厦门房价为什么会那么高？

这一篇来谈厦门的房价。看了一下所有的回答，基本没有答到点。

在我看来，房价由人口、资金和政府三个主变量决定。而厦门这座城市，是中国房地产里面的一支奇葩，拿出来做案例研究，非常有意义。即使许多年后，也会是后人研究土地的经典案例。

厦门大学有个教授叫赵燕青，也是厦门土地市场的操盘手和大智囊，之前一篇文章很火，大致意思就是土地财政是中国特色社会主义独创的，用来创造信用，聚集财富，为政府经济建设提供了源源不断的子弹，其创造性比当年英国的圈地运动还更胜一筹。

我看，赵教授就是供给学派的好学生，厦门的房地产市场，就是一个供给学派理论实践的最佳案例。我看有人说供求关系决定价格，这在完全自由竞争的商品市场是成立的，但是绝大部分现实的市场里，是不成立的，经济学学不好。中国二级市场构建起来的土地-房地产市场，到现阶段，是很难用供给关系去解释的。

炒过股票的朋友应该都知道，有一类股票叫小盘妖股，就是流通的筹码特别少，要买进卖出都很难，随便金额大一点，就会引起股价的剧烈波动，手里筹码足够多的庄家，可以轻易让股票涨停跌停。蓝筹股的挂单往往非常巨大，你拿几个亿砸进去，也不见得能冒个泡，引起股价的多大变化，但是这种小盘股，几百万就能轻易拉涨停。厦门，其实就是这样一个被庄家高度控盘的小盘股。

还是从人口、资金和政府三个方面来说厦门。

先说人口，散户是很难引发价格剧烈波动，散户也没有能力造成价格远远高于自己的承受能力之上，在供给充足的情况下，散户的行为互相抵消，甚至不会带来价格的大波动。即使人口增长，资产价格也应该是在极漫长的历史里缓慢增长。参考国外许多政府严厉打击投机需求的城市，资金面正常而政府抑制投机，其房价的变化与人口高度相关，资产价格与家庭收入相关，与总人口数量相关，健康的城市都是温和缓慢上涨，衰退的城市也是缓慢阴跌。厦门常驻人口的平均收入大概6000，全市商品房均价40000，除了早期买方的，目前已经完全脱离了正常居住需求的支撑。人口涌入只是假象，增长的人口没有形成有效需求，都是无效的。人口因素已经和厦门房价无关，只能说人口是一种借口与掩护，成为庄家拉动价格的遮羞布。

但是厦门有一个特殊的地方在于，闽南人乡土情结较重，而闽南人在外赚钱后都喜欢在闽南置业，厦门成了最好的选择，并且成了某种默契。厦门对福建省内高质量人口的吸附能力很强。这是人口中的一个支撑点。但是高质量人口毕竟数量有限，所以也不是主要因素。而厦门对外省的人口，则远远不如北上深这样的大都市有魅力，甚至没有太多知名度。有意思的是，之前我的另一个帖子谈到厦门房价高得离谱，因为没有提城市的名字，留言评论几十条，几乎没有人猜到我说的房价前五的城市是厦门，可见认可度之低。

再说资金。从08年大水漫灌以来，年年都是大水漫灌，资金面十分宽裕。宽裕的资金面为投机炒作孕育了最佳的土壤。但是资金主要流入的是一线城市的土地，而厦门却因为有政府背书，也成了吸引资金的一个好地方。尤其是自贸区成立后，各个自贸区的政策成了境内资本外逃的通道，外逃的资本在自贸区口岸附近往往喜欢囤积在地产中，这是自贸区落地后几个自贸区房价一轮猛涨的原因。另外福建的民营企业较多，地下经济发达，这些钱看到厦门土地的吸金效应后也从各路杀来。12年开始实体经济滑坡，民营企业家减少实体投资，手里的钱也大部分流向房地产。厦门对福建的资金吸附能力极强。

