反映在浮動利率和核貸額度上，申貸人需要多方比較貸款專案才能找出最適合的銀行。

銀行在放款時必須考量「逾放比」，意思是超過一定期限未正常繳納本金加利息的放款佔整體總放款比例，用來判斷銀行對這筆貸款所能承受的風險值，逾放比越高代表客戶存款的品質越差。銀行審核非常嚴格，不只逾放比、申貸人的個人狀況和房屋條件都會影響貸款額度，因此不是每位客戶都能拿到最低利率。

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融資公司

如果申貸人被銀行婉拒，額度不符合預期，建議可改至融資公司辦理，審核比銀行寬鬆，讓真正有緊急需求者多了一個可以選擇的管道。除此之外，融資公司的業務專員會積極為客戶爭取利率和額度，不像銀行只要有一個條件不符合就直接婉拒，彈性許多。

以合法融資公司國峯厝好貸為例，貸款年利率遵守民法第205條規定，即使申貸人是信用瑕疵、無薪轉等條件，只要房屋還有可貸款的剩餘空間，我們的業務專員都會盡力幫助您成功核貸。

備註
全國法規資料庫民法第205條。

民間金主

民間金主如：錢莊、當鋪、或親朋好友等，雖然取得資金比銀行、融資公司快速許多，但同時也缺乏保障。

◆代辦公司：第三手管道，非直接與撥款公司對接，經常向申貸人多收代辦費、保證過件費等費用。

◆錢莊、當鋪：還款方式只繳息不還本的方式，雖然每月還款負擔極低，但實際上總利息費用超高、貸款年利率可能超過 16%，也因為無法一次償還本金，不斷陷在繳利息的泥沼中。

錢莊、當鋪不僅貸款內容不公開，流程和審核機制也不明確，對申貸人較無保障。另外，一旦向民間金主借錢設定抵押權，就會有「私人設定」紀錄，還不了民間貸款就很難轉回銀行。

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不動產抵押貸款有哪些種類？

不動產抵押貸款種類主要有五種：購屋房貸、房屋增貸、轉增貸、原屋融資、二胎房貸，以下將詳細介紹。

1. 購屋房貸
在購買房屋時通常會向銀行申請購屋房貸，把新屋當作抵押品，由銀行決定放款額度並撥款，可以補足申貸人自備款的餘額。

2. 房屋增貸
意思是把「有房貸」的房子再向「原貸款銀行」申請一筆房屋抵押貸款，因為是向原銀行辦理貸款，審核會比轉貸、二胎房貸來得快速，但通常是沿用原本的貸款專案，因此額度較小。

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3. 房屋轉貸（轉增貸）
房屋轉貸（轉增貸）適用於申貸人於原銀行申辦增貸遭婉拒、額度不符合預期時，將房屋抵押貸款轉移至另外一間銀承做行，若利率、額度等條件都不變稱為轉貸；若能多貸出一筆資金則稱為轉增貸。

由於需要塗銷原本的抵押權設定，再設定抵押權給新承做銀行，會產生額外費用如：塗銷費、地政設定規費等，建議申貸人務必先試算省下來的利息是否大於轉增貸的成本，以免隱藏成本加重負擔。

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4. 二胎房貸
二胎房貸是將有房貸的房屋，由承貸單位評估剩餘價值後，再申請一筆新的房屋抵押貸款，因為會有兩個抵押權，申貸人需同時繳交兩筆房貸，而新承做的承貸單位為第二順位抵押權。不同抵押權將影響清償債務順序，若債務人無法還款，法院將會依照設定順序優先償還。不同承貸單位的過件率有差，其中以融資公司為最高，國峯厝好貸最快3天內快速撥款。

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5. 原屋融資
意思是將「已經沒有貸款的房屋」或是「貸款已經清償完畢的房屋」拿來借款，透過設定抵押權給債權人獲取額外資金，但實際上無貸款房屋的屋齡高、房況比較差，並不是每一間銀行都有原屋融資服務。

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房屋抵押貸款銀行推薦？

除了利率外，每間銀行最高能做的貸款成數、鑑價金額皆會影響房屋抵押貸款額度。

套房貸款：因為坪數小、房屋所能使用的空間受限，貸款成數最高約 5 ~ 6 成。

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中古屋貸款：大部分屋齡老舊，貸款成數最高約 5 ~ 8 成。

新成屋和預售屋貸款：屋齡新，目前最高貸款成數約可貸到 7 ~ 8 成。

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銀行套房貸款主要是依據房屋的坪數而定，各家貸款條件不同，非每一間銀行都有承做。小坪數套房定義廣泛，常見如：權狀坪數小於 15 坪、房屋扣除公設後坪數小於 8坪，或是主建物加上附屬建物小於 12 坪等，接著我們來比較各家銀行房屋抵押貸款額度。

