台灣房地產從2008 年金融海嘯之後 ,因為各國貨幣政策持續寬鬆,利率持續創低,雖有房地產奢侈稅,房地合一等打房政策,但是房地產價格未下跌反而一直緩步上漲,原本以為有covid-19 疫情影響下會有下跌的趨勢,但房地產反而是反向暴漲;110年4月28日總統公布修正《所得稅法》,精進房地合一所得稅制度,期能抑制短期炒作不動產、落實居住正義,並防杜規避稅負及維護租稅公平。以下整理房地合一稅2.0改革重點懶人包整理
房地合一稅2.0法令剛佈達時,花了許多時間研究房地合一2.0的稅目、課稅基礎與課稅時間, 研究的暈頭轉向;還好剛好先前認識的遠雄銷售人員分享了房地合一2.0稅務的線上分享會,有此機會當然要把握一下,講者(惠誠地政士聯合事務所)花了一個小時就把雜亂的條文整理的蠻清楚,此篇文章會將房地合一2.0做更精簡的整理,讓你一看就了解
不過如果還是覺得房地產稅務很混亂,不知道要怎麼報稅節稅,有後續房地產稅務課程你也想參與,可留下報名資料,下次有開課時會分享開課資訊
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房地合一稅2.0 重點
房地合一稅 2.0 版於2021 年 7/1 上路,後續的移轉登記都會是適用於新版的房地合一2.0稅率;房地合一稅是指將「土地」及「房屋」,合併後的實際總價格,扣除實際取得成本與額外扣除項目後,將其獲利部分,課徵房地合一稅;因為此獲利為買賣房地產所產生,所以其課稅方式會獨立出來,非一般常見使用到的綜合所得稅的申報
- 短期套利者課重稅
- 法人比照個人課稅
- 擴大房地課稅範圍
- 土地漲價總數額設上限
- 五種交易不受影響
- 施行日期
重點一:短期套利者課重稅
延長個人房地短期交易所得課重稅,兩年內45%,2~5年35%,境內個人持有期間超過5年、非境內個人持有期間超過2年適用稅率不變;期望可抑制短期個人炒作不動產法人比照個人課稅
重點二:法人比照個人課稅
法人比照個人,會按持有期間採差別稅率,分開計稅,境內營利事業持有期間超過5年、境外營利事業持有期間超過2年適用稅率不變;期望可抑制營利事業(法人)短期炒作不動產,防止個人藉由設立營利事業進行房地短期交易避稅
重點三:擴大房地課稅範圍
此稅制的變革是所樂覺得是比較可抑止房地產短期投資的,房地合一2.0將「預售屋買賣交易」及「實質移轉房地的股權交易」納入課稅,將原本獲利從財產交易所得稅改成也納入房地合一稅;希望可以有效抑制短期預售屋炒作,防杜以股權移轉方式炒作不動產;所以後續房地合一預售屋部分記得也要申報
- 延伸閱讀:預售屋買屋流程- 5分鐘輕鬆搞懂
重點四:土地漲價總數額設上限
房地合一1.0舊制在計算房地交易所得可減除土地漲價總數額,所以舊制可藉由高報土地移轉現值,來墊高土地漲價總數額,以減少交易所得。不過房地合一新制會以公告土地現值所計算的數額來當「土地漲價總數額」上限。以防杜高報土地移轉現值來增加可減除的土地漲價總數
重點五:五種交易不受影響
有五種房地交易型態不受修法影響,期望可避免波及無辜但又可抑制投機炒作
重點六:施行日期
105年1月1日以後取得之房地產,適用於房地合一稅2.0
圖片來源:惠誠地政士聯合事務所
房地合一稅 2.0 課稅所得計算
- 課稅所得 =出售價格-取得成本-移轉費用-土地漲價總數額
取得成本:
移轉費用: 出售時仲介費、代書費、履保費、廣告費、清潔費、搬運 (交易房屋土地所支付的必要費用) 未提示費用單據以出售時成交價額以出售時成交價額3%計算,最高計算,最高30萬
房地合一 2.0 修正: 原本是5% 調低至3% 且不得逾 30 萬
房地合一稅 2.0 豁免權