最后说政府，厦门的奇葩之处就在于，政府在房价的上涨之中，扮演了最为重要的角色。我认为，要么厦门政府就是庄家，即使不是，也是给庄家下过保证的最佳靠山。

一直以来，关于厦门的舆论渲染，就有许多谬误，这是炒作房价的舆论基础，而这都是政府及庄家有意为之。1.厦门土地太少，所以供应不足。这个打辆车绕着厦门转一圈就知道了，岛内的城中村、荒地、棚户区面积可比目前已经发展为城市的面积还大，也就是说，光岛内就还有很大的发展空间。岛外嘛，极目四望一片荒芜的地方多了去了。厦门全部面积和深圳相当，深圳多山沿海的狭长区域实际可用面积更少，但是容纳了2500万人，厦门目前绝大部分土地都没有开发，只住了500万人，房价已经直追深圳。2.厦门环境舒适，每个冬季，厦门的PM指数也是会到200的，只是新闻不说罢了。还有因为过载的人口，街道拥堵肮脏，这个也没有人说，只有自己去看。什么花园城市、最美大学，都是先给外人植入这样的概念，其实客观看看，没有那么出色。3.厦门经济发达，这个嘛，虽然戴了一大堆帽子，厦门的全市GDP没有深圳一个区高，在所有副省级城市里排名倒数第一，增速在福建省内也经常倒数，主要拉动力还是房地产。当地最大的企业给应届生的工资大概3000到4000。收入最高的人群是公务员群体，年薪十万。

厦门高房价，政府原因占大头。首先，多年来，厦门政府一直向外界释放的信号就是，政府会强力兜底厦门房地产，你们放心来。每一次外部其他城市房价都处于下跌的时候，厦门房价都还是一枝独秀的在上涨，成为奇迹，政府用各种行政手段来保房价，这为开发商及炒房客及各路投资人士打了很好的预期。

一方面，就是借着土地稀缺的借口限制土地供应。僧多粥少，必然哄抢。每次土拍，就一两副地挂出来，制造饥饿效应，却有几十个开发商来哄抢，里面不少抬价的内奸，地价因此水涨船高，人为制造大量地王。第二，舆论炒作，厦门各路报纸媒体每天都在制造恐慌，裹挟不明真相群众填补厦门的楼市。第三，市场不好的时候，派厦门的国企参与拍地，在下面托价，为了保证地价永无下跌的神话，很多次土拍都是本土国企奉命托价的结果，背后政府在悄悄返还部分价款或者给补贴或者再划拨土地摊平成本。政府坐庄，国企掩护，权力与资本结合得十分美妙。第四，减少廉租房和公租房建设。第五，市场不好的时候，严厉禁止开发商降价。第六，从来没有公开反对投机，暗中甚至有鼓励投机资本的嫌疑。

在这样一系列组合拳下，厦门的房价如同脱缰野马。虽然厦门500万居民里面真正有房的很少，不到200万，而且新增有房人越来越少。政府依然热衷价格操控。这就是供给学派的精髓，需求都不是自发产生的，而是由控制供给来激发的。害怕房价上涨的，贪婪的，各种各样的众生百态都在厦门的地产市场上出现了。但是，哪怕是岛内，大量的房屋都是投机资本购置，甚至连出租的欲望都没有，16年9月莫兰迪台风对全城的毁灭打击至今，依然有很多空置率极高的小区没有进行任何修缮维护。而厦门的房租，则多年匍匐前进，在几个房价爆炒的城市里面，处于绝对的倒数。这种依靠投机资本和政府手腕维持的高房价，不知道最后会怎样。

最近有一个很有意思的想法，如果按现有的价格把自己的房子一千万卖掉，然后再花5000块一个月售后回租，这样还是住在自己的房子里面，却凭空多了几百万，是不是很舒服。

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今年以来，厦门房市又进入一轮暴涨，还是和之前每一次一样，都是突然加速暴涨，没有任何征兆。我不相信这是散户的脑海里一夜之间形成了什么共识去炒作，而是又有一股大资本涌入狂拉房价，政府再次袖手旁观，引发散户的新一轮恐慌，疯狂开始砸锅卖铁腾挪换房。

众生之荒谬，不过如此。

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针对17年初春这一波大涨，补充以下说明。这一波大涨依然是政府默许甚至可能暗自鼓励，而由外来增量投机资本及本地杠杆资金联手所为。

