雅虎香港財經 恒大物業IPO細數兩大賣點 值得認購嗎？
本週一（11月23日）恒大物業（SEHK:6666）展開首次公開招股，直至週四（26日）中午結束，集資158億港元。有指今次中國恒大（SEHK:3333）分拆恒大物業上市集資為了強化中國恒大的資產負債表。不過，對於投資者而言，最重要問題還是恒大物業是否抽得過？
中國恒大旗下恒大地產被指回歸A股出現困難，早前流傳一份向廣東省政府求助的報告。事緣中國恒大曾與戰略投資者就恒大地產A股上市簽訂協議，戰略投資者出資支持恒大地產回歸，成功換取恒大地產普通股，否則要原銀奉還。但隨著死線逼近，經協商後戰略投資者願意換取普通股。
協助強化母公司資產負債表
恒大物業在這個背景下上市集資，連同之前引入戰略投資者作股東，已經套現超過300億元人民幣。中國恒大資產負債表得以強化不無幫助。
恒大物業主要是靠中國恒大支持增長，因為招股書指出恒大物業與中國恒大具有長遠合作關係。何況，恒大物業熟悉中國恒大要求，並有能力提供優質服務。故恒大物業認為現有關係不會終止。翻查中國恒大中期業績，截至6月底止擁有項目817個，分佈在內地229個城市，總規劃建築面積達2.4億平方米，相信絕大部分可以轉化為恒大物業的管理樓面。
再參考恒大物業股書披露總在管面積約為2.5億平方米，而簽約面積為5.1億平方米。換言之，恒大物業在未來數年的增長前景相當正面。物管股另一個支持增長的動力為收購合併。自往績記錄完結起，恒大物業收購了5間管理公司的股權，總代價為1.2億元人民幣，在管面積增加772萬平方米。
可作投機性認購
雖然集團收購面積帶動總在管面積增加未見明顯增加，但是內地物業管理市場仍然高度分散。集團集資金額中有47億元人民幣用於收購戰略收購。倘根據自往績記錄後收購5間公司的作價推算，集團透過收購所管理樓面達3億平方米，將會是現有在管樓面超過1倍。
由此看來，恒大物業有兩大賣點，包括自然增長及收購增長。然而，恒大物業公開招股反應不理想。惟投資者可以採取逆向思維，恒大物業被看淡的情況反而是可以作投機性認購。
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