因擔心房地合一稅2.0太過嚴苛會傷及一般真正的賣家,在制定其稅法時有開放了一些豁免權,符合條件可以排除房地合一稅2.0
- 個人因調職及非自願離職須離開原工作地
- 取得土地前就遭他人越界建屋
- 因欠稅或無力清償債務依法遭強制執行
- 因重大疾病或意外需支付醫藥費
- 因家暴事件取得保護令避開家暴相對人
- 繼承房屋後,未經同意遭其他共有人多數決出售房地持分
- 繼承取得不動產及相關房貸,卻無力償還
法人也有其豁免權情境
- 取得土地前就遭他人越界建屋
- 因欠稅或無力清償債務依法遭強制執行
- 未經同意遭其他共有人多數決出售房地持分
- 金融機構行使抵押權取得不動產、行使質權取得特定公司股份後,依《銀行法》第 76 條相關規定要求處分財產
房地合一稅 2.0 課自住房地認定
- 出售前 6 年內
- 戶籍:所有權人或配偶、未成年子女需連續有、設籍
- 用途:實際居住,無出租、無供營業或執行業務
- 次數: 所有權人、配偶、未成年子女都未曾使用
房地合一稅 2.0 重購退稅
許多人會擔心如果是因為購入新屋而賣出原有房子,這樣是不是會被課到很重的房地合一稅,不過如果你是這種情況不用擔心,因為不論你是「先買後賣」或是「先賣後買」,只要是買屋與賣屋之間的間隔在 2 年以內(完成移轉登記當日為準),且買賣的房地產都符合所得稅法中自住房屋的規定,便可以申請「重購退稅」
- 皆為自用住宅 所有權人或配偶、未成年子女有設戶籍,無出租營業
- 登記原所有權人或配偶皆可
- 時間間隔需在 2 年內,先買後賣、先賣後買皆可
- 盈虧互抵期限: 自然人: 3 年 法人: 10 年 (新舊制不能互抵)
- 舊制只有小換大能退, 新舊制不能互抵
舉例來說,如果你賣了舊房,總價 1,000 萬,房地合一稅2.0繳了 45 萬,如果你在兩年內又買了新房,兩種情況
- 新房總價 >= 1,000 萬,則全額退稅45萬
- 新房總價 < 1,000 萬,則按 新房總價/舊房賣價 的比例來退稅;如果新買的房是 800 萬,則因為賣房所繳的 45 萬* (800萬/1000萬) 36 萬可退稅回來
房地合一稅 1.0& 2.0 與舊制房地分離課稅時間點
舊制房地分離課稅是採土地、建物分開的雙軌制;土地交易而獲得的利潤就按公告現值課徵土地增值稅,因房屋交易而得的利潤則按實價課徵所得稅。如果是 105 年 1 月 1 日以前取得的房屋、土地就是採用舊制計算,之後取得就是屬於房地合一稅的課稅範圍,另外如果房地買賣或是預售屋簽約日是在2021/7月之後都屬於是房地合一2.0。其中取得與出售時間點的認定為過戶完成日( 所有權部的登記日期)
- 如果房地是繼承取得,取得時間為105 年 1 月 1 日以前,繼承是105 年 1 月 1 日以後,可適用舊制財交稅或可選擇新制
- 如果房地是贈與取得,
房地合一獲利如何申報Q&A
:房地合一獲利如何申報
:申報時戶籍所在地國稅局 ,攜帶申報書、買賣合約書及謄本、身分證影本、成本費用證明文件、繳稅收據、金流
:房地合一申報期限
:
1. 過戶完畢次日起 30 天
2. 預售屋讓渡契約簽約次日起 30 天
3. 房屋使用權交易次日起 30 天
4. 視同房地交易的股份或出資額交易次日起 30 天
:預售屋獲利是否一定要申報
:建商會提供轉約名單給國稅局,所以通常有轉約但未申報,應該都會被請去喝咖啡的
:預售屋獲利補申報是否會罰款
:如果收到國稅局的查稅通知書,建議立即與承辦人員聯繫, 如果收到又裝傻不處理,承辦人員是有權開罰的
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