年初中央定调，房子是用来住的不是用来炒的，许多城市的房价立即普涨，这可能是有目的的资本在背后暗中拉升所致，暗流涌动掀起的浪花，又有部分中介及大户带头起事，联手垄断房源拉抬价格，制造紧张气氛。政府默许下，各种投机的氛围再次点燃，无数人裹挟着往里冲。最近听说这样联手坐庄的行为很多，先有大资本流入点火，后有中介大户一起冲锋。我觉得，这个可能已经不是单纯的经济行为了。

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4月1日最后一补充，说多了要喝茶，点到即止。

从收入房价相对数来说，厦门可能已经是地球第一的房价了，重点再强调：厦门房价，从收入折算的角度来说，是地球第一高。说白了就是牛市里面的创业板里面几个最热的小妖。现在的限购也好，各种查中介也好，和牛市里面查券商、停牌妖股做法一样。

政府的目的从来不是要降房价，而是要稳，天下第一高的房价，随时要出事，所以很紧张，厦门这新政一波接连一波，难说不是被点名狠批的结果。连政府都紧张，还有很多人觉得厦门房价其实很低。

每个地方都有自己的地域劣根性，厦门的地域劣根我总结为“岛民思想”（我觉得又要招骂了），什么是岛民思想，定义如下：1.孤芳自赏，觉得厦门这也好那也好，什么都好，宇宙唯一，贵是正常，因为人人喜欢我厦门，我厦门贵是理所当然。和当年清朝百姓那种蜜汁自信差不多，天朝尽善尽美，外面不是臭逼就是蛮夷，或者人家就算比我发达，也不如我精致，一样没我牛逼。总有一个维度可以产生秘制自信。类比一下，全通教育一个烂股票没有业绩飞到了400多块，股评家们怎么说：这股代表了中国的未来，估值是没有上限的，大家可以继续持有，很快就会一千块一股，成为中国股市的奇迹，我们中国的股市不需要业绩支撑也可以干废巴菲特，这是我们的民族自信！后来发生了什么我就不说了。2.戴着思想钢印的人，不要说不爱去外地生活，哪怕去过外地的，思想钢印的作用不是让人看清楚自己的缺点，反而是强化自己的偏见。比如北京比我繁荣，空气不如我好；上海比我洋气但是不如我精致；武汉就是大农村不如我现代；杭州风景佳但是没有海；成都很安逸但是很落后云云。

索罗斯的反身性可以很好的解释现在这样的人欲念与金融市场波动的关系，因为人的偏见会被自身强化而无法正视客观的金融市场变化，金融市场本身又受到这些参与者认知与行为的影响，这种交互作用会对金融市场带来扭曲，使得其超出常识。所以泡沫会不断膨胀打脸，这一方面是政府的悉心呵护，另一方面是市场参与者的偏见。但是，每个人的阈值又不一样，市场的逆流总会出现并且不断壮大。比如说，最近深圳很多大户持有很多年的房产，一下子几百套拿出来挂单，政府一看砸盘的来了，二话不说就限购冰冻，成交量跌到历史低点。在泡沫的前期，我们要果断参与，赚取其他人的智商税，但是泡沫的后期我们要远离，你不知道什么时候把自己埋在里面。

厦门的蜜汁自信在于厦门没有跌过，因为总有政府保底救市，所以才会有各种小清新不知天高地厚，自我感觉十分良好。岛民打鱼几百年，也没怎么努力奋斗，突然莫名其妙因为房价上涨成了千万富翁，幸福来得太容易，就觉得有上天庇护，活在了幻觉里看不到危机。只有真的被一巴掌再打回粪坑里灌一肚子，好好清醒一下，可能才能脚踏实地。

言尽于此，话放这里，房价长的话还有5年，短的话今年就要见长期拐点。至于是瀑布断崖式的，还是冰冻阴跌式的，主要看政府的手腕。韭菜熟了，差不多该隔了。小清新长大了，就该滚出玻璃房子扫大街去。

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鉴于这么多人评论，最后补充一次。

关于结局，目前还没法预测，虽然电影快结束了，个人觉得好结局的概率非常非常低。

1.价格被彻底冰冻，二手房通过打压评估价和增加持有时间两种方式来锁住，不让其入市变成抛压，将价格冰冻在高位而将成交量降到冰点，一套二手房购入之后两年才准挂出来卖，而评估价极低实际贷款金额可能只有三成首付就要七成以上，这样二手房没人买有价无市。单靠控制一手房的价格和土地供应来维持名义上的市场不崩盘，这样的结果就是市场没了，倒退回最原始的计价经济。买不起的永远买不起，买了的也永远卖不掉。等到大家的收入和通胀在十年二十年的时间里缓慢追平房价，再放开玩下一个周期。