各銀行房子抵押貸款利率、額度統整（2024最新）

房屋抵押貸款利率約介於 2.15%～ 5%，銀行會根據申貸人的信用和收入狀況、房屋條件評估利率與額度，以下將統整 10家銀行房屋抵押貸款利率。

房屋抵押貸款利率比較表（2024最新）

房屋抵押貸款額度比較表（2024最新）

若單看房子抵押貸款利率
房屋抵押貸款銀行推薦中國信託，前六期年利率 2.06%起，利率低、月付金就會比較低。

若單看以房貸款成數
房屋抵押貸款銀行推薦中國信託和永豐銀行，因為這兩家銀行最高貸款成數可達到 85 %；王道銀行額度最高更是可以達到 500萬。但需要留意的是，以上均為各家銀行訂定的最優條件，每件貸款狀況不一，不是每位申貸人都可以拿到最低利率獲最高額度

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房屋抵押貸款流程與準備資料

一般房屋抵押貸款流程約需要 2～ 3個工作天，不同承貸單位所需時間有所差異，主要流程如下。

房子設定抵押查詢教學

擔心房子在不知情下被設定抵押權嗎？其實你可以自行查詢！以下將介紹 3種房子設定抵押查詢方法。

一、 地政事務所
只要攜帶證件和相關資料（該建物或土地的地段、地號或是門牌地址等），就可至鄰近的地政事務所填寫申請書並繳費，查詢不動產的抵押設定等資訊，申請人將會領到謄本跟規費收據。

備註
中華民國內政部地政司網站，查詢各地區地政事務所的位置。

二、 便利商店
申請人如果有自然人憑證可直接至便利商店查詢。
可查詢謄本的便利商店：統一7-11、全家、萊爾富和OK便利商店
可查詢謄本時間：平日 8:00 a.m～ 17:00 p.m
需要費用：謄本規費一張$ 20元、紙張影印費一頁$ 2元、超商手續費一次$ 10元

三、 網站線上申請
地政服務網站（如下圖）可線上申請電子謄本，網站提供三個入口皆可查詢不動產的設定資料。

房屋抵押貸款注意事項？以房貸款好嗎？

房屋抵押貸款需要注意哪些地方呢？利率計算方式、承貸單位風險、聯徵紀錄等都需要注意，以下將說明。

1. 利率高低
房屋抵押貸款利率與申貸人每月還款金額息息相關，利率越低，月付金就越少，目前合法貸款年利率上限為 16 %。合法承貸單位皆嚴格遵守，需要注意的是一般民間的利率計算方式為日利率、月息。

2. 管道風險
房屋抵押貸款的風險以民間為最高，因為是私人放款，網站上資訊模糊不全，對申貸人的借貸安全性就備受質疑，所以不建議向民間辦理。

銀行和融資公司穩定性高、風險低，絕不會向客戶多收額外代辦費用。

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3. 聯徵次數
在比較各家銀行專案時要注意，申貸人只要簽了房貸申請書以後，銀行就會調閱聯徵紀錄，目的是為了瞭解申貸人與所有銀行往來的情況。聯徵次數會間接影響房屋抵押貸款額度，銀行會考量申貸人四處詢問的動機，是急需用錢或是條件不佳等，將可能導致額度降低或是婉拒情形。

4. 資金用途
銀行審核貸款時會重複確認申貸人的資金用途，以防「增貸買房」、「投資炒房」等行為，政府有明定申貸人不能用房屋抵押貸款或信用貸款等任何資金來買房，銀行在正式撥款前也會再次調閱聯徵紀錄，確認申貸用途，目的就是為了要維護整個房價市場。

一旦被發現房屋抵押貸款的資金用途為非法營利或是違法行為，銀行有權力要求申貸人提前清償貸款。

5. 貸款條件
銀行非常重視申貸人的收入和信用狀況，建議貸款前要先有穩定工作，提供有效的財力證明，並維持良好信用狀況，降低自身的風險指數，讓銀行更有意願核貸。

房屋條件除了坐落地區無法改變，申貸人可以從屋況著手，建議可以先將房屋打掃乾淨，保持空氣流通、室內環境明亮，提高房屋的價值。

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老房子抵押貸款可以貸多少？

老屋通常是指屋齡超過 30年以上的建築，因為較難應變台灣地震、颱風等自然災害，居住者有安全疑慮，申辦房屋抵押貸款就會比較困難，尤其是銀行。但在融資公司（如：國峯厝好貸）申辦老房子抵押貸款就會比較彈性，除了屋齡外，我們還會考量其他條件，如：房屋所在地區、屋況和申貸人條件等。

即使是老屋， 若房屋所在地區為黃金地段或屋況維持良好，國峯厝好貸業務專員都能先做免費評估與鑑價，並非完全沒有貸款機會。

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房屋抵押貸款常見問題QA

舉凡被銀行婉拒、額度不夠者，都可向國峯厝好貸提出申請，免費諮詢估價且審核寬鬆。不確定房屋是否還有剩餘金額嗎？歡迎聯絡我們直接與我們的業務專員聯繫！國峯厝好貸是由上市櫃融資公司直接撥款，全台唯一取得國際ISO 9001、ISO 27001認證，絕對沒有代辦費，讓您安心取得急用資金。