2.类似97年，08年那样，整个系统性的危机按不住，彻底爆发，那资产价格可以像瀑布一样一个月跌回十年前，跳楼的跳楼，上吊的上吊，哭的哭，闹的闹。这种时候到处起火管不过来怎么办，只能牺牲局部地区保住核心了。这种牺牲局部的做法历史上不是没有，80年代牺牲农民和西部，90年代牺牲工人和东北，反正新闻联播里面的天下还是太平，生活在太平世界里的人谁会关心你这局部地区的毛病呢。当然，厦门是宇宙中心，不是局部，中央会全力保厦门的。

3.不管他，继续涨，继续博傻，等自然规律起作用的那一天。现在八万十万一平，如果每年增长20%，到一百万一平也还能玩些日子。聪明人抛盘拿着几千万现金移民的移民，跑路的跑路，财富积累完成，福泽子孙，远比开厂创业干啥干啥都幸运轻松，最后接棒的下三代都彻底被榨干变成新的社会底层。

目前美联储加息，中国跟进加息，银行都在缩表，向市场回收流动性。中美金融大战拉开大幕。坐在火药桶上的人们还很开心以为能看焰火了。我也很开心能看焰火了。

老有人说，房价还在涨，你又被打脸了，我想说，觉得打我脸那是太看得起鄙人了，鄙人要是能精准预测哪天哪时哪点会发生什么，鄙人还搬什么砖，去炒股票炒期货一年就干倒巴菲特了，还需要和你们这帮小清新和跟风炒房的瞎比比？老脸一张随便打，鄙人就随便那么一说，小清新们要真是心里坦然只会觉得我是一只老狗在路边乱叫哪里会上心，只怕自己心底也不踏实到处找安慰罢了。

2017-5-6

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DS展示。

前两天（17年12月）去厦门做了调研，”樱桃大房子“写了如下的调研报告, 参考下吧；

厦门调研：居民杠杆率全国第一！房价已下跌15%！

原创 樱桃大房子 2017-12-12 08:22:43

来源/微信公众号：樱桃大房子（ytdfz8）；作者：樱桃

上周去厦门出差，房价涨幅超过了我的想象力，岛内豪宅7-12万/平米，已经追赶上一线城市，厦门的资金吸附力这么强悍了吗？是哪些人在买呢？

1

厦门房价涨幅

厦门面积不大，约1700平方公里，比深圳的2000平方公里小一点。厦门总共只有6个区，核心的岛内只有2个区，湖里和思明，面积132平方公里；岛外4个区，集美、同安、翔安、海沧。

截至2016年，厦门常住人口392万人。

先来看这三年来厦门房价涨了多少。

2015年1月份，厦门在全市取消了限购，但限购限贷政策取消并没有在厦门楼市起到立竿见影的效果。

据厦门当地的多个人士告诉樱桃大房子，厦门2015年5月之后行情开始有点启动，五缘湾片区一平方涨了8000到1万。但真正开启暴涨是2016年4月份，导火索是岛外同安区保利叁仟栋旁边的一宗土地，楼面价拍出了2.5万/平米，远超面包价格，拍地后，所有岛内新盘开盘一夜之间加价五千块，岛外加价三千，正式开启了疯狂的涨价之路。

2016年厦门一手房成交量309万平米，厦门二手房共成交了65170套，同比上涨38%，其中二手住宅成交51785套，成交面积500万平米。其中4月份，厦门的二手房成交量达到全年最高，为9634套。

二手房，厦门不管是岛内还是岛外，这两三年期间，价格普遍都已经翻倍。

1、思明区，会展中心片区，海峡国际社区二期3室2厅 166平米，2009年的盘，挂牌1380万，最新成交是2017年6月14日，成交价1323万，单价79699元/平米，成交周期69天。同样的166平米，2016年5月份，挂牌价950万，成交价970万，成交周期只有19天，价格是5.8万。而2015年9月，155平米的二房，成交价550万，单价3.5万。2015年9月到2017年6月，从3.5万涨到近8万，涨幅2.28倍。

2、思明区，华侨海景城3室2厅 141.2平米，2004年的盘，2015年10月，成交价465万，3.29万/平米，挂牌478万成交周期81天。4室2厅 135.02平米，2017年3月30日成交价，897万，单价6.6万，挂牌950万成交周期14天。2015年10月到2017年3月底期间，从3.3万，涨到6.6万，刚好翻倍。

3、湖里区，五缘湾片区的中铁元湾2015年10月的新开盘价格大概是5.4万/平米，2012年9月，166平米的平层的价格是2.3万/平米，2013年，新房价格大概是三四万，我这次去厦门踩盘，中铁元湾的价格现在是八九万。

五缘湾属于岛内的豪宅片区，以两三百平米的大户型居多，普遍单价在7-10万，个别的如中骏·天誉有房源放盘价12万多；恒禾七尚号称亚洲十大豪宅之一，链家上有一套三百多平米的放盘价是7万多；建发·中央湾区9万左右；中铁·元湾、国贸天琴湾放盘价都是7-9万多不等；国贸新天地七八万；国贸润园7-10万。全是上千万一套。

4、翔安区，樱桃一个粉丝在2015年5月份，首开花郡清盘时抢了两套，1.2万/平米，现在市场价是3万。

5、集美区，万科金域华府，我2011年去看过，价格是1.2万/平米，中间几年都比较稳定，最近三年涨幅较大，今年9月份成交的一套89平米2房，单价是3.6万/平米。

6、海沧区，滨海社区附近，2017年6月3日，绿苑新城一组团 3室2厅 127.41平米，挂牌620万，成交591万/平米，单价4.6万；绿苑新城三组团 3室2厅 129.81平米，2016年1月，290万，单价2.2万。一年半的时间，价格翻倍。

厦门岛外普遍从1万多，涨到3万多。由于基数较低，涨幅大多翻倍，高的甚至是两三倍。

土拍，可以反映一个市场的疯狂程度。2016年8月，是厦门土拍的最高潮，8月26日，厦门一举拍出岛外6幅商住地块，5幅地块直破3万，其中，翔安2016XP04地块以42.18亿元的总价被竞得，楼面价高达3.8万/㎡，成为厦门史上单价地王。翔安南部新城三幅地块楼面价均在3.5万元/㎡以上。

这样的土地成本，与周边二手房价格相差无几，但由于市场信心爆棚，普遍预期未来的房价至少要涨到四五万。

但2016年10月份，厦门迎来调控，又被套上了紧箍咒，新房开始限价，岛外四大新城的新房高层价格都被控制在3.4-3.7万/平米的红线范围内。土地出让也限价，但推出了起拍价2万的机制，所以市场并未冷静下来，余热不断。

因此进一步调控不可避免，2017年3月25日，厦门出台限售调控措施，成为全国第一个冻结房地产市场的城市。至此，厦门楼市已是强弩之末。

到2017年5月份，这头狂奔的疯牛，终于被按下了高昂的头，市场正式平息。

2

目前市场行情

现在的厦门行情，已经进入了调整阶段，市场观望气氛浓厚，入市意愿较低。

与其它一二线城市一样，厦门成交量今年也在明显下降，据乐居统计，2017年1-11月份，厦门二手房累计成交面积355.4万平方米，同比下降41%，其中，二手住宅累计成交面积260.7万平方米，同比下降47%。

量在价先，长时间没有量，价格就难抗住，岛外的成交价大多回调了15%-20%。新房开盘去化率也不高，能达到7成就算不错了。下面是厦门当地关注市场的几个购房者跟我反馈的情况。

购房者1、我最近一直在关注房价，主要看了岛外的集美新城，因为首付有限，所以重点看了橡树湾一期，中航城c区，中交和美新城的两房，不管是两房还是三房，相较三四月份，基本都降了15%，4月份航城c区300万，现在245万，比较差的237可以成交。还有个盘离地铁1公里，89平，之前310万，现在260万，在考虑要不要入手，我们虽然是刚需，置办婚房，但也不着急，19年才结婚。价格其实是这两个月才开始松动的，我觉得还只是开始，以后会跌更多，怕现在入市还太早，但又怕涨。

购房者2、在海沧区天湖城有一套94平米的两房，三月份因为行情太疯狂没有卖出去，当时挂370万，现在挂378万，但看房量很少没有卖出去，不敢轻易调价，想置换到海沧双十学位，周边的绿苑新城，维多利亚单价都要4.3万，业主价格没有松动，所以自己也不想调价卖，但不降价又卖不出去。

购房者3、我6月份卖了一套岛内莲花广场附近的房子，挂了三个月只有4个人过来问，别人挂的单价均价52000，中介说我的48000一定可以卖掉，结果38000成交。选择挂八万的房子，如果比较急变现，实际成交有7万就不错了。

购房者4、集美新城4月份是虚高的，其他成熟的小区，价格还比较稳，比如集美大桥桥头的泉水湾，89平，都要340左右，那个小区现在普遍是280，4月份的是320万左右，我准备跟房东砍价到260，这个价格接近16年年底的价格，但是很纠结的是，如果房东到了这个价格，我要不要现在买，一个是税，另一个是难以预估房价走势。

购房者5、好地段好学区的没有降价，其他比较差的有降，真正自住的业主不急卖的都没有降价，降价主要是投资客急卖的，一个楼盘一两套比较低价的笋盘。

厦门有个房企告诉樱桃大房子（关注微信公众号：樱桃大房子（ID:ytdfz8）），他们在岛外卖的一个楼盘，是2014年拍的地，当时楼面价是1.4万/平米左右，当时测算卖2万才稍微有点利润，但等到2016年初，他们拿预售证时，就按2.5万/平米开盘了，行情好了，大家都抢着要，卖到今年已经涨到了3.5万/平方。

根据这个房企的统计，购房者中，大概30%是自住，包括首套和换房的，70%是投资炒房的，一种是打算以后来住，一种是纯投资，投资客中有50%是拿到预售证后准备卖。

而购房群体来源，有60%是来自福建省内，特别是临近的泉州、漳州，有钱人都喜欢来厦门买房，其他地级市的虽然可能不是住，但打算子女将来可能来厦门读书需要住，还有40%是外省，山东、东北人打算将来来厦门养老。

连房企自己都承认，从厦门的购买力来说，房价涨的有点离谱，厦门经济支撑不起这么高的房价，只不过大家觉得岛内的土地面积有限，也没什么新盘可卖了。现在岛外新房价格维持在3-3.5万，因为开发商实力还是比较强，但有价无市，成交量不大。

“因为之前消耗了过多需求和资金，但我们整个盘货值只剩下一栋了，成本利润都回来了，剩下一栋是纯利润，可卖可不卖，所以就等着慢慢卖吧。”上述房企说。

现在最难受的是2016年高峰期拍出的地王。由于市场低迷，房企都在拖延动工，去年七八月拍出的楼面地价都是3万多，算上资金成本、税收、建安和营销等成本，至少要卖到4万多才能保本，但这些地王周边的二手房价格也只有3-3.5万，现在受政府限价，按周边二手房价格开盘，房企肯定要亏本，但即使政府不限价，房企卖到4万多，也不一定有市场，所以地王们，普遍换上了开工拖延症，能拖就拖，拖不了就挖几下，做做样子。

现在厦门的土拍市场，房企不再头脑发热了，12月1日集美和翔安出让的两宗地，起拍价2万，上限价3万，但最终的成交楼面价只有2.5万和2.6万/平米，连上限价都没有达到，跟去年动辄3万多的楼面价相比，一平米下降了1万。

3

未来走向

不可否认，厦门是福建最有魅力的一个城市，时隔几年，我这次去感觉变化也挺大，环岛风景美得让我想常住（只不过工作怎么办呢？厦门没多少工作机会），沙滩、绿化堪称全国一流，这个季节的气温跟深圳差不多，跟省会城市福州相比，常住人口数不多，如果按比率算，人口的吸附力稍微强那么一点点，但一点多的增速，也已经算非常慢了，深圳这2年的人口增速还有五六个点。厦门吸引的主要是福建南部的城市人口，主要是泉州、漳州、龙岩三市。北部城市的人更青睐福州。整个福建省人口是3834万人，泉州850万，是福建第一大城市，泉州的房价因为下面乡县的人来买也涨疯了，漳州496万，龙岩259万，这三个地方有钱的老板们，都喜欢去厦门买房占坑，所以也导致厦门楼市的投资比例较高。

外来投资者的比例一高，一旦限购限贷，市场的波动就会比较大，因为这些人不是真正的刚需，市场涨时他们会蜂拥而上，退潮时就销声匿迹了。这一点跟以前的海南非常像，现在海南买房的大多是养老自住需求为主，投资客已经被上一轮泡沫破灭洗刷的不多了。

福建跟浙江很像，民间借贷非常发达，借钱投资的观念非常深厚，厦门人非常喜欢利用杠杆投资。

截至2017年10月份，厦门的住户存款余额是2289.8亿元，住户贷款余额是4202.7亿元，居民资金杠杆率高达183.5%，2015年是133%，2016年163%。居民杠杆率位列全国第一，甚至比深圳还高。

杠杆越高，市场的风险就越大，因为高杠杆是依赖于宽松的货币环境，只要信贷收紧，市场就会明显感觉不适，厦门房价已经调整就是基于此。

温州就是前车之鉴，老板们喜欢借钱投资，如果企业经营好，一切都不成问题，一旦企业运转出问题，就会釜底抽薪，元气大伤，所以温州到这一轮房价回升都不算大，温州老板们已经被房子伤害太深了。

厦门的经济跟深圳比差了几个档次，除了旅游业，其他产业算不上发达，别说跟一线比，就是跟杭州比，工作机会也差了很多，但厦门房价比杭州还高！深圳人均GDP是18万元，厦门不到10万，如果说面积小，深圳也只比厦门多300平方公里，常住人口是厦门的三倍，人口的吸附力是厦门的四五倍，我之前老说深圳的房价被透支了，如果跟厦门比，深圳都健康多了。

我这一次去厦门，万科董事会主席郁亮也来了，他跟我们说，厦门的房价收入比，比深圳的还高，至于房价是否更不合理，郁亮就不方便说了。

决定性的因素，还是取决于未来房贷利率如何走，这个就跟全国和国外的大环境有关了，如果持续上调，银行贷款持续收紧，厦门的房价调整，就远远没有结束，因为这一轮涨的也太狠了，跑的越快，摔得越狠，很简单的道理。

房价到达一个新的高度后，市场需要时间休整，如果靠的是自有资金，像北京和上海，杠杆率就很低，顶多是掏光了全家储蓄，跌了也不至于要断供，但如果是依赖借贷来投资，市场打雷下雨就会难以承受。

据厦门的房企透露，厦门的购房者中，至少有20%的人，首付要靠消费贷，首付贷这些助力。

短期而言，影响厦门楼市的还有一个因素，厦门地税局已经发了通告，为加强厦门存量房交易税收征管，进一步做好房地产市场调控工作，决定自2018年1月1日起，调整更新存量房交易计税评估价。评估价上调，也就意味着交税更多了，买房成本又多了，势必进一步影响成交量。

4

后记

真的感慨，这个社会已经不正常了。走到哪里随便一聊，奋斗的目的都是为了买房子。

我在五缘湾游荡看房时，跟一个贵州的大叔问路时聊起，他来厦门打工，一天可以赚两百多块，一年存三四万，就是想在他们老家镇上买个房子，为了孙子读书，不想在农村山上，生活也不方便。因为买不起大城市的，只能退而求其次，镇上房子1680一平米，买个商铺价格四千多块一平米。

我在回深圳的车上，旁边坐着一个女生，还在读研究生，就想着毕业后怎么买房子的事了，她想留在上海或者深圳，父母的积蓄可以够她在老家买个房，但买一线的房子还是吃力。

这真是一个病态的社会，学习不是为了以后实现自己的理想，奋斗不是为了过上美好的生活，殊途同归，全部为了买房子。人们已完全被房子扭曲了个人的价值观。

暴涨过的房价，如果不狠狠摔一跤，谁还会安于干事业呢？让我们一起静候厦门房价下跌！

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欢迎关注微信公众号：樱桃大房子（ytdfz8），一名资深财经女记者和地产评论人，十年来只做了一件事，就是专注于房地产江湖；以通俗易懂深入浅出的风格，让你学会如何买房投资，如何让财富增值。